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현금청산에서 찬성조합원과 반대조합원의 구별
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현금청산에서 찬성조합원과 반대조합원의 구별
 
 
 
전통적으로 재개발사업이 공용환권이라 설명되지만, 실제 재개발이나 재건축사업은 환권방식이 아니라, 소유권을 조합이 취득했다가 배분하는 방식이다. 그리고 이런 사업방식에서 찬성하는 조합원과 반대하는 조합원을 두 그룹으로 나누는 것은 매우 중요하다. 전자는 분양을 조건으로 수용하거나 또는 합의에 의해 조합에게 소유권을 이전해야 하는 자이고 후자는 사업 자체에 반대하므로 수용에 의해 소유권을 상실하는 자이다. 이 두 그룹의 결정적인 차이는 조합이 이들의 소유권을 취득하는 법적 근거가 전혀 다르다는 점에 있다. 

도시정비법에는 찬성조합원에 대한 소유권취득의 근거가 별도로 있고, 반대조합원에 대해서는 또 다른 법적 수단이 마련되어 있으므로 이들을 구별하는 것은 법조문을 적용하기 위해 필수적인 작업이다. 그러나 ‘재개발’의 실무에서는 공용환권이론과 기타의 제약에 따라 찬성하는 조합원에 대한 수용권이 발동되지도 소유권을 이전받지도 않고 진행하는 첫째의 오류가 관행으로 정착되면서, 찬성조합원과 반대조합원이 분양신청시까지 유사한 법적 상태를 유지하게 되었다. 그리고 오히려 ‘분양신청’만을 기준으로 찬성조합원이 분양신청을 한 자와 수용당하는 자의 두 그룹으로 나뉘면서, 분양신청을 하지 않아 수용당하는 자가 외관상 반대조합원과 비슷한 처지로 오해되는 두 번째의 오류가 생겨났다.

그리고 이 원칙이 새로 편입된 ‘재건축’사업에 적용될 때, 분양신청의 중요성이 더욱 강조되면서 분양신청을 하지 않은 자를 사업에 반대하는 자로 간주하는 세 번째의 오류로 발전되었다. 이를 통해 조합설립에 찬성한 자에 대해서도 반대자에 대한 소유권박탈조항을 적용하는 실수가 생겨났다. 최근 대법원은 분양신청을 하지 않으면 조합원의 지위가 상실된다고 판단하고, 이들에 대해서 반대하는 자들과 마찬가지로 조합의 매도청구권을 인정하고 있다. 조합설립에 찬성한 자와 반대한 자를 구별하지 않고 분양신청만을 기준으로 소유권박탈의 조항을 결정한다는 의미이다.

도시정비법상 찬성하는 조합원과 반대하는 조합원은 그 본질이 다르고 소유권박탈의 법적 근거로 다르다. 그리고 현금청산은, 조합이 찬성하는 조합원에 대해 소유권을 확보할 권능을 보유했다고 전제하고, 돈을 받고 사업에서 탈퇴할 때를 위해 설계된 제도이다. 그래서 현금청산조항은 소유권을 박탈하기 위한 수단을 별도로 두지 않고 있다. 그러므로 현금청산을 하고자 하면 조합이 이들의 소유권을 취득하는 방법을 별도로 찾아야 하는데, 이는 반대조합원에 대한 조문과는 구별되는 방식이어야 한다. 

재건축의 경우라면 분양신청을 하지 않았어도 정관에서 정한 신탁의무가 있으므로, 조합은 정관에 기초해서 소유권이전을 청구할 수 있다. 이에 대해 조합원은 현금청산 조문에 근거해서 청산금을 요구할 수 있으나, 신탁에 의한 의무가 먼저 이행되어야 하므로 이 양자는 동시이행의 관계가 아니다. 재개발사업은 찬성조합원이 분양신청을 하지 않은 경우라면 현금청산 절차를 거쳐 수용재결로 나아가야 한다. 반대조합원은 분양신청이나 현금청산조항과 무관하게 사업시행인가 후 수용재결의 대상이 된다.

입법론으로는 재개발사업에 대해서도 사업시행인가 후 찬성한 조합원들의 신탁의무를 법률에 명문화하는 방안이 고려되어야 한다. 재건축의 경우에도 신탁의무를 정관에서 정하는 것으로 충분하지 않으므로 법률 자체에게 재개발과 공통으로 신탁의무를 정하는 것이 좋다.
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