재개발 재건축 정비사업 명도소송과 손실보상 문제
-유재벌 변호사(법무법인 센트로)
도시정비법 제81조 제1항에 따르면 해당 구역의 관리처분계획인가고시가 있더라도 ‘토지보상법 따른 손실보상’이 완료되지 아니한 경우에는 해당 구역 내 소유자·세입자 등 권리자(명도대상자)는 해당 부동산에 대한 사용·수익권을 상실하지 않는다. 즉 명도에 앞서 ‘토지보상법에 따른 손실보상’이 완료되어야 하고 이러한 손실보상에는 현금청산자의 토지·지장물 보상, 영업권자의 영업손실보상 등이 있다. 최근 대법원은 현금청산자 및 주거세입자의 주거이전비·이주정착금·이사비(이하 ‘주거이전비 등’)도 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에 포함되므로 주거이전비 등을 지급받지 못한 동안의 점유는 적법한 점유인바 불법행위라거나 부당이득이 될 수 없다고 판시하였다[이는 필자가 현금청산자를 대리하여 수행했던 사건이다].
그러나 분양신청을 한 조합원은 사업성공으로 인한 개발이익을 누리는 자로서 이해관계가 실질적으로는 사업시행자와 유사하므로 토지보상법에 따른 손실보상대상자가 아니므로 주거이전비 등 보상대상자로 볼 수 없다. 다만 조합이 정관 규정 등을 근거로 조합원에게 지급하는 이주비의 대상을 될 수 있다. 즉, 현금청산자 및 세입자의 주거이전비, 이주정착금, 이사비와 조합원의 이주비는 구별되는 개념이다.
재건축 사업은 토지보상법에 따른 손실보상 규정이 적용되지 않는다는 것이 대법원과 헌법재판소의 입장이다. 따라서 재건축 조합은 현금청산대상자나 세입자에게 주거이전비 등을 지급하거나 영업손실보상을 할 의무가 없다.
다만 세입자의 경우 임대차보증금을 지급받기 전까지는 명도를 거부할 수 있고, 재판부는 사업시행자로부터 임대차보증금을 지급받는 동시에 해당 부동산을 인도하라는 동시이행의 판결을 하게 된다(이른바‘보증금의 항변’은 재개발 사업에서도 가능하다).
수용재결에 대하여 이의신청절차나 행정소송이 진행 중이라도 이의신청이나 행정소송의 제기만으로 수용재결의 효과를 정지시킬 수 없는바(토지보상법 제88조 참조) 그 사유만으로는 사업시행자의 인도청구를 거절할 수 없다. 설령 이의재결이나 행정소송에서 보상액이 늘었다고 하더라도 마찬가지다.
토지 및 지장물 보상, 영업손실보상, 수목보상 등은 감정평가사의 감정평가가 필수적이므로 협의가 되지 아니하면 재결절차를 거쳐야 한다 이와 달리 관련 법령에 요건과 산정방법이 규정된 주거이전비 등에 관해서는 따로 재결절차를 거치지 아니하고 사업시행자가 계산하여 이를 지급하거나 공탁을 하는 것이 실무례이다.
이에 대하여 일부 하급심은 협의 또는 재결절차로 결정된 손실보상금이 지급되지 않고 조합이 임의로 계산한 주거이전비 등을 공탁한 것만으로는 토지보상법상의 손실보상절차를 완료하였다고 볼 수 없다는 이유로 인도청구를 기각한 바도 있다.
그러나 필자가 조합을 대리하여 수행했던 최근 하급심에서는 주거이전비 등은 토지보상법령에 세부적인 요건과 산정방법이 규정되어 있는바 반드시 재결절차를 거쳐야 될 필요는 없다고 판시하였고, 최근 대법원도 사업시행자는 협의나 재결절차를 거칠 필요 없이 주거이전비 등을 직접 지급하거나 민법 제487조에 따라 변제공탁할 수 있고 이 경우 주거이전비 등의 지급절차가 선행된 것이라고 판시하였다.
토지보상법령에서 정한 요건에 해당한다면 주거이전비 등 지급절차가 선행되어야 하나, 협의가 되지 않았다고 하여 반드시 재결절차를 거쳐야만 하는 것은 아닌 것이고 이러한 실무가 위법하거나 부당한 것도 아니다.
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