원고가 수십에서 수백 명에 이르는 집단소송이 점차 증가하고 있는데, 그 중에서 대표적인 소송유형이 아파트 하자를 둘러싼 손해배상청구소송인바 최근 이에 대한 대법원 판례(대법원 2011.3.24. 선고 2009다34405 판결)가 있어 이를 소개하고 이에 대한 필자의 의견을 간략히 밝히고자 한다.

 

계쟁 아파트를 신축·분양한 사업주체인 피고가 1993년 12월경까지 구분소유자들에게 해당 아파트의 인도를 마쳤으나, 그 후 잦은 하자가 발생해 입주민들의 보수 요청이 잇따르자 입주자대표회의인 원고는 피고 및 피고 보조참가인을 비롯한 시공회사들에게 여러 차례에 걸쳐 하자보수를 요청했고, 이에 따라 시공회사들은 하자보수를 실시한 후 원고로부터 하자보수 완료확인서를 작성·교부받았음에도 아파트의 공용부분에 여전히 하자가 남아 있었다.

 

 

이에 원고는 당초 자신이 직접 종전 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법다) 제9조에 따른 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 가진다는 전제 하에 2003년 11월 3일 소를 제기했다가 2006년 3월 계쟁 아파트 구분소유자들 중 일부로부터 손해배상청구권을 양도받았음을 이유로 2006년 4월 3일 위 채권양도에 의한 손해배상청구를 예비적으로 추가하는 취지의 준비서면을 제출했다.

 

이에 대해 원심은 집합건물법 제9조에 의해 준용되는 민법 제670조와 제671조의 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간인 제척기간에 해당되고, 이 사건 아파트와 같은 콘크리트 구조물에 대해서는 민법 제671조제1항 단서가 적용돼 그 하자담보책임기간은 인도 후 10년이므로, 원고가 이 사건 양수금 청구를 예비적으로 청구하는 내용의 준비서면을 제출한 2006년 4월 3일은 이 사건 아파트의 인도일인 1993년 12월경으로부터 기산하면 10년의 제척기간이 경과된 후임이 역수상 명백하지만, 원고가 피고 및 피고 보조참가인을 비롯한 시공회사들에게 여러 차례에 걸쳐 보수공사를 요구한 것은 구분소유자들을 대신해 한 것이라고 봐야 하므로 결국 구분소유자들이 집합건물법에 의한 자신들의 하자보수청구권을 재판 외에서 포괄적으로 행사했다고 봄이 상당하다고 판단해, 원고가 구분소유자들로부터 양도받은 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 제척기간이 도과됐다는 피고의 항변을 배척했다.

 

하지만 대법원은 집합건물법 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 입주자대표회의가 아니라 집합건물 구분소유자에게 귀속하는 것이며, 종전 주택건설촉진법 제38조제14항, 종전 공동주택관리령 제16조제2항이 입주자대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있을 뿐, 구분소유자의 하자담보추급권과 입주자대표회의의 하자보수청구권은 그 근거 법령과 입법취지 및 권리관계의 당사자와 책임내용 등이 서로 다른 전혀 별개의 권리이므로 특별한 사정이 없는 한 원고가 피고에 대해 하자보수 청구를 했다고 해서 이를 원고가 구분소유자들을 대신해 하자담보추급권, 즉 하자보수에 갈음한 손해배상청구를 행사한 것으로 볼 수 없다고 해 원심을 파기 환송했다.  

 

다만, 위 소송은 2005년 5월 26일 개정된 주택법 제46조제1항에서 “사업주체는 집합건물의 분양에 따른 담보책임에 관해 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 한 집합건물법 제9조의 규정에 불구하고 주택법령이 정하는 바에 따라 공동주택에 발생한 하자를 보수할 책임이 있다.”고 규정하는 한편 집합건물법 부칙 제6조에서 “다만 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 주택법 제46조의 규정이 정하는 바에 따른다.”라는 규정이 신설되기 전의 사안으로 대법원의 판단은 2005년 5월 26일 전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관해서만 적용되는 점에 유의해야 한다.

 

한편 필자는 우리 대법원이 주택법이 개정되기 전 집합건물법과 주택법상 하자보수에 관련된 규정들이 각자 독자적 의미를 갖는 것으로 판시하면서 그 하자가 갖는 의미를 동일한 것으로 보는 우를 범하고 있다고 생각한다. 즉 집합건물법 제9조의 규정에 따라 준용되는 민법 제671조에서는 건물의 건축과 관련하여 수급인은 목적물의 하자에 대하여 인도 후 5년간 담보의 책임이 있고, 목적물이 석조· 석회조·연와조·금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 하도록 되어 있는데, 이것은 일반적으로 건물의 수명이 다른 물건과 달리 긴 반면에 건물의 구조적 하자를 초기에 발견하는 것이 용이하지 아니한 점을 고려해 담보책임기간을 통상의 물건들보다 길게 설정한 것이다.

 

 

따라서 이 경우의 하자는 석조· 석회조·연와조·금속 등 구조체의 재질에 따라 보통 기대되는 건물의 존속기간에 영향을 줄 수 있는 정도로 구조적 안전성과 관련된 하자로 이해돼야 하며, 건물 내부의 마감재나 개별 설비 등의 잔 하자는 이에 포함된다고 볼 수 없다는 것이 필자의 생각이다.