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조합원 분양계약을 체결하지 않은 자와 현금청산
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조합원 분양계약을 체결하지 않은 자와 현금청산
 
 
 
필자는 예전 칼럼(2009.9.9.자 도시개발신문 제54호)에서 조합원 분양계약은 도시정비법(이하 도시정비법)상 관리처분계획을 보다 구체화함으로써 정비조합, 조합원 및 시공자 간의 법률관계를 명확하게 하는 기능을 수행하는 것이므로, 인가된 관리처분계획이 확정되어 공정력이 발생한 경우에는 비록 조합원이 동·호수 추첨에 불만이 있다고 하더라도 조합원 분양계약 체결을 거부할 수 없고, 도시정비법이 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청을 철회한 자 또는 관리처분계획에 의해 분양대상자에서 제외된 자에게만 현금청산을 인정하고 있을 뿐이므로 관리처분계획 인가 후에 조합원 분양계약 체결을 거부한 자에게 현금청산을 요구할 권리가 있다고 볼 수 없다는 입장을 피력한 바 있다.
 
 
다만, 필자의 이러한 견해는 정비조합의 정관에 특별한 규정이 없는 것을 그 전제로 하는 것인데, 국토부가 제정한 재개발조합 표준정관 및 재건축조합 표준정관에서는 “조합원은 관리처분계획인가 후 ○일 이내에 분양계약체결을 해야 하며 분양계약체결을 하지 않는 경우 현금청산에 관한 규정을 준용한다.”라고 규정하고 있고, 대부분의 정비조합이 이러한 표준정관상 규정내용을 그대로 따르고 있는 것이 통례이다. 이런 정관규정과 관련해 최근 대법원이 그 유효성을 인정하는 판결(대법원 2011.7.28. 선고 2008다91364 판결)을 내렸다. 그 주요 요지는 다음과 같다.

 
도시정비법이 현금청산제도를 둔 것은 분양신청을 하지 않은 조합원 등에 대해서는 현금청산이 가능하도록 함으로써 주택재개발사업을 신속하고도 차질 없이 추진할 수 있도록 하는 데에 그 취지가 있는 점, 조합원이 현금청산대상자가 됨으로써 조합원의 가장 중요한 권리인 분양청구권을 행사할 수 없게 된 마당에 그에게 여전히 조합원으로서의 제반 권리를 가지고 의무를 부담하게 하는 것은 당사자의 의사에 부합하지 않은 점, 현금청산대상자에게 조합원의 지위를 인정하지 않고 현금청산을 통해 조합과 사이의 법률관계를 마무리하더라도, 현금청산대상자는 청산금을 조합과 사이에 협의에 의해 결정하거나 협의가 성립하지 않을 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 수용절차를 통해 지급받을 수 있을 뿐만 아니라, 조합으로부터 청산금을 지급받을 때까지 조합에 대해 종전 토지 또는 건축물에 대한 인도를 거절할 수 있는 점 등을 종합하면, 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법 제47조의 요건에 해당해 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실한다고 봄이 타당하다.
 

한편 원고 조합의 정관 제45조는 제4항에서 도시정비법 제47조와 같은 내용을 규정한 다음, 제5항에서 관리처분계획의 인가 후 60일 이내에 분양계약을 체결하지 않은 조합원에 대해서도 제4항을 준용한다고 규정하고 있다. 이에 따르면 원고 조합의 조합원은 관리처분계획이 인가된 후라도 위와 같이 정관에서 정한 분양계약 체결기간 이내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써 특별한 사정이 없는 한 현금청산대상자가 될 수 있다. 이러한 정관 규정은 조합원으로 하여금 관리처분계획이 인가된 이후라도 조합원의 지위에서 이탈해 현금청산을 받을 기회를 추가로 부여하기 위한 데 그 취지가 있으므로 그 내용이 도시정비법에 위배돼 무효라고 볼 수 없다.
 

이러한 대법원의 판결은 정비조합정관의 규범성에 터 잡아 조합원의 재산권을 보다 더 두텁게 보호하고자 하는 취지로 이해할 수 있지만, 필자는 부동산 시장 침체로 인해 현금청산대상자가 급증하고 있는 지방 정비사업의 현실에 비춰 관리처분계획인가 후 동·호수 추첨결과에 따른 반발로 분양계약을 체결하지 않는 조합원까지 과잉보호하게 되는 문제가 있다고 생각한다.
 
 
한편 필자의 이런 우려와 상관없이 지난 2011년 4월 21일 국회 국토해양위원회를 통과한 도시정비법 개정법률안(대안)에서는 정비조합 표준정관상의 규정내용을 그대로 입법화하여 “사업시행자는 토지등소유자가 분양계약을 체결하지 않은 자에 해당하는 경우 정관 등으로 정한 분양계약 체결기간 종료일의 다음 날부터 150일 이내에 현금으로 청산하도록 하면서, 사업시행자가 해당 기간 내에 현금으로 청산하지 않은 경우에는 정관 등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급”하도록 하는 내용을 신설했다.

 
사실 위 대법원 판결은 정비조합의 정관 내용을 일부 수정함으로써 관리처분계획인가 후 분양계약을 체결하지 않은 자에 대한 대책을 보완할 여지가 있지만, 도시정비법이 개정·공포될 경우에는 정비조합으로서는 속수무책이다. 하지만 관리처분계획인가 후에도 정비사업이 정상 진행되지 않는 사업장이 상당수 존재하는데 획일적으로 조합원의 임의탈퇴를 보장하고, 150일 이내에 현금청산을 강제하는 것이 타당한 것인지는 의문이다. 보다 더 세밀한 검토와 보완을 촉구한다. 
 

 
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