□ 개관
도시재개발법령과 서울시 도시재개발사업조례에서 정비구역 지정신청은 자치구청장이었지만, 입안제안권에 대한 명문 규정은 없었다.
도시정비법 시행 초기 2003.12.30. 서울시는 도시정비조례를 제정, 시행하면서 법령의 위임 없이 독자적으로 제6조(정비구역 입안에 관한 주민동의)에서 구역지정을 위한 입안제도를 둬 정비계획 수립 및 정비구역이 지정하기도 했다.
이 때문에 사업시행 가능여부와 관계없이 주도권을 잡으려는 정비업체 등 협력업체들 개입이 과열로 이어지자, 2009.2.6 정부는 정비계획 입안권자인 구청장 외에도 토지등소유자도 제안할 수 있도록 법제화했다.
2018.2.9 정비계획 입안 외에도 정비구역 변경의 경우에도 입안제안하도록 확대되었지만, 이로 인해 정비계획 변경 때마다 동의를 받아 총회의결을 받아야 했다(특히 국공유지 동의여부로 많은 어려움이 발생하기도 함).
또한 2021.4.13. 법 개정으로 “토지등소유자가 공공재개발사업 또는 공공재건축사업을 추진하려는 경우”에도 입안 제안이 가능하도록 추가되었다.
구 도시재개발법 또는 도시정비법 2009.2.6 개정 전까지 정비구역 지정을 위한 입안은 시장, 군수의 권한으로, 법령상에는 토지등소유자의 정비계획 입안제안 제도가 없었다.
그러나 서울시는 도시정비조례 시행일인 2003.12.30부터 법령의 위임규정 없이 조례 제6조를 통하여 주민의 구역지정 입안제도를 둬 토지등소유자가 정비계획을 입안 제안할 수 있도록 규정을 뒀다.
법제도 하에서 정비계획 입안권자인 시장, 군수의 입안보다, 토지등소유자가 입안제안을 통하여 진행하여 온 것이 사실이었다.
이후 2009.2.6 개정으로 토지등소유자가 입안 제안이 가능하도록 바뀌면서 서울시 도시정비조례가 도시정비법령을 바꾼 것이다.
2018.2.9. 도시정비법령 개정, 시행으로 정비계획 입안과 변경까지도 토지등소유자(또는 조합원)의 입안제안으로 가능하게 되었으며, 부동산24대책의 영향으로 공공재개발(재건축)의 경우에도 토지등소유자의 입안제안이 가능하게 되었다.
■ 법 제14조(토지등소유자의 정비계획 입안 제안)제1항
토지등소유자(제5호의 경우에는 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따라 사업시행자가 되려는 자를 말한다) 또는 추진위원회는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있다.
1. 제5조제1항제10호에 따른 단계별 정비사업 추진계획 상 정비예정구역별 정비계획의 입안시기가 지났음에도 불구하고 정비계획이 입안되지 아니하거나 같은 호에 따른 정비예정구역별 정비계획의 수립시기를 정하고 있지 아니한 경우
정비기본계획에 부합하도록 정비계획 수립 취지로 2018.2.9.부터 ‘1년 이상의 경과’규정을 삭제함.
2. 토지등소유자가 제26조제1항제7호 및 제8호에 따라 LH등을 사업시행자로 지정 요청하려는 경우
토지등소유자는 LH등을 사업시행자로 원하는 경우, 정비계획 입안 단계에서 동의가 필요함.
법 제26조제1항제7호에서 "당해 정비구역안의 국·공유지 면적 또는 국·공유지와 LH등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 1/2 이상으로서 토지등소유자의 과반수가 시장·군수 또는 LH등을 사업시행자로 지정하는 것에 동의"하여야 함.
3. 대도시가 아닌 시 또는 군으로서 시도 조례로 정하는 경우
인구 50만 미만의 시는 도(道) 도시정비조례(경기도는 조례 제7조)의 정비계획 입안제안으로 정비계획이 이루어지며, 광명시의 경우, 정비계획 입안(수립)은 토지등소유자의 제안을 통해 진행됨.
