신탁사 통한 지정개발자 방식 진행 시 신탁 등기 관련 사항
- 김래현 변호사(법무법인 현)
1. 소유자 1/3의 신탁 등기의 목적 및 관련 법적 근거
도정법 제27조 제1항 제3호에 의하면 시장 군수 등은 재개발 사업 및 재건축사업의 조합설립을 위한 동의 요건 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의한 때에는 신탁업자를 지정개발자로 지정하여 사업을 시행하게 할 수 있고, 동법 시행령 제21조 제3호에 따르면, 신탁업자가 지정개발자 요건을 갖추기 위해서는 ‘정비구역의 토지 면적의 3분의 1 이상의 토지를 신탁받은 자’이어야 한다. 즉, 신탁업자가 지정개발자로 지정되기 위해서는 도정법 제27조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제21조 제3호에 근거하여 ① 조합설립을 위한 동의 요건 이상의 토지등소유자로부터 사업시행자 지정에 관한 동의를 받고, ② 정비구역의 토지면적의 3분의 1 이상의 토지를 신탁받아야 한다. 이와 같이 정비구역의 토지 면적의 3분의 1 이상의 토지를 신탁받을 것을 요구하는 것은, 추후 신탁업자가 정비사업을 추진하게 될 경우 결과적으로 정비구역 내 모든 토지에 대하여 신탁계약의 체결이 필요하기 때문인 것으로 사료된다.
2. 신탁 등기 시 매도용 인감 또는 담보용 인감증명 요부
신탁 등기를 경료하면, 부동산 등기부 상 형식적인 소유자는 신탁업자이지만 실질적인 소유권은 여전히 토지등소유자들에게 유지되고, 신탁법에 의해 신탁재산을 처분하고자 할 때에는 반드시 신탁계약서 상의 신탁 목적 범위 내에서만 처분할 수 있으므로, 신탁업자는 신탁재산을 임의로 처분할 수 없는 바, 별도로 매도용 인감은 불요하다고 할 것이다.
또한 금융투자협회에서 작성한 정비사업 토지신탁계약서 제12조 제2항 및 제3항은 토지등소유자 전체 회의의 승인 하 사업 자금 차입을 위해 신탁 재산을 담보로 제공할 수 있다고 규정하고 있으나, 이는 개별적인 신탁계약의 내용에 따라 달라질 수 있고, 통상적으로 신탁 방식으로 정비사업을 진행하는 경우 신탁사가 신탁재산 담보를 통해 자금조달을 하는 것은 불가능하고, 다만 주택도시보증기금 대출 보증을 받거나 자체 자금 등을 통해 자금을 조달하는 바, 역시 별도도 담보용 인감증명은 불요하다고 할 것이다.
3. 지정개발자로 지정된 이후 신탁 등기가 1/3에 미달할 경우의 문제(지정개발자 지정 취소)
도정법령 상 정비구역의 토지 중 정비구역 전체 면적 대비 3분의 1 이상의 토지를 신탁받은 자를 지정개발자가 될 수 있는 요건으로 정하고 있으므로 지정된 이후에도 그와 같이 신탁받은 토지의 비율 또는 그 이상을 유지해야 한다고 볼 여지가 있으나, ① 법령 상 정비구역 토지에 대한 신탁은 시행령 상 조문의 명칭에도 불구하고, 지정개발자의 ‘지정’을 위한 요건으로 보이며 신탁받은 토지의 비율을 사후적으로라도 계속 유지해야 한다는 취지의 규정은 아닌 점, ③ 지정개발자 지정 취소는 지정개발자에 대한 침익적 성격의 처분임이 명백하여 헌법 상 법률유보의 원칙 상 반드시 법률상 근거를 요하는 바, 설령 신탁된 토지의 비율에 관한 요건이 지정개발자 지정에 국한되지 않는다고 하더라도 도정법령에는 ‘지정개발자의 요건 및 지정’에 관한 규정만 존재할 뿐이고 달리 ‘지정개발자 지정의 취소’에 관한 어떠한 규정도 두고 있지 않으므로 사후적으로 신탁된 토지의 면적 비율이 감소하였다는 이유만으로 지정개발자의 지정을 취소하는 것은 법률유보의 원칙에 반할 여지가 있다는 점 등을 종합하면, 지정 당시 갖추었던 신탁된 토지의 면적 비율이 전체 정비구역의 토지면적의 3분의 1 미만이 되더라도 지정개발자 지정이 취소되는 것은 아니라고 할 것이다.
법무법인 현, 김래현 변호사
(rhkim1@daum.net)
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