- 이번 편에는 "법 제9조(정비계획의 내용) 관련 '도시·주거환경정비계획 수립지침" 부터 진행됩니다.
도시·주거환경정비계획 수립지침
개정 2016.4.8(국토부훈령 제2016-691호)
개정 2018.2.9.(국토부훈령 제977호)
개정 2023.6.16(국토부훈령 제1624호)
[시행 2025.6.4.] [국토부훈령 제1872호, 2025.6.4 일부개정]
제1장 총칙
제1절 지침의 목적
1-1-1. 이 지침은 도시정비법 제9조제4항에 따라 도시·주거환경 정비계획의 수립에 관한 세부 작성기준 등을 정하는 데 그 목적이 있다.
제2절 정비계획의 의의
1-2-1. 도시·주거환경 정비계획(이하 "정비계획")은 도시정비법(이하 "법") 제8조 및 제9조에 따라 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 법 시행령(이하 "영") 별표1의 요건에 해당하는 구역(이하 "정비구역")을 계획적이고 체계적으로 정비하기 위하여 수립하는 것으로 노후·불량한 지역의 주거환경개선과 기반시설 확충 등 도시기능의 회복을 통해 주민의 삶의 질을 높이고자 하는데 그 의의가 있다.
1-2-2. 정비계획은 도시기능의 회복과 정비, 보존을 위한 실행계획 지침을 정하는 공공계획으로서 주변지역과 조화되는 개발을 유도하여 합리적인 토지이용과 쾌적한 도시환경의 조성으로 건전한 도시기능의 확충·보완 및 도시관리의 효율성을 제고하기 위한 계획이다.
1-2-3. 정비계획은 토지·건축물, 기반시설 등 물리적 현황 및 사회·경제·문화 등 비물리적 현황을 분석하여 장래의 개발수요에 효과적으로 대응하고 정비사업이 합리성과 효율성에 기반하여 구체적으로 집행될 수 있도록 물적으로 표현하는 계획이다.
제3절 정비계획의 지위와 성격
1-3-1. 정비계획은 국토계획법 제2조제3호에 따른 도시·군기본계획(이하 "도시·군기본계획") 및 도시·주거환경정비 기본계획(이하 "기본계획") 등 상위계획의 범위 안에서 해당 구역과 주변지역이 상호 유기적이며 효율적으로 정비될 수 있는 체계를 확립하고, 정비구역의 토지이용 및 기반시설의 설치, 개발밀도 설정 등에 관한 사항을 구체화하는 법정계획이다.
1-3-2. 정비계획은 미래지향적이고 친환경적으로 수립하여 도시의 지속가능한 발전에 기여할 수 있도록 하기 위한 실천계획이다.
1-3-3. 정비계획 및 정비구역은 법 제17조제1항에 따라 국토계획법에 따른 지구단위계획 및 지구단위계획구역과 동일한 효력을 갖는다.
제2장 정비계획수립 일반원칙
제1절 기본원칙
2-1-1. 정비계획은 도시·군기본계획과 기본계획의 범위 안에서 수립되어야 하고, 국토계획법 제2조제4호에 따른 도시·군관리계획과 서로 연계되도록 수립되어야 한다.
2-1-2. 정비계획은 정비사업을 시행하기 위한 법정계획으로 정비사업 유형별 목적을 분명히 하여야 하며 종합적으로 수립되어야 한다.
2-1-3. 정비계획은 장래 토지이용에 관한 계획 위주로 수립되어야 하며 법 제9조제1항제11호에 따라 국토계획법 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획(지구단위계획)을 포함할 경우에는 제5호 중 건축물의 배치·형태·색채에 관한 계획, 제6호 중 경관계획과 제8호에 관한 사항은 포함되지 않아야 한다.
2-1-4. 정비계획은 쾌적하고 편리한 환경이 조성되도록 지역 현황을 조사하고 도시의 용량을 고려하여 적절한 개발밀도가 유지되도록 하는 등 환경친화적으로 수립되어야 한다.
2-1-5. 정비계획은 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(이하 "시장·군수등")이 수립하며 계획수립 시 주민설명회·주민공람을 통해 다양한 형태의 주민참여 및 관계기관 협의를 실시하여야 한다.
