재개발‧재건축 조합 임원자격에 관한 최근 개정법 및 분쟁사례(1)

-유재벌 변호사(법무법인 센트로) 

재개발‧재건축 조합은 조합장 1명, 이사, 감사를 임원으로 둔다. 표준정관에따르면 조합임원은 총회에서 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻어 조합임원자격을 갖춘 조합원 중에서 선임하도록 규정하고 있다.

재건축의 경우에는 조합설립에 동의한 토지등소유자만 조합원이 되지만(임의가입제), 재개발의 경우에는 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자도 조합원이 되므로(강제가입제), 가사 재개발 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자도 (후술하는 바와 같이 도시정비법상 거주요건이나 소유요건 등 조합임원자격을 충족한 이상) 재개발 조합설립에 동의하지 않았다는 사유만으로 조합임원 자격이 없다고 볼 수 없다. 이에 관하여 대법원 역시 조합설립에 동의한 토지등소유자에게만 조합임원 선출권을 부여한 선거관리규정은 조합원들의 피선거권을 합리적 사유없이 제한하여 무효라고 판시한바 있다.

2019. 4. 23. 개정 도시정비법은 조합임원의 정비사업 관련 비리가능성을 근절하기 위한 목적으로 재개발‧재건축 조합 임원의 자격요건을 강화하였다. 조합 임원은 ‘정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주기간이 1년 이상’이거나 ‘정비구역에 위치한 건축물 또는 토지(재건축사업의 경우에는 건축물과 그 부속토지)를 5년 이상 소유’하고 있는 경우에 한하여 선임될 수 있다는 것이다.

더 나아가 특히 조합장은 ‘선임일부터 관리처분계획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주(영업을 하는 자의 경우 영업)해야 한다’고 규정(도시정비법 제41조 제1항)하여 조합 임원의 자격요건으로서 거주요건과 소유요건, 조합장의 정비구역 내 거주의무 부과규정을 신설하였다. 만약 위와 같은 자격요건을 갖추지 못한 경우에는 당연퇴임한다(제43조 제2항 제2호).

이때 거주요건이나 소유요건을 모두 갖출 필요는 없고 어느 하나만 충족해도 조합임원 자격요건은 충족되며, ‘선임일 직전 3년 동안 1년 이상 거주 기간’이나 ‘5년 이상의 소유기간’에 관하여는 특별히 제한이 없는바 반드시 연속하여 거주하거나 소유할 필요는 없다. 다만 이때 ‘소유’는 조합 임원 본인 명의의 소유 기간만을 의미하고 배우자 또는 직계존‧비속의 명의의 소유기간은 포함되지 않음을 유의할 필요가 있다. 최근 하급심도 동일한 입장이다.

조합장이 정비구역 내에서만 거주하지 않고, 정비구역 외 다른 곳에도 주소지를 두고 있는 경우 조합장의 정비구역 내 거주의무를 위반한 것은 아닌지 문제된 바 있다.

도시정비법의 개정 취지와 문언 내용과 우리 민법상 주소는 동시에 두 곳 이상 있을 수 있음에 비추어 조합장의 정비구역내 거주의무를 해당 정비구역을 유일하고도 단일한 주소지로 하여 거주할 것으로 해석하기는 어렵다고본다. 따라서 정비구역 내 마련된 주소지에서 어느 정도 거주하면서 조합업무를 수행하는 이상 조합장의 해당 정비구역 내 거주의무를 위반한 것은 아니라고 보는 것이 타당하다. 최근 하급심도 동일한 입장이다.

위 거주요건이나 소유요건을 갖춘 토지등소유자가 해당 구역의 조합원이 아니더라도 조합임원이 될 수 있을지 문제가 된 바 있다. 표준 정관에는 조합원중에서 조합임원을 선임한다고 규정되어 있지만 도시정비법령에서는 명문의 규정이 없는바 정관 제·개정으로 조합원이 아닌 자도 조합임원이 될 수 있는지 문제가 되었다. 이에 관하여 법제처는 2022. 6. 30. 도시정비법에 따른 조합임원의 자격을 갖춘 사람은 조합원이 아니더라도 조합임원이 될 수 있다는 취지로 법령해석을 하였다.

법제처의 위 해석의 논거는 도시정비법 제41조 제1항에서는 거주요건이나 소유요건 중 어느 하나만 충족하더라도 조합의 임원이 될 수 있을뿐 해당 조합의 조합원일 것을 그 자격요건으로 규정하고 있지 않고, 조합임원의 결격사유 등을 규정한 같은 법 제43조에서도 조합원이 아닌 것을 조합임원의 결격사유나 해임사유로 규정하고 있지 않다는 것이다.

이에 2023. 7. 18. 개정 도시정비법은 명문으로 ‘조합원으로서 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 소유한 자’라고 개정하였는바, 이제는 조합 임원이 되기 위해서는 조합원의 자격이 당연히 요구되고, 이는 강행규정인바 정관으로도 변경할 수 없다고 본다.