현금청산, 재개발·재건축 사업에서 이탈하는 자의 마지막 권리
-유재벌 변호사(법무법인 센트로)
재개발·재건축 도시정비사업은 일정 단계마다 조합원 또는 토지등소유자가 사업에 계속 참여할 것인지 여부를 결정하도록 한다. 그 과정에서 사업에 참여하지 않기로 한 자는 '현금청산자'가 되어 사업에서 이탈하게 된다. 하지만 이러한 이탈은 곧바로 권리 포기를 의미하지 않으며, 오히려 적절한 법적 대응과 권리 주장을 통해 실질적 보상을 극대화할 수 있는 출발점이 된다.
1. 현금청산자는 누구인가?
재건축의 경우 ① 조합설립에 동의하지 아니한 자, ② 분양신청을 하지 아니한 자(관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 포함), 분양계약을 체결하지 아니한 자가 현금청산자가 된다.
다만, 재건축과 달리, 재개발은 강제가입제이므로 조합설립에 동의하지 않더라도 조합설립이 되면 조합원이 된다. 따라서 재개발은 분양신청을 하지 아니한 자(관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자 포함)와 분양계약을 체결하지 아니한 자가 현금청산자가 되며, 조합설립 미동의만으로는 현금청산자가 될 수 없다.
2. 현금청산의 절차 및 기준일
재개발은 토지보상법을 준용하는바 관리처분계획 인가·고시 다음날부터 90일 이내 손실보상에 관한 협의를 하고, 협의불성립 시 60일 이내 수용재결을 신청하게 되며, 보상금 공탁시 수용재결서에 명시된 수용개시일에 소유권이 사업시행자에게 이전된다. 보상금 산정 기준일은 수용재결일이며 개발이익은 제외된다.
보상금액에 불복하는 현금청산자는 이의신청하거나 행정소송을 제기할 수 있는데, 일반적으로는 협의, 지방토지수용위원회의 수용재결, 중앙토지수용위원회의 이의재결, 보상금증액소송 순으로 진행한다.
재건축의 경우 조합설립 미동의자에 대해서는 사업시행계획인가고시일로부터 30일 이내에 조합설립 동의여부를 서면으로 촉구하고, 2개월 이내에 회답이 없는 경우 미동의로 간주하고 2개월 이내에 매도청구소송을 제기한다.
분양미신청자의 경우에는 관리처분계획 인가·고시 다음날부터 90일 이내 손실보상에 관한 협의하고, 협의 불성립시 60일 이내 민사상 매도청구소송을 제기하여야 한다.
재개발과 달리, 재건축은 민사소송(매도청구소송)에 의하고, 민사법원에서 지정한 감정인의 시가 감정을 통하여 매매대금(보상금)을 정하게 되며 이때 시가는 개발이익을 포함한다. 매매대금(보상금) 산정 기준일은 조합설립 미동의자의 경우 소장부본 송달일로 본다. 분양미신청자의 경우 종래 분양신청마감일 다음날로 보았으나 현재는 분양미신청자의 경우에도 소장부본 송달일로 보는 것이 타당하다. 소장 부본 송달일로 볼 경우 부동산 경기가 하락하지 않는 이상 매매대금이 보다 더 증액될 가능성이 있다는 장점이 있다.
이처럼 재개발과 재건축은 절차뿐만 아니라 보상금 산정기준에도 큰 차이가 있다.
3. 감정평가의 중요성과 대응 요령
현금청산자의 보상금은 감정평가 결과에 따라 결정되므로, 감정기준일, 개발이익 포함 여부를 미리 점검하고, 법원 감정을 유리하게 유도할 수 있는 여러 사전 대응이 필수적이다.
4. 주거이전비, 이사비, 영업보상 등 쟁점
재개발 현금청산자는 토지보상법이 준용되어 요건에 해당한다면 주거이전비, 이사비, 영업보상 가능하다. 만약 주거이전비 등이 보상이 이루어지지 않은 경우에는 명도의무도 발생하지 않고 나아가 손해배상이나 부당이득반환의무도 발생하지 않는다는 것이 대법원 판례이다.
그러나 재건축 현금청산자의 경우에는 토지보상법이 준용되지 않아, 주거이전비 등 보상이 이루어지지 않는다. 헌법재판소 역시 재건축 영업세입자에 관하여 영업보상을 하지 않는 현행법이 헌법에 합치된다고 결정한바 있다. 이에 대해서는 입법적인 보완이 필요하다고 본다.
5. 전략적 선택: 현금청산을 택할 것인가?
(재건축의 경우) 조합 설립에 동의하지 않더라도 분양신청을 통해 다시 조합원이 될 수 있고, (재건축, 재개발 불문) 조합설립에 동의한 자라고 하더라도 분양신청을 포기하거나 분양계약을 체결하지 않음으로써 다시 사업에서 이탈할 수 있다.
이처럼 재개발·재건축 현장에서는 자신의 상황에 따라 조합원 분양과 현금청산 및 보상 극대화 중 선택이 가능하다.
재개발·재건축 구역에서 ‘현금청산’은 정비사업으로부터의 명예로운 퇴장이며, 합리적 보상과 권리 실현의 기회이다. 그러나 그 결과는 전적으로 초기 전략과 절차적 대응의 정교함에 달려 있다.
현금청산은 단순한 부동산 문제가 아닌, 도시정비법·토지보상법이 교차하는 고도의 영역이므로, 반드시 경험 있는 전문가의 조력을 받아 대응할 것을 권유한다.
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