최근 들어 도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”이라 한다)상 조문해석을 둘러싸고 발생한 다양한 논쟁 중에서 가장 기억나는 것을 꼽으라면 조합원만이 주택을 공급받을 수 있다는 법제처 유권해석과 관련된 논란이라고 생각하는바 이에 대한 필자의 의견을 간략히 밝히고자 한다.

 

 

현행 도시정비법 제19조제1항에서는 ‘정비사업의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, ① 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때, ② 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다), ③ 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 수인이 소유하게 된 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.’라고 규정돼 있으며, 같은 법 제50조제1항에서는 '사업시행자는 정비사업(주거환경개선사업은 제외한다)의 시행으로 건설된 건축물은 제48조의 규정에 의해 인가된 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급해야 한다.‘라고 규정하고 있다.

 

 

따라서 비록 도시정비법 제19조제1항제3호에 해당하는 경우라도 대표조합원이 아닌 토지등소유자에게 주택을 공급할 수 있는 것이 아닌지 논란이 있었던 바, 이에 대해 법제처는 ‘도시정비법 제19조제1항제3호에 따라 조합원이 되지 못한 토지등소유자는 해당 정비사업에 따른 건축물을 같은 법 제50조제1항에 따라 분양 받을 수 없다.’고 회신했다(법제처 안건번호 10-0010, 회신일자 2010.2.22.).

 

 

이에 따라 실무에서는 조합원이 아니면 관리처분계획에 따라 주택을 전혀 공급 받지 못하는 것으로 오인하고 있지만 반드시 그런 것은 아니다. 상기 법제처 유권해석에서도 ‘도시정비법 제48조제3항에서는 사업시행자는 제46조의 규정에 의해 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 조합원 외의 자에게 분양할 수 있도록 하고 있는바, 이는 조합이 시행하는 사업의 경우에는 조합원에 대한 분양 후 잔여분이 있는 경우에만 조합원 외의 자에게 일반분양할 수 있도록 한다는 것으로서, 그 반대해석상 관리처분계획에 따른 분양은 조합원에게만 있다는 점을 분명히 하고 있는 것으로 볼 수 있다’고 하면서도, ‘다만, 도시정비법 제48조제2항제6호 각 목 외의 부분 단서에서는 2인 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시?도조례로 주택공급에 관해 따로 정하고 있는 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있도록 하고 있어, 같은 법 제19조제1항제1호에 따른 토지 등의 공유자로서 조합원이 되지 못한 토지등소유자이더라도 위 단서 규정에 해당하는 경우에는 주택을 공급받을 수 있는 경우가 있을 수는 있다’고 하고 있다.

 

 

또한 법제처 유권해석(안건번호 10-0104, 회신일 2010.7.12.)에서도 ‘수도권 과밀억제권역에 위치하지 않는 지역에서 조합이 시행하거나 조합이 시장·군수 또는 주택공사등과 공동으로 시행하는 재건축사업의 경우, 도시정비법 제19조제1항제3호에 따른 수인을 대표하는 1인 외의 토지등소유자에게 해당 정비사업에 따른 건축물을 같은 법 제50조제1항에 따라 공급할 수 있다’고 선언했는바, 이러한 법제처 유권해석을 종합하면 정비사업에 있어서 관리처분계획에 따라 주택 등을 공급 받을 수 있는 자는 조합원이 원칙이지만 예외적인 경우 조합원이 아닌 토지등소유자도 이에 해당할 수 있다는 입장으로 요약할 수 있다.

 

 

필자 역시 주택 등을 공급받을 수 있는 자가 원칙적으로 조합원이어야 한다는 점에는 동의하지만, 주택 등을 공급받을 수 있는 지위가 조합원이라는 인적 요소에 의존하는 것이 아니라 대물적 처분으로서의 관리처분계획에 따라 인정되는 것이라는 점을 더 강조하고 싶다. 예를 들어 도시정비법 제19조제1항제1호에서는 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 보도록 하고 있으므로, 현행 법제처 유권해석에 따를 경우 대표조합원만이 주택을 공급받을 수 있고, 나머지 공유자인 토지등소유자는 현금청산대상자가 되는 것이 아닌가하는 의문이 생길 수 있지만, 대표조합원의 의미는 조합 총회에서 의결권이 하나라는 의미이지 그에게 독점적인 분양 신청권과 주택을 공급받을 수 있는 지위를 인정하는 것이 아니다.

 

 

따라서 이 경우 대표조합원이 다른 공유자의 의견을 취합해 분양신청을 하는 것이 옳고, 대표조합원이 분양받는 새로운 주택의 단독소유자가 되는 것이 아니라 종전 공유자 전원의 명의로 해당 지분만큼씩 취득하는 것으로 봐야 한다. 결국 법제처 유권해석에도 불구하고 주택을 공급받을 수 있는 자가 반드시 조합원이어야 한다고 하는 것은 원론적인 이야기일 뿐이므로 이를 지나치게 확대해석하는 것은 경계해야 한다.