최근 울산지방법원에서 30여 년 전부터 소유한 4㎡(1.2평)의 땅을 현 시세보다 100배 이상이나 비싼 3억원에 팔았다고 하더라도 형법상 부당이득죄로 처벌할 수 없다는 판결이 나와 화제다. 재판부는 판결문에서 “이 땅은 피고인 A씨가 32년 전부터 소유한 것이어서 매매차익을 얻기 위해 의도적으로 이 땅을 매수했다고 볼 수 없으며, 매매 협의과정에서 처음부터 매매대금으로 4억원 상당을 요구했고 오히려 그 이후 협의과정에서 매매대금이 3억원으로 감액된 점을 인정할 수 있다. 또한, 건설업체가 이 사업부지에 아파트 신축사업을 하는 것은 오로지 개인의 이익을 위한 것으로 피고인이 자투리  땅을 팔아 얻은 이익이 시세에 비해 현저하게 많다 하더라도 그것만으로 사업허가 시일이 촉박한 건설업체의 ‘급박한 곤궁상태’를 이용해 ‘현저하게 부당한 이득’을 취득했다고 보기는 어렵다.”고 판시했다. 이에 대해 일부 언론에서는 ‘알박기를 처벌하지 못하는 상식에서 벗어난 판결’이라는 비판적 입장을 취했으나, 동 판결은 형사상 책임에 관한 것으로서 민사상 부당이득반환책임의 문제와는 다른 차원의 것이다.

일반적으로 알박기란 재개발구역 등 개발사업에 편입된 지역 내의 땅을 미리 조금 사놓고 개발사업를 방해하다가 개발업자로부터 시세보다 훨씬 비싼 가격으로 해당 땅을 매각하는 행위를 지칭한다. 종전에는 이러한 알박기에 대한 공법적 규율이 전혀 없었으나, 알박기가 주택 분양가 상승의 한 요인이라는 점이 부각되면서 주택법, 택지개발촉진법, 도시개발법 등에서 이를 규제하는 조문이 신설됐다. 아래에서는 알박기 방지와 관련된 여러 법률 중 주택법상 주요 내용을 중점적으로 살펴보기로 한다. 

아파트 건설의 가장 중요한 근거 법률인 주택법은 주택건설사업자가 주택건설사업승인을 얻기 위해서는 해당 주택건설대지의 전체 소유권을 확보하거나 사용권원을 확보할 것을 요구하고 있었다. 그러나 주택건설사업자가 해당 주택건설대지 내의 대부분의 토지의 소유권 또는 사용권원을 확보하고도 일부 알박기 토지 소유자들의 매각거부로 인해 사업자체가 불가능하게 되거나 알박기 토지를 고가로 매수할 수밖에 없는 것이 사회문제화 되자 의원입법의 형태로 이러한 알박기 토지를 강제로 매도청구할 수 있는 제도적 장치를 강구하게 됐다. 이에 따라 2005.1.8 주택법 개정을 통해 주택건설대지 면적의 90% 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우에 매도청구권을 행사할 수 있도록 하되, 지구단위계획구역 결정고시일 3년 이전에 토지소유권을 미리 확보한 자에 대해서는 매도청구권을 행사할 수 없도록 규정했다. 이와 같이 매도청구의 대상이 되는 토지소유자들을 한정적으로 규정한 것은 매도청구가 토지소유권을 강제적으로 박탈하는 것이므로 헌법에 규정된 재산권보장의 법리 내에서 행사되도록 입법돼야 했기 때문이다.

그 후 알박기 규제가 분양가 상승 억제라는 대의명분 하에 여론의 광범위한 지지를 얻게 되자 주택법상 매도청구에 관한 조문은 점점 더 사업시행자에게 유리하게 변화되는 바, 2007.1.11 주택법 개정을 통해 사용권원의 확보비율이 90%에서 80%로 완화되고, 매도청구의 대상에서 제외되는 토지소유자도 지구단위계획구역 결정고시일 3년 이전에 소유권을 확보한 자에서 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 소유권을 확보한 자로 축소됐다. 또한 2007.10.17 주택법 개정을 통해 매도청구권의 행사요건이 더욱 완화 됐는바, 사업시행자가 주택건설대지면적의 95% 이상의 사용권원을 확보한 경우에는 토지소유자의 소유기간에 상관없이 매도청구의 상대방이 되도록 했다.

이러한 주택법상 매도청구권 규정의 신설과 계속된 요건 완화는 부당한 이득을 취하고자 하는 일부 토지소유자들을 규율하기 위한 시대적 필요성을 반영한 것이기는 하지만, 주택법상 매도청구에 관한 규정이 헌법이 보장하는 재산권보장의 법리에 부합되는 것인지에 대한 진지한 검토가 필요하다. 특히 주택법은 사업시행자에게 사업계획 승인 전까지 80% 이상의 사용권원만 확보하도록 규정하고 있어 이론적으로 보면 주택건설대지 중 한 평의 토지를 소유하지 않고도 사업계획 승인을 얻을 수 있도록 규정돼 있다.

그러나 도시개발법은 2007.4.11 개정을 통해 주택법상 등록사업자가 도시개발사업의 시행자로 지정될 수 있도록 하면서, 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고 토지소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 동의를 얻어야 도시개발사업에 필요한 토지등을 수용 또는 사용할 수 있도록 규정하고 있다. 따라서 주택법상 등록사업자에게 매도청구권을 인정한다고 하더라도 최소한 사업계획 승인 전까지 일정 비율의 소유권은 확보하도록 하는 등의 보완장치를 강구하는 것이 여러 법률 간의 형평을 기하면서 주택법상 매도청구에 관한 규정의 위헌성 시비를 비켜갈 수 있는 길이 아닐까라고 생각된다. 이에 대한 진지한 논의와 보완을 기대해 본다.

