□ 유권해석 및 판례
재개발사업 입안 제안 동의율은 60% 이상인지, 2/3 이상인지(서울시 주거정비과 2024.1.4)
Q. 재개발사업 입안 제안 시 동의율은 60% 이상인지, 2/3 이상인지?
A. 도시정비법 제14조제2항, 같은 법 시행령 제12조 및 「서울시 도시 및 주거환경정비 조례」 제10조제1항에 따라 최초 정비구역 지정을 위한 정비계획의 입안 제안 동의율은 토지등소유자 60% 이상 및 토지면적 1/2 이상이며,
정비구역 지정 이후 정비계획 변경 요청을 위한 입안 제안 동의율은 도시정비법 제14조제1항제6호에 따라 토지등소유자(조합이 설립된 경우에는 조합원) 2/3 이상임
정비계획 관련 국공유지 동의 여부 및 제출방법(서울시 주거정비과 2019.12.30)
Q. 도시정비법 제14조 정비계획의 입안 제안과 관련 국유·공유 재산 관리청의 동의 여부에 대하여 도시정비조례 시행규칙 제4조 제4호에 의한 【별지 제7호 서식】 ‘정비계획(변경)의 입안제안에 관한 동의서’를 제출하여야 하는지?
A. 도시정비법 제15조제4항에 의하면 ‘정비기반시설 및 국유·공유재산의 귀속 및 처분에 관한 사항이 포함된 정비계획을 입안하려면 미리 해당 관리청 의견을 들어야 한다’고 규정하고 있지만 동의의 의사 방법에 대하여 별도로 정하고 있지 않음. 따라서, 국유·공유재산를 관리하고 있는 관리청의 의견을 듣는 협의 등으로 가능함.
정비계획의 입안 제안 관련 국·공유지 동의 판단기준 질의(서대문구→서울시)
정비계획의 입안 제안 관련 국·공유지 동의 판단기준에 대하여 질의하오니 민원사항임을 감안하여 조속한 시일 내에 회신바람.
가. 질의배경
1) 「도시정비법」 제12조에 토지등소유자가 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안하려는 경우 토지등소유자의 3분의 2이하 및 토지면적 3분의 2 이하의 범위에서 시·도 조례로 정하는 비율 이상의 동의를 받도록 규정하고 있어,
2) 「서울시 도시정비조례」 제10조에 의거 조례 시행규칙 별지 제7호서식에 의한 자필서명 후 지장날인한 동의서를 받아야 하며, 정비계획의 입안에 따른 국·공유지 동의 판단기준에 대하여는 구체적으로 명시하고 있지 않아 질의하게 되었음.
나. 질의내용
1) 국가와 지방자치단체는 정비사업 시행과 관련하여 여러 공적 권한과 역할을 부여받고 있음과 아울러 공공복리 실현을 위하여 정비사업을 지원하고 사업 추진에 협조할 의무를 지고 있으며, 국가 또는 지방자치단체의 정비사업의 추진에 관한 동의의 의사는 반드시 서면 등에 의하여 명시적으로 표시될 필요는 없다고 해석함이 타당함.<대법원 2014.4.14(사건명: 2012두1419 주택재건축정비조합설립인가 처분취소> 참조.
2) 따라서 대법원 판례 및 「도시정비법」 제15조에 정비계획의 입안권자는 국·공유재산의 처분 등에 관한 사항이 포함된 정비계획을 입안하려면 미리 해당 국유·공유재산의 관리청의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있는 점을 고려해 볼 때 정비계획의 입안 제안 관련 국·공유지 동의 여부에 대하여는 그 재산관리청과 협의 등을 통하여 판단 할 수 있는지
다. 질의내용에 대한 의견
<갑설>
1) 조례 시행규칙 별지 제7호서식에 의한 정비계획(변경)의 입안제안에 관한 동의서는 자필서명 후 지장날인하도록 되어 있으나, 이는 토지등소유자 개인에 국한된 사항으로 국가 또는 지방자치단체는 정비사업과 관련한 여러 권한과 역할을 부여받고 있는 특수한 공적 지위에 있음을 고려할 때 반드시 서식에 의한 동의로 판단하기는 어려운 실정임.
