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일본의 제2종 시가지재개발사업과 관리처분
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일본의 제2종 시가지재개발사업과 관리처분
 
 
 
지난 칼럼에 이어 이번 호에서는 일본의 제2종 시가지재개발사업에 있어서의 관리처분의 개념과 절차에 대해 간략히 살펴보기로 한다.
 
 
제2종 시가지재개발사업은 시가지재개발사업의 규모가 클수록 관계 권리자의 수가 많아지고 그 권리변환에 막대한 시간이 소요된다는 점을 고려해 시가지재개발사업의 규모가 크고 공공시설 등의 정비를 시급히 시행해야 할 필요가 있는 지구에 대해 시행자로 하여금 지구 내 토지를 전면적으로 취득하게 함으로써 권리관계를 빠르고 개별적으로 처리할 수 있도록 마련된 새로운 사업방식으로 1975년 도시재개발법 개정으로 신설됐으나, 이런 사업방식은 이미 종전 시가지개조법상에 규정돼 있던 것이므로 전혀 새로운 제도는 아니었다.
 
 
이런 제2종 시가지재개발사업은 도시계획법 제69조의 규정이 적용돼 토지수용법의 규정에 따른 수용대상사업이 되고, 사업을 시행할 수 있는 자는 지방공공단체, 독립행정법인 도시재생기구 등의 공적 주체에 한정되는 것이었지만 2002년 도시재개발법 개정으로 일정 비율 이상의 지권자(地權者)가 지배하는 주식회사인 재개발회사도 시행자로 추가됐다. 
 
 
한편 제1종 시가지재개발사업에서의 권리변환절차와 비교해 제2종 시가지재개발사업에서의 관리처분절차의 특색은, 권리변환절차에 있어서 권리의 일괄 변환과 달리 수용권을 배경으로 용지매수방식에 따라 개별 처리한다는 점이지만 지구 내에 잔류를 희망하는 자는 원칙적으로 잔류할 권리가 허용되는 것이므로 실질적으로는 현저한 차이가 있는 것은 아니다. 
 
 
다음으로 일본 제2종 시가지재개발사업에 있어서 관리처분절차를 살펴보면 양수희망의 신청, 관리처분계획안의 작성, 심사위원의 동의 또는 시가지재개발심사회의 의결, 관리처분계획안의 공람, 관리처분계획의 인가 및 공고, 용지의 취득, 시설건축물 공사, 건축공사의 완료 공고 및 등기 등의 순서로 진행된다.
 
 
양수희망의 신청은 사업계획의 결정 등의 공고가 있은 날부터 30일 이내에 시행지구 내의 택지 소유자, 차지권자 및 건물소유자가 시행자에게 자신이 가진 택지, 차가권 및 건축물 대신 새로운 건축시설의 부분의 양수를 희망하는 취지의 신청을 하는 것으로, 차가권자도 새로운 건축시설의 부분의 임차를 희망하는 취지의 신청을 할 수 있다. 이와 같이 양수 희망을 신청한 자 또는 임차 희망을 신청한 자는 위 신청기간이 경과한 후에 있어서 시행자의 동의를 받은 경우에 한해 그 신청 철회가 가능하다.
 
 
관리처분계획은 주로 시설건축물에 입주하는 자에 대해 공급하는 건축시설의 부분을 정하고 그것과 관련된 입주자의 자산의 견적액을 기재하는 계획으로, 권리변환계획이 종전의 자산과 신규 자산에 관한 권리의 환가계획인 것과 달리 관리처분계획은 신규 자산의 관리와 처분을 위한 계획이다. 그러므로 양수를 희망하지 않은 지구 외 전출자에 대해서는 관리처분계획은 작성되지 않는다. 다만, 관리처분계획의 기준은 권리변환계획의 기준이 준용되는 것이므로 대부분 같다.
 
 
종전 자산의 견적액과 종후 자산의 개산액의 산정기준일은 사업계획의 결정 등의 공고일(해당 공고일부터 1년을 경과한 날까지 매수 또는 수용재결의 신청이 안 된 택지 등에 대해서는 산정기준일이 해당 공고일부터 1년을 경과한 다음 날로 변경된다)로 권리변환방식에 있어서 산정기준일과 다른바, 이는 수용의 경우 종전 자산의 평가기준일과 맞추기 위한 것이다.
 
 
용지의 취득은 관리처분계획의 인가 공고일 이후에 임의 매수 또는 수용에 의해 행해진다. 이 경우 양수희망의 신청을 한 자의 토지 등에 대해서는 관리처분계획의 인가 공고일 전에 취득하는 것은 허용되지 않고, 양수예정자에 대해서는 취득 시에 보상금이 지불되지 않고, 대신 건축시설의 부분을 공급받을 권리가 발생하고 시설건축물이 완성된 후에 건축시설의 부분을 취득하는 것으로 간주된다.
 
 
용지의 매수와 토지의 명도가 종료되면 시설건축물의 건축공사에 착수하는 것이 가능하고, 시설건축물의 공사가 완료된 때에는 이를 공고하고, 공사완료 공고일의 다음 날에 양수예정자는 건축시설의 부분을 취득한다. 이 경우 종전자산의 가액은 그 대상액(代償額)에 물가변동 수정률을 곱한 금액을 더해 산정하고, 건축시설의 부분의 가액은 비용과 시가를 감안해 확정하지만 시가는 확정 시의 시가가 아니라 개산액 산정 시점의 시가에 물가변동 수정률을 곱한 금액을 더해 산정하고 그 차액을 청산한다.
 
 
 
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