분양계약체결을 하지 아니한 경우 현금청산과 명도 문제
-유재벌 변호사(법무법인 센트로)
조합이 사업시행자가 되는 재개발 재건축 정비사업은 토지등소유자가 조합원이 되어 자신의 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 구 주택을 철거한 후 신 주택을 건축한 다음, 신 주택 중 일부는 조합원에게 배분하고(조합원 분양), 나머지는 일반 분양을 하여 수입을 얻으며, 정비 사업을 시행하여 얻은 총수입과 총비용을 정산하여 그 손익을 조합원의 종전자산 출자 비율대로 분배하기 위하여 조합과 조합원 사이에서 종전자산과 종후자산의 차액을 청산금으로 수수하여 정산하는 것을 그 내용으로 한다.
조합원은 사업시행계획에 의한 철거 및 이주의무를 부담하며(표준정관 제10조 제1항 제7호). 정비사업으로 인한 개발이익을 누리고 이해관계가 실질적으로 사업시행자와 유사하므로 토지보상법에 따른 손실보상대상이 되지 아니한다.
다만 조합원도 ① 분양신청을 하지 아니하거나 ② 분양신청 기간 종료이전에 분양신청을 철회하거나 ③ 권리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 현금청산자가 된다(73조). 분양신청기간이 종료된 이후에는 분양신청을 한 조합원은 임의로 분양신청을 철회할 수 없고, 조합원이 조합에게 분양신청을 철회하는 등으로 분양계약체결의사가 없음을 명백히 표시하고 조합이 이에 동의한 경우에 한해서 현금청산자가 될 수 있을 뿐이다.
대부분의 조합에는‘조합원은 관리처분계획인가 후 조합에서 정한 기간 내에 분양계약을 체결하여야 하며 분양계약 체결을 하지 않은 경우 현금청산 규정을 준용한다’라는 정관 규정이 있다. 이 경우에는 당초 분양신청을 한 자라도 분양계약의 체결을 거절하는 하는 방법으로 현금청산자가 될 수 있고, 이 경우 조합의 청산금 지급의무는 분양계약체결기간 종료일 다음날 발생한다.
조합이 사업진행상 여러 가지 사정으로 조합원들에게 분양계약체결 자체를 요구하지 아니한 경우에도 위 정관규정에 따라 관리처분계획인가 후 일정기간내에 분양계약체결이 이루어지지 않았다고 하여 현금청산자가 되는 것은 아니다.
현금청산자가 되면, 재개발의 경우 토지보상법에 따른 손실보상의 방법으로, 재건축의 경우에는 (원칙적으로 토지보상법이 적용되지 않는바) 매도청구소송이나 현금청산금지급소송의 방법으로 현금청산을 받게 된다. 이와 달리 조합원은 관리처분계획인가고시 그 자체로 종전자산을 출자하고 이주(인도)할 의무를 부담하게 된다.
문제는 명도(인도)가 완료되지 않은 상태에서 조합이 분양계약체결기간을 진행할 경우이다. 시공사는 투입한 자금회수를 위하여 분양계약체결을 가급적 일찍 진행하기를 희망하는 경향이 있다. 그러나 명도(인도)가 완료되기도 전에 분양계약의 체결을 거절한 조합원이 발생할 경우 그 조합원은 분양계약체결기간 종료일 다음날 현금청산자가 되며 특히 재개발의 경우에는 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되어야 종전자산을 인도받을 수 있기 때문에 소수의 분양계약미체결자로 인하여 사업이 지연될 수 있음을 유의해야 한다.
최초 분양계약체결기간으로 지정한 기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 이상, 조합이 분양계약체결기간을 연장하였다고 하더라도 최초 분양계약 체결 기간 내에 분양계약을 체결하지 않은 토지등소유자의 지위가 변동된다고 볼 수 없다.
이와 달리 분양계약체결에 관한 통지가 해당 조합원에게 송달되지 않은 경우에는 분양계약체결기간 도과의 효력이 발생하지 아니하므로 조합이 분양계약체결통지가 도달하지 않았음을 이유로 분양계약체결기간을 다시 정할 수 있고, 이 경우 해당 토지등소유자는 현금청산자가 아닌 조합원으로서 부동산 인도의무를 이행하여야 한다.
그리고 일단 조합원으로서의 종전자산 출자의무를 이행하였으나 그 후 분양계약체결 기간에 분양계약체결을 거부하여 현금청산 사유가 발생한 경우에도 토지등소유자가 조합을 상대로 기존에 적법하게 출자하여 인도한 종전자산의 반환을 다시 구할 수는 없다.
이 경우 재개발 조합은 현금청산대상자에게 협의 또는 수용절차를 거쳐 현금청산금을 지급할 의무를 부담할 뿐이다. 이때 재개발 조합이 기존에 출자받은 종전자산을 재개발사업을 위하여 계속 점유하더라도 이를 권원없는 점유라거나 불법점유라고 볼 수는 없다
분양신청이나 관리처분계획 수립·인가 단계와 달리 분양계약체결과 관련된 법률관계에 관해서는 소홀한 측면이 있다. 위와 같은 점을 명심하여 명도가 완료되지 않은 상태에서 분양계약체결기간을 진행하는 것은 지양할 필요가 있고, 미리 도시정비분야에 정통한 법률전문가의 자문을 구하는 것이 바람직하다.
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