지난 8일 서울특별시는 도시미관 개선과 건설경기 활성화를 위해 아파트를 제외한 일반 건축물의 리모델링 가능연한을 현행 20년에서 15년으로 줄이고, 증축규모를 현행 연면적 대비 10%에서 최대 30%까지 확대하는 방안을 담은 리모델링 활성화 방안을 발표했다. 이에 따르면 리모델링 시 증축규모 내에서 층수를 높이는 것도 허용되며 승강기, 계단 등 건물 부속용도로만 증축할 수 있도록 한 증축용도 제한도 폐지해 사무실 등을 추가로 지을 수 있게 된다고 한다.

필자는 이러한 서울특별시의 제도개선 방안에 따라 아파트를 제외한 일반 건축물 리모델링의 수익성이 상당부분 개선됨으로써 일반 건축물 리모델링이 활성화될 것으로 기대하지만 아파트 리모델링에 대한 추가적인 제도개선 방안이 언급되지 않은 점을 매우 유감으로 생각한다.

원래 공동주택 리모델링은 공동주택의 조기 재건축으로 인한 자원 낭비를 방지하고 재고주택의 성능을 향상시킴으로써 일반 국민이 쾌적하고 살기 좋은 주거생활을 할 수 있게 할 뿐만 아니라 주택건설경기 부양에도 크게 기여할 수 있는 사업으로 평가돼 2000년 초반에 도입된 제도이지만 국가적 관심과 지원이 부족해 크게 활성화되지 못하고 있는 실정이다. 이에 따라 필자는 수차에 걸쳐 공동주택 리모델링 활성화의 필요성을 강조한 바 있는데 그 주요 내용을 다시 한번 언급하고자 한다.

공동주택 리모델링과 관련해 가장 먼저 개선돼야 할 점은 리모델링주택조합 설립 동의가 매도청구권의 행사요건임에도 불구하고 구체적인 조합설립 동의율이 주택법 시행령에 규정돼 있어 법률유보의 원칙에 어긋난다는 점이다. 따라서 리모델링주택조합의 설립 동의율은 주택법에 직접 규정해야 하며 주택재개발이나 주택재건축 정비사업조합의 설립 동의율이 80%에서 75%로 낮춰진 점을 고려해 현행과 같이 2/3 수준을 유지하는 것이 바람직하다.

 

아울러 주택재개발이나 주택재건축사업의 경우 사업시행인가 동의요건이 조합원 과반수의 동의라는 점을 고려하면 리모델링 행위허가의 동의율 80%는 지나치게 높은 것이어서 리모델링 활성화에 상당한 지장을 초래하는 조항이므로 이를 적정하게 낮출 필요가 있다.

한편, 지방세법에 따르면 건축물을 건축 또는 개수한 경우 그로 인해 증가한 가액에 대해 취득세가 부과되고, 증축으로 인해 건축물 면적이 증가한 경우에는 그 증가된 부분에 대해 등록세가 부과되도록 규정돼 있다.

 

따라서 증축 리모델링을 하는 경우에는 당연히 취득세·등록세가 부과되도록 돼 있는 셈인데, 주택재개발사업의 경우 지방세법 및 조례에 따라 새로이 취득하는 전용면적 85㎡ 이하의 주거용 부동산은 취득세·등록세가 면제된다는 점을 고려하면 소형 주택을 리모델링하더라도 취득세·등록세가 부과되는 현행 조세체계는 당연히 개선돼야 한다.

또한 리모델링주택조합이 리모델링에 반대하는 구분소유자의 공동주택을 매도 청구할 경우 이는 리모델링사업 시행을 위해 불가피하게 해당 공동주택을 일시적으로 취득하는 것임에도 불구하고 현행 지방세법에 따를 경우 취득세·등록세를 면제받을 방법이 없다.

 

아울러 리모델링주택조합이 매도 청구해 취득한 공동주택을 다시 리모델링해 일반 분양할 경우 이에 대한 소득세 과세문제도 지금까지 리모델링사업을 통해 일반 분양한 사례가 거의 없어 문제되지 않은 사안일 뿐 이에 대한 법적 해결방안의 모색 역시 매우 시급한 사안이라고 판단된다.

리모델링대상 공동주택에 거주하는 구분소유자 및 세입자에게 리모델링 공사기간 중 인근 공공임대주택 등에 임시 거주할 수 있는 제도개선도 필요하다. 이를 위해서는 공공부문에서 시·군·구 단위로 리모델링, 주택재개발, 주택재건축 등에 필요한 임시수용용 임대주택을 의무적으로 건설해 운영하도록 하고, 이를 위한 국가의 재정지원제도를 마련할 필요가 있다.

마지막으로 일반 국민들의 공동주택 리모델링사업에 대한 관심은 점차 증대되고 있음에도 불구하고 리모델링사업에 대한 정확한 업무매뉴얼, 리모델링주택조합의 표준정관, 표준공사도급계약서 등이 없어 사업추진에 상당한 애로가 발생하고 있으므로 정부가 리모델링협회 등의 도움을 받아 이를 제정·운용할 필요가 있다고 생각한다.