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재개발·재건축 토지등소유자·조합원·분양권의 구별과
-유재벌 변호사(법무법인 센트로)
조합이 사업시행자가 되는 재개발 재건축 등 정비사업은, ‘토지등소유자’가 ‘조합원’이 되어 자신의 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 구 주택을 철거한 후 신 주택을 건축한 다음, 신 주택 중 일부는 조합원에게 배분하고(‘조합원 분양’), 나머지는 일반분양을 하여 수입을 얻어 정산하는 것을 그 기본 골격으로 한다.
따라서 해당 구역 내 소유자는 ‘조합원 분양’을 받아 그에 따른 경제적 이익을 얻는 것이 궁극적인 목적으로 볼 수 있다. 다만 후술하는 바와 같이‘토지등소유자’, ‘조합원’, ‘분양권자’의 개념이 완전히 일치하지 아니하므로 각별한 주의를 요한다. ‘분양권’을 분양신청권, 분양자격이라고도 부르며 거래실무에서는 (일반)분양권과 비교하여‘조합원 입주권’이라는 용어를 더 많이 사용한다.
‘토지등소유자’는 ‘정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자’(재개발) 또는 ‘정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자’(재건축)를 말한다. 즉, ‘토지만 소유한 자’나 ‘지상권자’는 재개발 사업의 토지등소유자에는 해당하나 재건축 사업의 토지등소유자에 해당하지 않는다.
재개발구역 내 ‘무허가건축물’만 소유한 자는 토지등소유자에 해당하지 아니하는 것이 원칙이다. 다만 조합 정관에서 정한 일정한 요건을 갖춘 무허가건축물 소유자는 조합원이 될 수 있으며, 이 경우 분양권도 인정된다. 이러한 무허가건축물을 실무상‘뚜껑’이라고도 부르며 투자자들에게 인기가 많은 대신 분쟁도 많은 편이다.
‘조합원’은 조합의 구성원으로서 조합 정관에서 정한 권리와 의무를 가지는데 이때 가장 본질적인 권리는 분양권이다. 법 제39조 제1항은 “조합원은 토지등소유자(재건축의 경우 재건축사업에 동의한 자만 해당)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”라고 규정하고 있다.
구체적으로 보면, 원칙적으로 토지등소유자 1명을 조합원 1명으로 보되 ①여러 명이 종전자산의 소유권을 공유하고 있는 경우(1호), ②여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우(2호), ③조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 종전자산의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우(3호)에는 그 여러 명의 토지등소유자일지라도 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.
사업시행자는 정비구역의 ‘토지등소유자’에게 신 주택을 분양하여야 한다. 이때 지상권자는 분양대상에서 제외된다고 규정하고 있다(시행령 제63조 제1항 제3호). 즉 지상권자는 토지등소유자와 조합원에는 해당하나 분양권자에는 해당하지 않는 것이다. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우에는 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니한 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다(법 76조 제1항 제6호).
이와 관련하여 문제가 된 두 가지 사례를 소개하고자 한다.
1세대인 갑·을·병이 A토지·B토지·C토지를 각자 소유하고 있었는데, 조합설립인가 이후 병이 C토지를 (같은 세대가 아닌) 제3자에게 매도한 경우에 갑·을·제3자가 1명의 조합원이 되는지 아니면 갑·을 외에 제3자도 별도의 1명의 조합원이 되는지 문제가 된 바 있다.
서울행정법원은 법 제39조 제1항 제2호 다음에 제3호를 규정한 것은 제3호의 적용에 있어서 ‘1인이 토지등을 양도하여 수인이 소유하게 된 경우’뿐만 아니라 ‘1세대를 구성하는 구성원이 토지등을 양도하여 수인이 소유하게 된 경우’까지 포섭하고자 하는 의도로 해석된다는 이유로 위 제3자의 단독조합원 지위를 부정하였다.
그러나 서울고등법원은 1인의 토지등소유자와 1세대의 토지등소유자의 개념을 명확히 구별하여 사용하고 있는바 제39조 제1항 제3호의‘1인의 토지등소유자’에 ‘1세대의 토지등소유자’가 포함된다고 확장해석하기는 무리가 있다고 보아 위 제3자에게 단독 조합원 지위를 인정하였다. 사견으로는 제3호의 ‘1인의 토지등소유자’에 ‘1세대의 토지등소유자’로 확대해석할 경우 양수인이 양도인과 같은 세대를 구성하는 자가 소유하는 부동산까지 파악할 것을 요구하는 것이 되어 부당하고 그러한 우연한 사정으로 법적 지위를 불안정하게 되는 것은 바람직하지 않다는 점에서 서울고등법원의 입장이 보다 더 타당하다고 본다.
갑이 재개발 구역 내 A토지, B토지를 소유하고 있었는데 조합설립인가이후에 B토지를 을에게 매도한 경우, 갑과 을을 합하여 분양권이 1개라고 보아야 할지 아니면 갑과 을이 각자 단독 분양권을 가지는 것인지 문제되었다.
대부분의 하급심과 정비업계는 갑과 을이 합하여 1개의 분양권을 가진다고 보았다. 그러나 광주고등법원은 분양대상자를 ‘토지등소유자’로 규정하고 있는바 조합원의 수와 분양대상자의 수가 반드시 일치하는 것은 아니라는 이유로 갑과 을이 각자 단독분양권을 가져야 한다고 판시하였고 대법원에서 심리불속행으로 확정되어 큰 파장을 일으킨바 있다. 그런데 비슷한 시기에 부산고등법원은 기존 실무례와 동일하게 이 경우에 갑과 을이 합하여 1개의 분양권을 가진다고 판시하여 정비업계는 큰 혼란에 빠진바 있었다. 이에 정비업계는 일단 기존 실무와 주류적인 하급심의 입장대로 갑과 을을 합하여 1개의 분양권을 부여하되, 해당 조합원이 제기한 행정소송의 결과에 따라 해당 조합원에게 별개의 분양권을 인정하기도 하였다.
최근 대법원은 부산 온천4구역 사건에서 “도시정비법 제39조 및 제76조 제1항 제6호는 일정한 경우 수인의 토지등소유자에게 1인의 조합원 지위만 부여함과 동시에 분양대상자격도 제한함으로써 투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하고 있다. 이와 같은 도시정비법의 규정 내용과 취지, 체계 등을 종합하여 보면, 재개발 사업 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다”고 판시하여 갑과 을이 합하여 1개의 분양권을 가진다고 보았다(대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 판결).
재개발·재건축에 관련된 규정은 다양하고 복잡할 뿐만 아니라, 관련 규정의 해석에 관해서도 관련 하급심이 상반되는 판결을 하는 경우도 상대적으로 많다. 따라서 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받아 분쟁을 예방·해결하는 것이 무엇보다도 중요하다.
-법무법인 센트로 유재벌 변호사(yjbeol@centrolaw.com)
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