재건축사업을 위한 정비계획은 제1호 및 제2호에 해당하지 않는 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 입안한다.

  가. 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역

  나. 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역

  다. 노후ㆍ불량건축물로서 기존 세대수가 200세대 이상이거나 그 부지면적이 1만 ㎡ 이상인 지역

   라. 셋 이상의 「건축법 시행령」 별표1 제2호 가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 법 제12조에 따른 재건축진단 실시 결과 전체 주택의 2/3 이상이 재건축이 필요하다는 판정을 받은 지역으로서 시도 조례로 정하는 면적 이상인 지역

단독주택을 위한 재건축사업 정비계획은 주거환경개선사업, 재개발․도시환경정비사업에 해당하지 않는 지역으로서 별표1 제3호(2012.7.31 개정)의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 수립한다(구 시행령 별표1 제3호 나목).

2014.8.3부터 영 별표1 제3호인 단독주택 재건축사업 정비계획 수립이 불가능하게 된다. 즉 단독주택 재건축사업을 위한 정비계획을 수립할 수 없어 사업 자체가 폐지되었다.

2012.7.31 시행령 개정으로 "단독주택 사업이 사라지게 된 경우나 해제된 정비구역 및 정비예정구역, 기존 단독주택 재건축사업을 위한 정비구역의 토지등소유자의 50% 이상이 주거환경관리사업으로 전환에 동의하는 지역"은 주거환경관리사업으로 정비계획 수립대상이 가능하다(별표1 제5호 참조).

위 별표 제3호 나목의 위임에 따라 서울시는 다음과 같은 규정을 둔 바 있다. 

③ 영 제10조제1항 관련 별표1 제3호 나목 단서에 따라 "시도 조례로 따로 정하는 지역"이란 단독주택재건축 정비사업을 위하여 광역단위로 기본계획 또는 지구단위계획이 수립되어 가구단위(6ｍ이상 도로로 구획)로 중·저층(7층 이하) 규모의 사업을 시행하는 지역으로서 노후·불량건축물이 해당 지역 안에 있는 건축물수의 60% 이상이거나, 노후·불량건축물이 해당 지역 안에 있는 건축물 수의 50% 이상인 지역으로서 준공 후 15년 이상 경과한 다세대 주택 및 다가구 주택이 30% 이상을 말한다.<신설 2009.07.30, 개정 2010.03.02>

도시환경정비사업을 위한 정비계획은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 수립한다(별표1 제4호).

 가. 재개발사업인 제2호 가목 또는 나목에 해당하는 지역

가. 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역

나. 노후·불량건축물의 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 2/3(시도 조례로 비율의 10% 범위에서 증감할 수 있다) 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역

 나. 인구·산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역

 다. 당해 지역안의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외한다)면적이 전체토지면적의 50%를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 당해 지역안의 건축물의 바닥면적합계의 2/3 이상인 지역

 라. 공장의 매연·소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 도시형 업종이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하고자 하는 공업지역

 마. 역세권 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 주택법 제38조의6에 따라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택 건설ㆍ공급이 필요한 지역 

 

도시환경정비사업은 도시정비형 재개발사업으로서 정비계획 수립요건은 서울시 조례의 규정 없이 정비계획 수립이 가능하다. 

- 역세권 도시환경정비사업

서울시는 시행령 별표1 제2호 바목에 따른 역세권에 대하여 입안하는 재개발구역(도시정비형 재개발사업 구역)의 정비계획 수립을 위해 조례 제6조제1항제3호에서 별도의 조문을 두고 있다. 그 사례로 봉천1, 2 역세권 도시환경정비구역 등이 있다.

〇 구 주거환경관리사업

5. 주거환경관리사업을 위한 정비계획은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 수립한다.

