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개정된 도시개발법에 대해
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개정된 도시개발법에 대해 
 
 
 
2009년 11월 16일 정부가 제출한 도시개발법 일부개정법률안이 비로소 지난 16일 국회 본회의를 통과했다(개정법률의 시행 시기는 공포 후 6개월이 경과한 날부터이다). 물론 국회 본회의를 통과한 도시개발법 일부개정법률안은 정부가 제출한 개정법률안뿐만 아니라 2010년 4월 6일 백성운의원이 대표발의한 개정법률안과 2011년 1월 18일 현기환의원이 대표발의한 개정법률안을 통합,조정한 대안이지만 그 주요내용은 2009년 11월 16일 정부가 제출한 개정법률안에 근거한 것이다.
 

2011년 9월 16일 국회 본회의를 통과한 도시개발법 개정법률안의 주요 내용은 다음과 같다. 첫째, 낙후지역에 대한 민간투자를 촉진시키고 지역 특성에 맞는 다양한 도시공간을 창출할 수 있도록 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 묶어서 하나의 도시개발구역으로 지정할 수 있는 결합개발제도를 도입했다. 둘째, 도시개발사업 시행으로 철거되는 주택 소유자 또는 세입자를 개발구역 내,외의 주택에 임시로 거주하게 하는 순환개발방식을 도입하고, 시행자는 세입자등의 주거안정을 위해 임대주택건설용지 또는 임대주택을 공급할 수 있도록 했다. 셋째, 저렴한 토지공급을 통한 도시개발사업 활성화를 위해 원형지 개발방식을 도입하였다. 넷째, 환지계획의 기준 등을 토지소유자와 임차권자 등에게 알리도록 의무화하고, 규약?정관 또는 시행규정으로 정하는 바에 따라 환지를 정하지 아니할 토지에서 제외할 수 있는 토지의 기준을 명확히 했다.
 
 
 다섯째, 토지소유자뿐만 아니라 건축물 소유자도 입체 환지 신청을 할 수 있도록 허용하고, 입체 환지의 신청, 방법 및 절차에 관한 사항을 대통령령으로 정하도록 해 입체 환지의 활성화를 도모하는 한편, 입체 환지 대상 주택에 대한 투기를 방지하기 위해 환지 지정 등의 제한과 1세대 1주택 공급 원칙 등을 명확히 했다. 여섯째, 결합개발, 순환개발, 친환경 도시개발 등을 활성화하고 그 실효성을 확보하기 위해 법에서 정하고 있는 규제를 일부 완화하거나 용적률 완화 등의 인센티브를 제공할 수 있는 근거를 마련했다.
 

필자는 위에서 언급한 주요 개정내용 중 도시개발사업 현장에 가장 강력한 영향을 미치게 될 부분은 입체환지의 도입과 임대주택건설용지 또는 임대주택 공급 의무화라고 판단하는바, 이에 대한 필자의 의견을 간략히 밝히고자 한다.
 

우선 입체환지의 도입은 도시개발구역의 토지소유자에게 종전 토지에 대응해 새로 조성된 대지(환지)만 공급하던 방식을 벗어나 재개발사업이나 재건축사업과 같이 토지소유자 및 건축물 소유자에게 사업시행자가 새로 건설한 주택 등 건축물(부속 토지의 공유 지분 포함)을 공급하는 것을 전면 허용하는 것으로 그 주요 절차나 방법 등은 도시정비법상의 관리처분계획의 수립절차나 방법 등을 차용한 것이다. 다만, 도시개발법은 도시개발사업조합의 조합원을 토지소유자만으로 한정하고 있다는 점에서 건축물의 소유자를 조합원으로 인정하는 정비사업과 상당한 차이를 보이는데 이럴 경우 건축물 소유자는 입체 환지의 신청권만 부여될 뿐 환지계획을 확정하는 조합원 총회에는 참여할 수 없다는 문제가 있다(여기에 관해서는 필자의 2009. 8. 12. 도시개발신문 제52호 칼럼 참조). 한편 도시개발법도 도시정비법의 입법례와 같이 건축물 소유자에게 입체환지 신청권을 인정하고 있으나, 해당 건축물에 특정 시점 이전의 무허가건축물이 포함되는지가 불명확하므로 입법론적으로는 지방자치단체의 조례로 정하는 무허가건축물을 포함한다는 내용을 명시하는 것이 더 바람직했을 것이다.
 
 
다음으로 도시개발법 개정법률은 시행자가 주거 및 생활실태 조사와 주택수요 조사 결과를 고려해 임대주택 건설용지를 조성,공급하거나 임대주택을 건설,공급하도록 의무화함으로써 도시개발사업에 따른 세입자의 주거 불안정을 해소하고자 했으나, 이는 결국 사업시행자의 사업성을 악화시키는 한 요인이 될 수 있을 것이다(이러한 관점에서 개정법률 제71조의2에서 임대주택용지나 임대주택의 공급 기준을 초과해 공급하거나 영세한 세입자,토지소유자 등 사회적 약자를 위해 사업계획을 수립하는 경우에는 용적률의 제한 등을 완화하는 특례규정도 마련돼 있다). 다만, 도시개발법 개정법률은 도시개발사업조합이 직접 임대주택을 건설하기 곤란한 점을 고려해 도시개발사업조합의 요청이 있는 경우 국가나 지방자치단체, 한국토지주택공사 등으로 하여금 임대주택 건설용지나 임대주택을 인수하도록 규정하면서 임대주택 건설용지 또는 임대주택 인수의 절차와 방법 및 인수가격 결정의 기준 등을 대통령령으로 정할 수 있도록 하고 있으나, 이 중 인수가격은 도시개발사업조합의 구성원인 토지소유자의 재산권에 직접적인 영향을 끼치는 내용임에도 불구하고 법률에서 그 구체적인 범위를 정하지 않고 대통령령에 백지위임함으로써 법률유보의 원칙상 비판의 소지가 있다는 점에 유의할 필요가 있다.
 
 
 

 
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