2) 따라서 정비계획의 입안 제안 관련 국·공유지 동의에 대해서는 해당 재산관리청에 관련 서식을 첨부하여 동의 여부를 협의 시행하고, 협의 결과 명시적으로 반대의 의사를 표시하거나, 반대하였다고 볼 수 있는 행위를 하지 아니 하였다면, 해당 국유·공유재산의 관리청은 조례 시행규칙 별지 제7호서식에 의한 정비계획(변경)의 입안제안에 관한 동의서에 동의한 것 으로 처리함이 타당할 것임.
<을설>
1)「도시비법 시행령」 제33조에 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등 관련하여, 국·공유지에 대해서는 그 재산관리청 각각을 토지등소유자로 산정하도록 규정하고 있어, 정비계획의 입안 제안관련 국·공유지 동의에 대해서도 조례 시행규칙 별지 제7호서식에 의한 정비계획(변경)의 입안제안에 관한 동의서에 해당 재산관리청의 서명을 받아야 함.(국·공유지 동의기준에 대한 구체적인 별도 규정은 없음)
라. 우리 구 의견 : “갑설”
정비계획 변경 시 국공유지 관리청의 총회 동의 여부(서울시 재생협력과 2018.12.13)
Q. 주택재개발사업에서 정비계획을 변경하고자 할 경우
1) 정비구역 내 국·공유지 관리청의 경우 조합원 총회의 의사 정족수 및 의결정족수에 포함시켜야 하는지?
2) 포함시킬 경우 동의 절차는?
A. 서울시 도시정비조례 제10조제4항 및 제5항에 따르면 법 제14조제1항제6호에 따라 정비계획의 변경을 요청하는 경우 직접 동의서를 받는 방법 외에 총회(주민총회를 포함한다)에서 토지등소유자(조합이 설립된 경우에는 조합원을 말한다)의 2/3 이상 찬성으로 의결될 경우에도 토지등소유자의 2/3 이상 동의를 받은 것으로 본다고 정하고 있고, 토지등소유자의 동의자 수를 산정할 때 국·공유지에 대해서는 그 재산관리청 각각을 토지등소유자로 산정하도록 하고 있으며,
도시정비법 제40조제1항제10호 따르면 총회의 소집 절차·시기 및 의결방법 등은 조합정관에 정하도록 하고 있으므로, 국·공유지 재산관리청에 대한 토지등소유자의 의결방법 등에 대하여는 당해 조합의 정관 등에 따라야 할 것으로 판단되며, 구체적인 사항은 정비계획의 입안권자인 관할 자치구청장에 문의바람.
정비계획의 변경 시 동의 방법(서울시 재생협력과 2018.3.19)
Q. 도시정비법 제14조제1항 제6호에 따른 정비계획 변경 입안 제안 시 토지등소유자(조합원)의 동의를 받는 방법이 서면동의인지, 조합 총회의 의결사항인지?
A. 도시정비법 제14조제1항제6호에 따라 토지등소유자(조합원이 설립된 경우 조합원)의 3분의 2 이상의 동의를 얻어 정비계획의 변경을 요청할 수 있으며, 같은 법 제14조제2항에 의거 정비계획 입안 제안을 위한 토지등소유자의 동의 등에 필요한 사항은 대통령으로 정하도록 규정하고 있음.
이에 따라 도시정비법 시행령 제12조에 정비계획의 입안 제안에 관하여 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제12조제4항에 같은 법 및 시행령에서 규정된 사항 외에 정비계획의 입안제안을 위하여 필요한 세부 사항은 시․도 조례로 정할 수 있도록 하고 있으나,
질의하신 동의 방법에 대한 사항은 별도로 규정된 바 없으므로 총회 의결 등을 통하여 토지등소유자(조합원)의 동의를 받는 것이 바람직할 것으로 판단됨
국가 또는 지방자치단체가 정비구역 안에 토지 또는 건축물을 소유한 경우, 정비사업조합설립과 정비사업추진에 관한 동의의 의사는 서면 등에 의하여 명시적으로 표시하여야 하는지 (소극)(대법원 2012두1419)
대법원 2014. 4. 14. 선고 2012두1419 전원합의체 판결[재건축조합설립인가처분취소]
【판시사항】
[1] 구 도시정비법상 정비구역 안에 여러 필지의 국가 또는 지방자치단체 소유의 국·공유지가 있는 경우, 토지 또는 건축물 소유자 수를 산정하는 방법
[2] 국가 또는 지방자치단체가 정비구역 안에 토지 또는 건축물을 소유한 경우, 정비사업조합설립과 정비사업추진에 관한 동의의 의사는 서면 등에 의하여 명시적으로 표시하여야 하는지 (소극)
【판결요지】
[1] 구 도시정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제16조제3항, 제2항에 따르면, 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우에 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다.
