미분양신청자에 대한 매도청구 소송 시 감정기준 시점
-김래현 변호사(법무법인 현)
1. 문제의 소재
분양신청 기간 종료 후 조합이 분양신청하지 않은 자를 대상으로 매도청구 소송을 제기할 경우 피고들은 손실보상 평가 기준 시점 및 매매계약 성립 의제일에 대해서 ‘매도청구의 소 제기일 또는 소장 부본 송달일’로 주장하는 경우가 있다. 현금 청산대상자가 되는 시기를 ‘분양신청기간의 종료일 다음 날’로 본 대법원 판결 등은 2017. 10. 24. 개정된 도정법이 시행되기 전에 선고된 판결인데, 위 개정된 도정법 제73조에 따르면 분양신청을 하지 아니하였다고 하더라도 분양신청 기간 종료일 이후 협의 과정에서 분양신청을 할 수 있어 사업시행자가 협의 불성립으로 매도청구 소송을 제기하는 때에서 분양대상자가 최종적으로 그 지위를 상실하는 것을 해석하여야 한다는 논리를 근거로 한다.
2. 보상금 지급 의무 발생 시기에 대한 법원의 판단
가. 손실보상은 분양신청권이 소멸된 것을 전제로 하는 것이므로 개정 도정법 제73조에 따른 손실보상을 위한 협의 과정에서 소멸된 분양신청권이 다시 발생하거나 분양신청 기간이 연장되어 분양신청을 할 수 있는 것으로 보기 어려운 점, 개정 도정법 제73조 제3항은 제2항의 기간을 넘겨서 매도청구소송을 제기하는 경우 소 제기 시점이 아닌 제2항의 기간을 넘긴 시점부터 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급하도록 하고 있는 바, 이는 매도청구의 소 제기 이전에 매도청구권에 따른 매매계약 성립이 의제되고 매매대금이 산정됨을 전제로 하는 점, 구 도정법 시행령 제48조는 구 도정법 제47조에 따라 토지등소유자의 권리를 현금으로 청산하는 경우 청산금액을 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정하도록 하고 있었는 바, 개정 도정법 제73조 제1항은 위 구법 시행령 제48조를 법률화한 것일 뿐이므로 실질적으로 현금청산 절차에 변화를 주기 위한 규정이라고 보기 어려운 점, 개정 도정법에 의할 때 매도청구권 행사 기간에 대한 제한이 없으므로 원고의 매도청구권 행사 시점을 기준으로 현금청산금이 산정된다면 원고가 매도청구권을 행사한 시점이라는 우연한 사정에 따라 동일한 시기 현금청산 대상이 된 자들간 토지 등 부동산의 시가 변동 위험을 달리 부담하게 되는 점 등에 비추어, 도정법 개정 이후에도 매매계약 성립 의제일을 위 대법원 판결의 법리와 다르게 볼 이유가 없다.
나. 또한 피고들은 대법원 2011다16127 판결을 근거로 재분양 불승인 의결일을 매매계약성립 의제일이라고 주장하나, 위 판결은 분양신청을 할 수 없는 사정이 있어 그 후에 추가로 분양신청을 할 수 있게 된 사안에 대한 판결인 반면, 이 사건의 경우 재분양 승인은 기존의 분양신청권이 소멸한 것을 전제하는 것인 점, 피고들이 제출한 증거만으로는 피고들이 분양신청을 할 수 없는 사정이 있었음을 인정하기 부족한 점 등에 비추어 위 판결과는 사안을 달리하므로 피고들의 위 주장 역시 이유 없다고 하여 배척하였다.
3. 결어
현금청산 기준일을 매도청구 소 제기일 또는 소장 부본 송달일로 보아야 한다는 주장에 대하여, 손실보상은 분양신청권 소멸을 전제로 하는 것이므로 손실 보상 협의과정에서 소멸된 분양신청권이 다시 발생하거나 분양신청기간 연장되어 분양신청을 할 수 있는 것으로 보기 어렵고, 개정된 도시정비법은 구 도시정비법 시행령상 현금청산시 협의하도록 한 규정을 법에 반영한 것이므로 실질적으로 현금청산 절차에 변화를 주기위한 개정이라고 보기 어렵다는 이유로 배척한 판결인 바, 참고하기 바란다.
김래현 변호사(법무법인 현)
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