한국사회에서 아파트를 새로 분양받을 수 있는 기회를 잡는 것은 커다란 이익이다. 대체로 아파트 가격이 오르기 때문인데 아파트를 분양받을 수 있는 길은 복잡한 법률들에 의해 다양하게 마련돼 있다. 이렇게 다양한 방식으로 아파트를 분양받을 수 있는 자격을 법은 분양권 전매 또는 조합원지위 양도 등으로 규율하고 있다. 시장에서는 법이 정하고 있는 명칭과 관계없이 ‘딱지’라고 부르고 이런 딱지에 가격이 매겨져 아파트를 분양받기 이전에 유통되고 있다.

 

아파트를 분양받는 가장 일반적인 방법은 주택법에 의해 건설되는 민영아파트를 분양받는 길인데 이 경우 주택법령이 정하는 자격과 절차에 따라 추첨의 방법으로 아파트를 구입하게 된다. 그 외 아파트를 분양받는 또 하나의 대표적인 경우가 바로 재건축, 재개발에서 조합원자격을 취득하는 경우다. 민영아파트는 공급과정에서 청약통장과 무주택 등을 따져 청약자격자의 순위를 매기고 이에 더해 추첨의 절차를 거치게 되므로 아파트분양에 대해 확신하기 어렵다. 그러나 재건축과 재개발의 경우에는 정비구역내 토지 또는 건축물의 소유권만 있으면 조합원이 되고 아파트를 공급받는 자격도 사실상 확정된다.

 

재건축이나 재개발 같은 정비사업에 있어 분양권은 결국 부동산소유권을 가지고 있는 조합원에게 부여되는데, 조합원이 가지고 있는 소유권이 이전되면 분양권도 이전되는 것이 원칙이다. 오랜 기간 동안 정비사업의 조합원지위가 자유롭게 넘어갈 수 있었지만, 2003년 말 도시정비법이 개정되면서 조합원지위를 이전하지 못하도록 하는 조항이 마련됐다(도시정비법 제19조제2항). 그러나 투기과열지구내에서 그것도 재건축에 대해서만 이를 적용함으로써 제도가 불균형할 뿐 아니라 투기과열지구와 재건축을 결합함으로써 제도운영자의 자의적인 법집행을 막을 길이 없다.   

 

이 조항은 조합설립인가가 나면 아파트를 분양받을 수 있는 지위가 정해지는 것이라 보고 그 후 조합원지위를 이전하지 못하도록 정하고 있지만, 이론상 수분양권이 확정되는 시점은 관리처분계획이 인가된 후이다. 시기적으로 너무 이르게 조합원지위 이전을 금지하고 있었던 것인데 이는 지난 정부에서 재건축을 규제하기 위해 이론적 검토도 없이 졸속으로 제도화된 결과다. 이 때문에 조합설립무효소송에서 조합이 패소하는 일이 빈발하면서 조합설립이 무효가 됐을 때도 조합원지위가 이전될 수 없는 것인지 여부가 논란의 대상이 되고 있다.

 

투기과열지구도 주택법에서 삭제됐던 것을 지난 정부에서 강남의 재건축을 막기 위해 부랴부랴 도입한 것으로, 정부가 원하면 국토의 대부분과 수도권 전부가 포함되고 정부가 풀고 싶으면 전부 풀 수 있다. 이번 정부 들어 전국과 수도권 전부가 해제되고 강남 3구에만 투기과열지구가 남아 있는 것이 이를 잘 설명한다. 지금 투기과열지구도 모두 해제하고 싶은 것이 정부의 속내겠지만 여론의 향배를 알 수 없어 국민들이 단번에 알기 어려운 우회적인 방법들이 동원되고 있다. 그 대표적인 것이 8월 중반부터 시행되는 조합원지위 전매제한의 완화조항들으로 이를 통해 조합설립 후, 사업시행 인가 후, 관리처분계획 인가 후 후속절차가 2년 정도 뒤따르지 않으면 딱지를 팔 수 있도록 제도가 개편됐다(도시정비법시행령 제30조). 딱지를 팔 수 있는지를 알기 어려우면 이는 법적 불안으로 이어지고 결국 전문가(?)들만 이익을 보게 된다는 것을 정부도 잘 알고 있을 것이다.

 

 

 

 

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