건축심의란 건축가 등으로 구성된 건축위원회(건축법 제4조)에서 건축과 관련된 사항을 심의하는 것을 말한다. 애초에 건축법은 건축허가를 받는 건축물 중 일정한 규모 이상의 건물에 대해 건축심의를 하려는 의도로 건축위원회와 그 심의사항을 정하고 있다. 그러나 입법기술상의 한계로 법률 차원에서는 “이법과 조례의 시행을 위해 중요한 사항” 정도로 심의사항을 개괄적으로 정하고 있을 뿐이고 심의사항에 대해 명시적인 위임조항은 찾아보기 어렵다. 그러나 대통령령은 심의사항에 대해서도 자세히 정하고 있다(건축법 시행령 제5조). 현행 법제상 건축법의 건축허가를 받지 않고 지어지는 건물들이 다수 존재하는데 이런 경우에도 건축법이 적용되어 건축심의를 받아야 하는지 알기 어렵다.
 그러므로 재건축, 재개발의 과정에서 건축심의 절차가 진행되고 있다는 말을 듣는 일반인들은 도대체 건축심의의 법적 근거가 무엇이고, 왜 도시정비법의 절차에서 건축심의가 진행되는지 이해하기 어렵다. 법전을 찾아 그 조문을 체계적으로 밝힐 수 있는 사람도 별로 없다. 그저 사업시행인가를 신청할 때가 되면 설계도를 그려 구청에 제출하고, 구청에서는 서울시의 건축심의가 통과되어야 한다는 말을 해줄 뿐이다. 강남 재건축현장이 새로운 시장의 취임 앞에 긴장했던 이유도 서울시의 건축위원회가 건축심의를 통과시켜주지 않으면 사업이 불가능하기 때문이었다.
 건축허가 대상 건축물을 심의하기 위해 만들어진 건축위원회가 건축허가를 받지 않는 아파트를 심의하게 된 조항은 복잡한 과정을 통해 찾아가야 한다. 건축법 시행령에는 광역자치단체 건축위원회의 심의사항을 정하고 있는 조항이 있는데, 이에 따르면 문화집회시설이나 종교시설 등 바닥면적인 5천㎡ 이상인 건축물, 16층 이상이 건축물 등이 건축심의의 중요한 대상이다(동 시행령 제5조 제4항 제4호 등). 이런 유형의 건축물은 허가권자가 구청장 등 기초자치단체장이어도 광역자치단체의 건축심의를 받아야 한다는 의미이다. 그리고 건축심의 대상에 모호한 표현으로 “분양을 목적으로 하는 건축물로서 건축조례로 정하는 용도 및 규모에 해당하는 건축물의 건축에 관한 사항”(동항 제6호)이 포함되어 있다. 광역 자치단체의 조례가 정하면 용도나 규모에 관계없이 건축심의를 받아야 한다는 취지인데, 이러한 위임이 포괄적이라 위헌적임은 물론이다.
 이런 불분명하고 포괄적인 위임을 받은 서울시 건축조례는 21층 이상이면 서울시의 건축심의를 그 이하 16층 이상이면 구의 건축심의를 받도록 정하고 있다. 그러나 건축심의의 대상이 건축법상 건축허가 대상인가, 주택법상 사업승인의 대상인가 또 도시정비법상 사업시행인가의 대상인가에 대해 아무런 언급이 없다. 이론상으로는 건축허가를 받는 건축물에 대해서만 건축법이 위임을 할 수 있는 것이라 보아야 하지만, 실무에서 주택법상 사업승인을 받는 아파트나 도시정비법상 사업시행인가를 받는 아파트도 모두 이 조례에 의해 건축심의의 대상이 되는 것이라 해석하고 있다. 법률전문가들에게 물으면 쉽게 동의받기 어려울 것이다.

 

 사업시행인가의 대상이 되는 아파트도 건물이므로 건축심의를 받는 것이 바람직하다. 그러나 지금과 같이 법적 근거나 심의의 한계도 불분명하게 건축심의가 이루어지고 책임지지 않는 것은 옳지 않다. 도시정비법에 사업시행 인가절차 조항에 규모에 따라 광역 또는 기초 자치단체 건축위원회의 심의를 받도록 명시하고, 그 심의의 대상과 한계에 대해서도 법정하면 간단히 해결될 일이다.