정부는 지난 8월 29일 도시정비법 개정안을 입법예고한 후 일부 조문을 수정해 10월 30일 의원입법(발의자 신영수 의원 등 12인)의 형태로 국회에 제출한 바 주요 내용은 재건축사업에 대한 규제를 완화하고 정비사업 추진절차를 간소화하는 것 등이다. 이와 관련해 필자는 도시정비법 개정안의 주요 내용 중 상당 부분에 대해 공감하지만 몇 가지 점에 있어서 우려되는 점이 있어 이에 대한 개인적 의견을 밝히고자 한다.

먼저 당초 정부안에 포함돼 있지 않았으나 의원입법안에 새로 추가된 내용이 하나 있다. 그것은 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자는 조합설립인가 신청 전에 시장ㆍ군수 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 하지 않는 한 조합의 설립에 동의한 것으로 보는 간주규정이다.

 

만약 동 규정이 그대로 확정돼 시행되게 되면 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자는 전체 토지등소유자의 과반수 이상이고 조합설립 인가에 필요한 동의율은 전체 토지등소유자의 3/4 이상이므로, 결국 추진위원회 설립승인 후 약 25%의 토지등소유자의 동의서만 추가로 걷으면 조합설립인가가 가능한 것이다.

 

이에 따라 추진위원회 입장에서는 추진위원회 설립에 동의한 자로부터 별도의 조합설립 동의서를 걷을 필요가 없어 상당한 비용과 시간을 절약할 수 있는 장점이 있지만 추진위원회 설립에 동의한 토지소유자는 비용분담 등에 이견이 있어 정비사업 추진을 반대할 경우 조합설립인가 신청 전에 조합설립에 반대한다는 의사표시를 분명히 해야 하는 번거로움이 생기게 된다.

이와 관련해 필자가 지적하고 싶은 것은 추진위원회 설립에 대한 동의가 조합설립에 대한 동의와 같은 의미를 갖게 되면 추진위원회 설립 동의서의 징구가 지금보다 더 중요한 의미를 갖게 됨에도 불구하고 동의서 징구에 보조적인 역할을 수행할 정비사업관리업자를 '추진위원회 승인 후' 국토부장관이 정하는 경쟁 입찰의 방법으로 선정하도록 강제하고 동 규정을 위반할 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하는 형벌규정을 신설하는 것은 다소간 모순의 여지가 있다는 것이다.

물론 현실에서 정비사업관리업자가 추진위원회 구성을 추진할 추진위원을 자기에서 유리한 사람으로 내세우거나 부정한 방법으로 추진위원과 결탁해 정비사업관리업자로 선정되는 등 많은 문제점이 발생해 왔던 점을 고려하면 개정안의 입법취지를 십분 이해할 수 있다. 하지만 추진위원회의 구성을 추진할 소수의 토지등소유자가 정비사업관리업자의 도움 없이 자력으로 전체 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어야 한다는 것이 현실적으로 실현가능한 것인가 하는 점도 냉정히 살펴볼 필요가 있다.

필자는 거듭 주장하지만 추진위원회 설립에 착수하는 것 자체가 정비사업의 시행자를 만들어 내는 공법상 행위라는 점에서 착수 시점부터 이를 통제할 공익적 필요가 있으며, 추진위원회를 구성하고자 하는 토지등소유자가 추진위원회 설립에 대한 동의서를 징구하고자 할 경우 정비사업관리업자의 조력을 받는 것이 더 효율적이라는 측면에서 국토부장관이 정하는 방법에 따라 추진위원회 설립승인 시점까지 그 업무를 수행할 정비사업관리업자의 선정을 허용하고 과도 비용의 지급을 예방하기 위해 표준 수수료를 정할 수 있는 법적 장치를 마련하는 것이 더 타당하지 않을까 생각한다.

한편 도시정비법 개정안은 관리처분계획의 내용 중 분양대상별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격과 관련해 사업시행인가 전에 재난 및 안전관리기본법ㆍ주택법ㆍ건축법 등 관계법령에 따라 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있거나 재난 등의 위험이 있어 시장ㆍ군수의 허가를 얻어 철거된 건축물의 경우에는 그 허가일을 기준으로 한 가격을 기재하도록 하고 있다.

하지만 종전 건축물의 대한 평가의 목적이 수용 또는 현금청산에 있는 것이 아니라 향후 발생할 개발이익을 조합원 간에 배분함에 있어 그 형평을 기하고자 하는 것이라는 사실을 기억할 필요가 있다.

 

즉 향후 발생할 개발이익은 조합원의 종전 재산가액의 비율에 따라 안분되는 것인데, 미리 철거된 조합원의 종전 재산가액의 평가시점을 사업시행인가 시점보다 훨씬 앞선 철거 허가일로 할 경우 통상 사업시행인가 시점보다 평가액이 낮을 수밖에 없을 것이므로 개발이익의 배분에 있어 손해를 보게 되는 문제가 있다.

 

따라서 사업시행인가 전에 철거된 건축물의 평가는 사업시행인가 시점에 그 건축물이 존재하는 것으로 상정하고 평가하는 것이 정당하므로 이에 대한 개선을 제안한다.