 

형법

제349조(부당이득)
① 사람의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이익을 취득한 자는 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.
② 전항의 방법으로 제삼자로 하여금 부당한 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다.

주택법(2005.1.8 개정)

제16조(사업계획의 승인)
② 제1항의 규정에 의하여 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 당해 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 국토의계획및이용에관한법률 제49조의 규정에 의한 지구단위계획(이하 “지구단위계획”이라 한다)의 결정(제17조제1항제5호의 규정에 의하여 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업으로서 당해 대지면적의 100분의 90 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우

제18조의2(매도청구 등)
① 제16조제2항제1호의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체는 당해 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 소유자(지구단위계획구역 결정고시일 3년 이전에 당해 대지의 소유권을 확보하여 계속 보유하고 있는 자를 제외한다)에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 사전에 3월 이상의 기간동안 협의하여야 한다.

 

 

주택법(2007.1.11)

제16조(사업계획의 승인)
② 제1항의 규정에 의하여 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 당해 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조의 규정에 의한 지구단위계획(이하 “지구단위계획”이라 한다)의 결정(제17조제1항제5호의 규정에 의하여 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업으로서 당해 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우

제18조의2(매도청구 등)
① 제16조제2항제1호의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체는 당해 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제18조의3에서 같다)의 소유자(지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 당해 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자를 제외한다. 이 경우 대지의 소유기간 산정 시 대지소유자가 직계비속·직계존속 및 배우자로부터 상속으로 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 사전에 3월 이상의 기간동안 협의하여야 한다.

제18조의3(소유자의 확인이 곤란한 대지 등에 대한 처분)
① 제16조제2항제1호의 규정에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 당해 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 2 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 그 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 제18조의2의 규정에 의한 매도청구대상의 대지로 본다.
② 사업주체는 제1항의 규정에 따른 매도청구대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 주택건설사업을 시행할 수 있다.
③ 제2항의 규정에 따른 대지의 감정평가에 관하여는 시·도지사가 추천하는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.

 

주택법(2007.10.17)

제16조(사업계획의 승인)
② 제1항의 규정에 의하여 주택건설사업계획의 승인을 얻고자 하는 자는 당해 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조의 규정에 의한 지구단위계획(이하 “지구단위계획”이라 한다)의 결정(제17조제1항제5호의 규정에 의하여 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업의 당해 대지면적의 100분의 80 이상을 사용할 수 있는 권원을 확보하고 확보하지 못한 대지가 제18조의2 및 제18조의3에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우

제18조의2 (매도청구 등)
① 제16조제2항제1호의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제18조의3에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 사전에 3월 이상의 기간동안 협의하여야 한다.
1. 주택건설대지면적 중 100분의 95 이상에 대하여 사용권원을 확보한 경우 : 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능
2. 제1호 외의 경우 : 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(대지의 소유기간 산정 시 대지소유자가 직계비속·직계존속 및 배우자로부터 상속으로 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능

도시개발법
제11조(시행자 등)
① 도시개발사업의 시행자(이하 “시행자”라 한다)는 다음 각 호의 자중에서 지정권자가 이를 지정한다. 다만, 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에는 제4호의 토지소유자 또는 제4호의2의 조합을 시행자로 지정한다.
4. 도시개발구역 안의 토지소유자(「공유수면매립법」 제9조의 규정에 따라 면허를 받은 자를 당해 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 보며, 제20조의 규정에 따른 수용 또는 사용방식의 경우에는 도시개발구역 안의 국·공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유한 자를 말한다)
5. 「수도권정비계획법」에 의한 과밀억제권역에서 수도권외의 지역으로 이전하는 법인중 과밀억제권역안의 사업기간 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 법인
5의2. 「주택법」 제9조의 규정에 따라 등록한 자 중 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자로서 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 자(「주택법」 제2조제4호의 규정에 따른 주택단지와 그에 수반되는 기반시설을 조성하는 경우에 한한다)
6. 「건설산업기본법」에 의한 토목공사업 또는 토목건축공사업의 면허를 받는 등 개발계획에 적합하게 도시개발사업을 시행할 능력이 있다고 인정되는 자로서 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 자
6의2. 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 자기관리부동산투자회사 또는 위탁관리부동산투자회사로서 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 자(제1호 내지 제4호 또는 제5호 내지 제6호에 해당하는 자와 공동으로 시행하는 경우에 한한다)
7. 제1호 내지 제4호 또는 제5호 내지 제6호의2에 해당하는 자 2 이상이 도시개발사업을 시행할 목적으로 출자하여 설립한 법인

제21조 (토지등의 수용 또는 사용)
①시행자는 도시개발사업에 필요한 토지등을 수용 또는 사용할 수 있다. 다만, 제11조제1항제4호·제5호 내지 제6호의2 및 제7호(같은 항 제1호 내지 제3호에 해당하는 자가 100분의 50 비율을 초과하여 출자한 경우를 제외한다)에 해당하는 시행자는 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고 토지소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 얻어야 한다. 이 경우 토지소유자 동의요건 산정기준일은 도시개발구역지정 고시일을 기준으로 하며, 동 기준일 이후 시행자가 취득한 토지에 대하여는 동의 요건에 필요한 토지소유자의 총수에 포함하고 이를 동의한 자의 수로 산정한다.