지난 칼럼에서 일본 시가지재개발사업은 제1종 시가지재개발사업과 제2종 시가지재개발사업으로 구분되고, 제1종 시가지재개발사업은 권리변환방식을 제2종 시가지재개발사업은 관리처분방식을 취하고 있다는 것을 설명했는바, 이번 호에서는 제1종 시가지재개발사업에 있어서의 권리변환의 종류와 그 절차를 간략히 살펴보기로 한다.

 

우선 권리변환이란 말 그대로 제1종 시가지재개발사업에 있어서 해당 사업지구 내 권리자의 종전 권리를 새로 건축되는 시설건축물에 관한 권리로 일괄·변환하는 것을 말하는 것으로, 세부적인 변환 방식에 따라 원칙형, 지상권 비설정형 및 전원 동의형의 3가지 종류가 있다.

 

 

원칙형은 사업 전에 세분화 돼 있는 토지를 합필해 한 필지로 만들고, 이를 종전 토지 소유자 전원이 공유하는 형태로 변환하고, 새로이 건축된 시설건축물은 종전 토지 소유자 및 차지권자와 보류시설을 분양받은 자가 구분 소유하도록 하는 한편, 구분 소유자들이 지상권의 공유 지분을 갖도록 하는 것이다.

 

지상권 비설정형은 새로 건축된 시설건축물은 종전 토지 소유자 및 차지권자와 보류시설을 분양받은 자가 구분 소유하도록 하는 한편, 사업 전에 세분화 돼 있는 토지를 합필해 한 필지로 만들되, 이를 구분 소유자 전원의 공유로 하는 것으로 지상권이 설정되지 않는다. 따라서 원칙형과 달리 지대를 징수할 필요가 없어 향후 재건축 시 지상권 갱신료 등의 문제가 발생하지 않는 이점이 있다. 우리나라 재개발에 있어서 관리처분계획의 결과물과 같은 유형으로 볼 수 있다.

 

전원 동의형은 관계 권리자가 권리변환의 내용에 전원 동의하면, 원칙형과 지상권 비설정형에 의하지 않고 권리변환을 하는 것이 가능하므로 사업지구의 특성에 맞는 가장 적합한 권리변환을 결정하는 것이 가능하다. 한편 일본에서 위 3가지 권리변환의 종류 중 가장 널리 이용되고 있는 것이 전원 동의형(78%)이고, 그 다음이 지상권 비설정형(21%), 원칙형(1%)이라고 하는 바, 권리변환계획에 대해 모든 권리자들의 동의를 받기 위해 노력하는 일본인들의 단결력과 끈기는 정말 대단하다고 평가할 수 있다.

 

다음으로 일본 제1종 시가지재개발사업에 있어서 권리변환의 절차를 살펴보면 권리변환절차 개시의 등기, 지구 외 전출 등의 신고, 권리의 평가, 권리변환계획안의 수립 및 공람, 권리변환계획안의 확정, 권리변환계획의 인가 및 공고, 권리변환기일 및 권리변환의 등기, 토지 명도 청구, 건축공사 착수 및 공사완료 공고, 시설건축물에 관한 등기 등의 순서로 진행된다.

 

이 중에서 지구 외 전출 등의 신고는 시가지재개발사업의 시행승인 공고일부터 30일 이내에 시행지구 내의 택지 소유자, 차지권자 또는 건축물을 소유한 자가 권리변환에 의하지 않고 금전 급부를 희망하는 경우 등에 행하는 절차로서 우리나라와 달리 차가권자도 권리변환에 따라 차가권의 취득을 희망하지 않는다는 취지의 신고를 한다.

 

 

권리의 평가에 있어서는 지구 외 전출 등의 신고기한이 경과한 날이 종전 자산 및 종후 자산의 평가 기준일이 되며, 평가 기준일부터 6개월 이내에 권리변환계획안이 공람되지 않으면 그 평가기준일은 철회되고, 6개월이 경과한 다음 날이 다시 평가기준일이 된다.

 

 

권리변환계획안의 확정에 있어서는 개인시행의 경우 시행지구 내의 택지 또는 건축물에 대한 권리를 가진 자 전원의 동의를 받은 후 심사위원 과반수의 동의가 필요하며, 시가지재개발조합의 경우에는 총회의 보통의결과 심사위원 과반수의 동의가 필요하다.

 

특이한 사실은 권리변환계획에서 권리변환기일을 설정하고, 그 권리변환기일에 종전의 토지를 목적으로 하는 소유권 이외의 모든 권리는 소멸하고, 시행지구 내의 토지는 권리변환계획에서 정한 바에 따라 새로 소유자로 될 자에게 귀속하며, 시행지구 내의 토지의 권원에 기한 건축물의 소유권 이외의 권리는 소멸하고 해당 건축물의 소유권은 시행자에게 귀속되며, 담보권 등의 등기에 관계된 권리는 권리변환계획에 정해진 바에 따라 시설건축부지 또는 그 공유 지분, 시설건축물의 일부 등에 관한 권리 위에 존재하는 것으로 간주된다. 따라서 시행자는 권리변환기일 후 지체 없이 시행지구 내의 토지에 대해 종전의 토지 표시등기의 말소 및 새로운 토지의 표시등기와 함께 권리변환 후의 토지에 관한 권리에 대해 필요한 등기를 신청하거나 촉탁하도록 돼 있고, 시설건축물에 대한 등기는 시설건축물의 공사가 완료된 때에 시행자가 신청하거나 촉탁하도록 하고 있다.