2-1-6. 시장·군수등은 정비기반시설 및 국·공유지의 귀속 및 처분에 관한 사항이 포함된 정비계획을 수립하고자 하는 때에는 미리 해당 관리청과 사전 협의하고 그 결과에 따라 해당 정비기반시설 및 국·공유지를 정비구역에 포함하여야 할지 여부를 결정하여야 하며, 사업시행계획인가 시점에서 관리청과 협의하여 사업의 지연 등 사업추진에 지장을 초래하지 않도록 하여야 한다.
제2절 정비계획 수립내용
2-2-1. 정비계획은 정비계획서, 관련도면 및 부속서류 등으로 구성한다.
2-2-2. 정비계획서는 법 제9조제1항 각 호의 사항을 바탕으로 다음과 같이 작성한다. 다만, 규정된 내용에 대하여 해당사항이 없을 경우에는 해당 없다는 내용을 표기하여야 한다.
(1) 계획의 개요
계획의 배경 및 목적, 계획의 범위, 계획의 수립절차(과정) 및 추진현황
(2) 현황 분석
주변지역현황, 정비사업 구역 현황, 상위 및 관련계획 검토, 관련법규 검토, 잠재력 및 개발전망 분석, 주민 또는 산업의 현황, 토지 및 건축물의 이용과 소유현황, 정비기반시설 설치현황, 정비구역 및 주변지역의 교통상황, 토지 및 건축물의 가격과 임대차 현황, 정비사업의 시행계획 및 시행방법 등에 대한 주민의 의견
(3) 계획의 기본구상
기본방향, 주요 계획지표(인구지표 등) 설정, 개발 기본구상
(4) 부문별 정비계획
가. 계획의 수립방향
나. 정비사업의 시행에 관한 계획
- 정비사업의 명칭, 정비구역 위치 및 면적, 정비사업의 사업시행 예정자(주거환경개선사업에 한한다) 및 시행방법, 정비사업시행 예정시기
다. 토지이용에 관한 계획
라. 국토계획법 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설(이하 "도시·군계획시설") 및 정비기반시설의 설치에 관한 계획
마. 공동이용시설 설치계획
바. 기존 건축물의 정비·개량에 관한 계획
사. 지구단위계획의 내용에 관한 계획(필요한 경우에 한한다)
아. 건축물에 관한 계획
- 주택의 규모 및 건설비율
- 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
- 건축선에 관한 계획
자. 교통 및 동선처리계획
차. 환경보전 및 재난방지에 관한 계획
- 홍수 등 재해에 대한 취약 요인에 관한 검토결과 포함
카. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획
타. 정비구역을 분할하거나 결합하여 시행하는 경우 분할 또는 결합에 관한 계획
파. 정비구역 및 주변지역의 주택수급에 관한 사항
하. 세입자 주거대책
거. 안전 및 범죄예방에 관한 사항
너. 토지등소유자 유형별 분담금 추산액 및 산출근거(이 경우 토지등소유자별 분담금은 소재지 및 물건별로 산출한다) 2025.6.4. 개정
더. 영 제8조제3항제11호에 따른 시·도 조례로 정하는 사항
(5) 소요 사업비 추정(공공이 시행하는 경우에 한한다)
가. 소요 사업비 추정
나. 재원조달계획
다. 단계별 집행계획
2-2-3. 정비계획의 관련도면에는 다음 도면을 첨부하여야 한다.
(1) 정비구역 위치도(주변지역을 파악할 수 있는 축척)
(2) 정비구역내 토지이용현황도(축척 임의)
(3) 토지 현황도(축척 임의) : 지목별, 소유별, 규모별
(4) 건축물 현황도(축척 임의)
- 용도별, 층수별, 구조별, 연도별, 허가유무별, 노후불량, 접도유무
(5) 현황종합분석도(축척 임의)
(6) 도시·군관리계획 현황도(축척 임의)
(7) 정비계획 기본구상도(축척 임의) : 교통 및 동선처리계획 포함
(8) 정비계획 결정(변경)도(축척 1/5,000 이상의 지형도)
가. 정비구역의 범위
나. 용도지역·용도지구의 세분 및 세분된 용도지역·용도지구간의 변경에 관한 결정·변경 사항
다. 정비기반시설 및 도시·군계획시설의 설치에 관한 계획
라. 가구 및 획지의 규모와 조성에 관한 계획
마. 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획
바. 건축물의 건축선에 관한 계획
2-2-4. 정비계획 부속서류는 2-2-2 및 2-2-3에 따른 정비계획서 및 관련도면에 수록되지 아니한 기타 도면과 정비계획의 내용에 대한 근거나 이를 설명하는 자료 및 기초조사 결과를 포함한다.
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