지난 칼럼에서 필자는 일본의 제1종 시가지재개발사업에 있어서의 권리변환절차와 제2종 시가지재개발사업의 관리처분절차를 소개하였는바, 이번 호에서는 일본의 제1종 시가지재개발사업의 대표적인 시행자인 시가지재개발조합에 대해 간략히 살펴보고자 한다.

 

시가지재개발조합(이하 재개발조합)의 설립은 제1종 시가지재개발사업의 시행구역 내의 택지에 관해 소유권 또는 차지권을 가진 자가 5인 이상 공동으로 정관 및 사업계획 또는 사업기본방침을 정한 후에 도도부현지사의 인가를 받는 것이 필요하다. 종전에는 정관과 사업계획의 양쪽에 대해 동시에 인가를 받는 것으로 돼 있었으나, 조합설립까지의 이른바 준비조합은 민법상의 임의단체이고 사업계획 작성에 필요한 자금 조달에 어려움이 많으므로 이를 해결하기 위해 1999년의 도시재개발법 개정을 통해 사업계획 인가 전에 정관과 사업기본방침의 인가로 재개발조합을 설립하는 것이 가능하게 됐다.

 

재개발조합의 설립인가의 신청에 있어서는 공공시설관리자의 동의를 얻는 것 외에 정관 및 사업계획에 대해 시행지구로 돼야 할 구역 내의 택지에 관해 소유권을 가진 모든 자와 차지권을 가진 모든 자의 각각 2/3 이상 동의를 얻어야 하며, 이 때에 동의한 자가 소유하는 구역 내의 택지의 면적과 동의한 자의 구역 내의 차지의 면적의 합계가 해당 구역 내의 모든 택지의 총면적과 차지의 총면적 합계의 2/3 이상이 돼야 한다.   

 

한편 재개발조합은 일단 설립인가가 나면 도도부현지사가 설립인가를  취소하지 않는 한 사업이 완료되기 전에 해산하는 것이 불가능했다. 하지만, 재개발조합의 설립인가가 사업계획의 인가 전에 가능하게 됨으로써 재개발조합의 존속기간이 장기화되고 시행지구 내의 건축물이 철거되지 않은 시점에서는 재개발조합이 해산하더라도 종전자산의 보전에는 지장이 없다는 점과 토지구획정리조합에 있어서 해산이 인정된다는 점을 고려해 1999년의 도시재개발법 개정을 통해 총회의 특별결의로 권리변환기일 전에 한해 재개발조합을 해산할 수 있게 됐다.  

 

일본 재개발조합의 조합원은 제1종 시가지재개발사업의 시행지구 내의 택지에 대해 소유권 및 차지권을 갖는 자(우리나라는 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자로 돼 있다)인바, 재개발조합의 설립인가 신청을 위해 그 동의를 얻으려 하는 자는 우선 차지권 신고의 절차를 거쳐야 한다. 즉 재개발조합의 설립인가를 신청하고자 하는 자의 요청으로 시정촌장이 시행지구로 돼야 할 구역의 공고를 하면 해당 구역 내의 미등기의 차지권을 가진 자는 공고일부터 기산해 30일 이내에 차지권의 종류 및 내용을 신고해야 한다.

 

재개발조합의 설립인가가 있으면 도도부현지사는 지체 없이 조합의 명칭, 사업시행기간, 시행지구 등의 필요 사항을 공고하고 국토교통대신 및 시정촌장에게 시행지구 및 설계의 개요를 표시한 도서를 송부해야 한다.

 

이 때에 우리나라는 “조합은 법인으로 하며, 조합이 조합설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 등기함으로써 성립한다”라고 규정하고 있지만 일본의 경우에는 재개발조합이 법인임에도 불구하고 “인가에 의해 성립한다”라고 규정하고 있다. 따라서 일본의 경우 재개발조합의 설립인가로 공법인의 지위를 확보하고 조합의 정관 및 사업계획 또는 사업기본방침이 확정되는 것이며, 조합설립에 동의했는지 상관없이 시행지구 내의 택지에 대한 소유권자와 차지권자는 모두 조합원이 되는 것이며 정관에서 정한 참가조합원도 조합원의 지위를 갖게 된다. 다만, 조합설립 인가가 있더라고 그 공고가 있어야만 정관 및 사업계획 또는 사업기본방침을 갖고 제3자에게 대항할 수 있다.

 

참가조합원은 “시가지재개발사업에의 참가를 희망하는 주생활기본법 제2조제2항에 규정된 공영주택 등을 건설하는 자, 부동산임대업자, 상점가진흥조합 그 밖에 정령으로 정하는 자로서 정관에서 정한 자”로 정관과 도도부현지사의 설립인가를 통해 그 지위가 부여되며, 권리변환에 따라 취득하는 것으로 되는 보류시설의 가액에 상당하는 부담금과 조합의 사업에 필요한 경비에 충당하는 분담금을 재개발조합에 납부해야 한다.

 

마지막으로 재개발조합의 임원은 3인 이상의 이사와 2인 이상의 감사로 규정돼 있고, 임원은 원칙적으로 조합원 중에서 총회에서 선출되는 것이지만 조합원 이외의 자를 선임하는 것도 가능하고, 이사장은 이사의 호선으로 정한다는 점에서 우리나라와 상당히 다른 면을 갖고 있다.