4. 정비사업을 통하여 공공지원민간임대주택(구 기업형 임대주택)을 공급하거나, 임대할 목적으로 주택을 주택임대관리업자에게 위탁하려는 경우로서 제9조제1항제10호의 각 목을 포함하는 정비계획의 입안을 요청하려는 경우
2016.3.2 효력이 발생된다. 정비사업에 의해 기업형임대주택(공공지원민간임대주택을 말함)을 공급하거나, 분양받는 주택을 임대할 목적으로 주택임대관리업자에게 위탁하는 경우, 토지등소유자가 정비계획의 입안을 제안한다.
5. 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따라 정비사업을 시행하려는 경우
천재지변,「재난 및 안전관리 기본법」제27조 또는「시설물의 안전관리에 관한 특별법」제14조에 따른 사용제한·사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때(종전의 법 제8조제4항제1호를 말함)에는 공공시행자나 지정개발자 불문하고 정비계획 입안 제안이 가능함.
6. 토지등소유자(조합이 설립된 경우에는 조합원. 이하 이 호에서 같다)가 2/3 이상의 동의로 정비계획의 변경을 요청하는 경우. 다만, 제15조제3항에 따른 경미한 사항을 변경하는 경우에는 토지등소유자의 동의절차를 거치지 아니한다.
단계별 정비추진계획에 정비계획수립 시기 자체를 정하고 있지 않으면 토지등소유자 입안 제안으로 언제든지 정비계획을 수립할 수 있음
7. 토지등소유자가 공공재개발사업 또는 공공재건축사업을 추진하려는 경우
부동산24대책으로 신설된 규정임
토지등소유자는 정비계획 입안 제안할 수 있으며, 토지등소유자가 아닌 시행자가 되려는 예비시행자도 5호에 해당하면 입안제안이 가능하다(즉 5호인 천재지변 등을 이유로 시급히 공공시행자나 지정개발자로 지정받으려는 예비시행자에게도 그 권한을 주었음).
제1호는 정비계획 입안권자가 정해진 기간 내에 그 의무를 다하지 않는 경우에 한하여 제안하게 된다. 종전에는 정비기본계획 상 정비계획 입안시기 1년 경과 시로 제한되었으나, 2018.2.9. 전부개정으로 1년 경과 규정이 삭제되었다(이는 2012.2.1. 이후 정비예정구역의 설정되지 않아도 정비계획이 가능해짐에 따른 영향이었음).
반면 제2호 내지 제7호는 정해진 요건에 충족되면 언제든지 정비계획 입안을 제안할 수 있다.
2016.1.27. 정비계획 입안을 제안할 수 있는 사유로 제5호가 추가되어, 같은 날부터 효력이 발생힌다.
법 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호란 ‘불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때’를 말하는 것으로, 사업시행자가 되려는 자인 지정개발자인 신탁회사는 도시정비법 시행령 제21조제1호 내지 제3호 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 정비계획 입안 제안을 할 수 있다. LH등의 경우 이러한 제한이 없이 제안할 수 있다.
-2018.2.9. 제6호인 토지등소유자(조합원)의 정비계획 변경 요청
2017.2.8. 법 개정으로 제6호인 토지등소유자(조합이 설립된 경우에는 조합원)가 2/3 이상의 동의로 정비계획의 변경을 요청할 수 있다.
이 규정의 등장으로 조합의 경우 정비계획의 변경제안을 위해서는 조합원의 동의율이 필요하다.
요청할 수 있지만 정비계획의 입안권자는 정비계획 변경 여부를 판단하여야 하되 토지등소유자의 요청에 기속되지는 않는다. 이 규정은 별도의 경과조치가 없어, 2018.2.9 이후 정비계획 변경을 요청하려면 토지등소유자 또는 조합원의 2/3 이상 동의가 필요하다.
이 동의는 별도의 양식이 없으며, 법 제36조의 토지등소유자의 동의방법에도 해당되지 않으므로 자유로운 형식으로 받아도 된다.
법 제15조제3항의 경미한 변경의 경우 동의율 등 제외
변경 제안 동의율 외에도 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취 절차가 생략된다.
정비계획의 경미한 변경은 각 시도 도시정비조례에서 규정하고 있다.
-2021.7.14 제7호인 토지등소유자가 공공재개발(재건축)사업을 추진하는 경우
2021.4.13. 개정으로 제7호가 신설되었으며, 이 규정은 2021.7.14.부터 시행된다.
- 다음 편에는 "법제14조(정비계획의 입안 제안) - 개관, 제2항(입안 제안 방법 등)"부터 진행됩니다.
