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현금청산조항의 문제점과 개정방향
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현금청산조항의 문제점과 개정방향
 
 
 
도시정비법이 제정된 것이 지난 2002년 12월 30일이니 벌써 9년 정도의 세월이 흘렀다. 도시정비법이 제정되기 전과 비교하면 이 기간은 정비사업을 둘러싼 각종 법적 분쟁들이 폭발적으로 넘쳐나는 시기였고, 이를 해결하기 위한 법원의 판례도 상당수 축적된 시기였다. 하지만 돌이켜 보면 정비사업을 둘러싼 이런 법적 분쟁들은 도시정비법이 제정되는 과정에서 세밀한 법적 검토를 하지 못한 입법적 불비에서 비롯된 점도 많다는 것이 필자의 생각이다.
 

이와 관련해 지난 8월 12일 정부는 도시정비법과 도시재정비 촉진을 위한 특별법을 통합하는 도시재정비 및 주거환경정비법 제정안을 마련해 입법예고했는 바, 필자는 위 제정법안이 단순히 양 법률 간의 단순 통합을 넘어 도시정비법 운용과정에서 논의되어 온 많은 입법적 문제들을 해결하는 계기가 될 것을 기대하면서 우선 현행 현금청산과 관련된 조항의 문제점을 지적하고 그 개정방향을 제시하고자 한다.
 

도시정비법 제정으로 폐지된 도시재개발법은 현행 도시정비법과 달리 시행자가 국토계획법에 따라 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청을 철회한 자 및 관리처분계획의 기준에 의해 분양대상에서 제외된 자의 토지 등을 수용할 수 있도록 규정하면서, 수용되지 아니한 경우에는 분양처분의 고시가 있은 후에 청산하도록 규정하고 있었다(종전 도시재개발법 제31조제2항 및 제36조 참조). 이러한 현금청산조항이 갖는 헌법 위반의 문제를 별론으로 하더라도 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대해서 분양처분의 고시가 있은 후에 청산금을 지급할 수 있도록 하는 법률 조항이 있다고 해서 곧바로 관리처분계획 인가 후 철거 단계에서 분양신청을 하지 아니한 자 등의 건축물을 철거하고 토지를 명도 받을 수 있었던 것은 아니었고 이를 회피하기 위해 수용절차를 이용하는 것이 불가피했었다.
 

따라서 현행 도시정비법은 현실적으로 작동하지 않던 종전 도시재개발법상 현금청산 시기의 문제점을 해결하기 위해 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대해서는 사업시행자가 해당 사유가 발생한 날부터 150일 이내에 현금청산 하도록 청산의 시기를 앞당겼으나, 현금청산을 통해 사업시행자가 어떻게 소유권을 확보할 수 있는 것인지에 대해서는 전혀 규정하지 않았다. 따라서 이러한 도시정비법상 현금청산 조항(제47조)의 해석론을 전개함에 있어  법원은 현금청산대상자에게 지급하는 청산금은 먼저 협의에 의해 금액을 정하되, 협의가 성립하지 않을 때에는 주택재개발사업의 경우에는 수용절차로, 재건축사업의 경우에는 매도청구의 절차로 이행될 것을 당연히 예정하고 있는 것으로 이론 구성했다. 원래 수용재결처분은 권리변환과 현금청산의 양 축으로 구성되는 관리처분계획방식과 양립하기 어려운 것이었는데, 종전 도시재개발법이 수용과 현금청산 양 제도를 동시에 받아들이면서 이들 간의 역할을 적절히 조절하지 못함으로써 해석상 상당한 어려움을 야기했는 바, 법원의 해석론은 이러한 문제점을 봉합하는 데 기여한 것은 사실이다.
 

하지만, 이러한 해석론으로 모든 문제가 해결되는 것은 아니다. 특히 도시정비법상 현금청산 조항은 분양신청을 하지 아니한 자에 대해서는 분양신청기간 만료일 다음날부터 150일 이내에 현금청산 해야 하는 것으로 해석하고 있지만, 만일 재개발사업의 경우 현금청산금 협의가 이루어지지 않는다면 수용절차로 나갈 수밖에 없고, 이 경우 현금 청산금(수용재결로 간다면 손실보상금이 더 적절한 표현이다)은 토지보상법에 따라 수용재결에서 정하는 수용의 시기까지 지급하는 것이 원칙이므로 비록 분양신청기간 만료일 다음 날부터 150일이 도과됐다고 해 이를 위법하다고 할 수는 없는 것이다. 따라서 2011년 4월 21일 국회 국토해양위원회를 통과한 도시정비법 개정법률안에서 해당 사유 발생일로부터 150일 이내에 현금 청산하되, 이 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 이자를 지급하도록 하는 규정은 현금청산에 대한 합의가 성립되지 않아 수용재결절차로 나아가는 경우와는 잘 맞지 않는 것이다.
 

결국 현금청산에 관한 조항을 개정함에 있어서 유의할 점은 현금청산과 수용재결처분(재개발사업의 경우) 및 매도청구(재건축사업의 경우)와의 관계를 큰 틀에서 재설정할 필요가 있고, 현금 청산금의 지급시기도 재개발사업과 재건축사업의 경우 다를 수 있음을 고려해야 한다. 또한 사업시행자가 분양신청을 받은 이후에 관리처분계획이 인가되기까지 상당한 시간이 소요되는 점과 관리처분계획 인가가 나야만 비로소 이주 및 철거가 가능하다는 점을 고려할 때, 분양신청을 하지 않거나 철회한 자에 대해서는 분양신청기간 만료일 다음 날부터, 관리처분계획 인가에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가일 다음 날부터 150일을 기산하는 것보다 모든 현금청산금의 지급 시기를 관리처분계획 인가일로부터 150일 이내로 단일화하는 것이 바람직할 것으로 생각한다.
 
 
 
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