그리고 구 도시정비법 제17조 제1항에 따르면, 토지 또는 건축물 소유자의 동의는 인감도장을 사용한 서면 동의의 방법에 의하며, 인감증명서를 첨부하여야 한다. 한편 구 도시정비법 제17조 제2항의 위임에 따라 마련된 구 도시정비법 시행령(2010. 7. 15. 대통령령 제22277호로 개정되기 전의 것) 제28조는 주택재건축사업의 경우에 1명이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 가지고 있는 경우에는 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계 없이 토지등소유자를 1명으로 산정할 것[제1항 제2호 (나)목]이라고 규정하고 있을 뿐,
여러 필지의 국가 또는 지방자치단체 소유의 국·공유지(이하 ‘국·공유지’라 한다)에 대하여 소관 관리청이 다른 경우에 관한 특별한 예외규정을 두고 있지 않다.
이러한 구 도시정비법 제16조 제3항, 시행령 제28조 등 관계 법령의 문언에 의하면, 정비구역 안에 여러 필지의 국·공유지가 있는 경우에도 소유권의 수에 관계없이 토지 또는 건축물 소유자를 소유자별로 각각 1명으로 산정하여야 한다.
[2] [다수의견] (가) 구 도시정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것)은 제17조 제1항에서 토지 또는 건축물 소유자의 동의방법에 관하여 인감도장을 사용한 서면 동의에 의하도록 하고, 인감증명서를 첨부하도록 규정하면서도, 인감도장이나 인감증명서를 갖출 수 없는 국가 또는 지방자치단체의 동의방법에 관하여는 아무런 규정을 두고 있지 않다.
이와 같이 국가 또는 지방자치단체도 조합설립에 대한 동의를 얻어야 하는 토지 또는 건축물 소유자에 해당함에도, 구 도시정비법이 국가 또는 지방자치단체의 구체적인 동의방법에 관한 규정을 두지 않은 것은 국가 또는 지방자치단체가 구 도시정비법 규정 등에 의하여 정비사업과 관련한 여러 권한과 역할을 부여받고 있는 특수한 공적 지위에 있음을 고려한 것으로 보인다.
따라서 토지 또는 건축물 소유자인 국가 또는 지방자치단체의 정비사업조합 설립을 비롯한 정비사업의 추진에 관한 동의의 의사는 반드시 서면 등에 의하여 명시적으로 표시될 필요는 없다.
(나) 국가와 지방자치단체가 정비사업 시행과 관련하여 여러 공적 권한과 역할을 부여받고 있음과 아울러 공공복리 실현을 위하여 정비사업을 지원하고 사업의 추진에 협조할 의무를 지고 있는 점 등에 비추어 보면, 해당 정비사업조합에 대한 설립을 인가하는 관할관청이 대표하는 지방자치단체가 정비구역 내에 토지를 소유하는 경우에 지방자치단체는 조합설립인가처분을 통하여 해당 정비사업조합의 설립에 동의한 것으로 볼 수 있고,
또한 국가 또는 정비구역 지정권자가 대표자로 있는 지방자치단체가 정비구역 내에 국·공유지를 소유하는 경우에 정비기본계획의 수립 및 정비구역의 지정으로부터 관할관청의 구체적인 조합설립인가처분에 이르기까지의 과정에서 협의 절차 등을 통하여 정비사업 자체나 해당 정비사업조합에 의한 사업추진에 대하여 명시적으로 반대의 의사를 표시하거나 반대하였다고 볼 수 있는 행위를 하지 않았다면, 국가 또는 지방자치단체는 관할관청의 인가에 의하여 이루어지는 해당 정비사업조합의 설립에 동의한 것으로 볼 수 있다.
- 다음 편에는 "법제15조(정비계획 입안을 위한 주민의견청취 등)"부터 진행됩니다.