가. 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역으로서 주거환경의 보전·정비·개량이 필요한 지역

나. 법 제4조의3에 따라 해제된 정비구역 및 정비예정구역

다. 기존 단독주택 재건축사업 또는 재개발사업을 위한 정비구역 및 정비예정구역의 토지등소유자의 50% 이상이 주거환경관리사업으로의 전환에 동의하는 지역

라. 도시재정비법 제7조제2항에 따라 재정비촉진지구가 해제된 지역 및 동법 제2조제6호에 따른 존치지역

2016.7.28. 제5호 가목이 현재와 같이 바뀌었으며. 영 제10조 [별표 1] <개정 2012.7.31>

5. 주거환경관리사업을 위한 정비계획은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 수립한다.

가. 전용주거지역, 제1종일반주거지역 및 제2종일반주거지역 중 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역으로서 주거환경의 보전·정비·개량이 필요한 지역

나 .법 제4조의3에 따라 해제된 정비구역 및 정비예정구역

다. 기존 단독주택 재건축사업 또는 재개발사업을 위한 정비구역의 토지등소유자의 50% 이상이 주거환경관리사업으로의 전환에 동의하는 지역

라. 도시재정비법 제7조제2항에 따라 재정비촉진지구가 해제된 지역 및 동법 제2조제6호에 따른 존치지역

2018.2.9. 전부 개정 시 삭제되었다.

전용주거지역, 제1종일반주거지역 및 제2종일반주거지역 중 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 “전용주거지역, 제1종일반주거지역 및 제2종일반주거지역”으로 한정했던 부분이 삭제되어 그 범위가 확장되었다.

2012.2.1 신설된 주거환경관리사업은 정비구역 내에서 시행된다. 주로 정비(예정)구역이 해제된 구역이나 단독주택 재건축사업이 해제된 경우, 주거환경관리사업을 위한 정비계획을 수립할 수 있다.

또한 도시재정비법 상 촉진지구가 해제되거나, 촉진계획에 따른 존치지역에도 이 사업이 가능하다(별표1 제5호 참조). 

별표1 제6호(개정 전 제5호)의 위임과 서울시 도시정비조례 제4조제1항 재개발정비구역 지정 요건의 위임한계 일탈여부를 확인하는 대법원 판례가 있어 소개한다.

대법원 2012.10.25선고 2010두25077판결, 재정비촉진계획 결정취소

【판시사항】

구 서울시 도시정비조례 제4조제1항제2호가 수권 규정인 구 도시정비법 시행령 제10조제1항 [별표1] 제5호의 위임 한계를 일탈하였는지(소극)?

【판결요지】

구 도시정비법 시행령(2008.7.29. 대통령령 제20947호로 개정되기 전의 것) 제10조제1항 별표1 제2호는 재개발사업을 위한 정비계획 수립 대상구역 지정요건을 규정하면서 ‘대지로서의 효용 상실’, ‘건축물의 과도 밀집’, ‘기반시설의 정비 불량과 현저한 부족 등’과 같은 추상적 개념을 사용하고 있어 정비계획을 수립하는 관할 행정청이 그 요건을 심사하기 위해 

구체적 판단 기준이 마련될 필요가 있는 점, 이에 영 별표1 제5호의 위임에 따라 구 서울시 도시정비조례(2008.9.30 조례 제4686호로 개정되기 전의 것) 제4조제1항제2호가 영 별표1 제2호의 요건에 관한 판단 기준을 과소필지 등의 비율, 호수밀도 등의 객관적 수치로 구체화하여 규정하고 있는 점, 특히 도시정비조례 제4조제1항제2호의 지정요건과 영 별표1 제2호의 지정요건의 관계를 보면 대체로 전자의 과소필지 등의 비율은 후자의 ‘도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역’에 대한 판단 기준으로, 전자의 호수밀도는 후자의 ‘건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역’에 대한 판단 기준으로 볼 수 있는 점 등 관계 법령이나 정비조례 제4조제1항제2호의 각 문언과 내용, 입법 취지 등을 종합적으로 고려하여 보면, 

정비조례 제4조제1항제2호는 영 [별표1] 제2호의 범위 안에서 정비구역 지정요건을 구체화한 것이므로, 수권 규정의 위임 한계를 일탈하였다거나 그 지정요건을 완화한 것이라 보기 어렵다