재개발·재건축 정비사업조합이나 리모델링주택조합은 그 명칭에도 불구하고 모두 (사단)법인이며, 도시정비법에 규정된 것을 제외하고는 민법 중 사단법인에 관한 규정이 준용되는데(도시정비법 제38조 제1항, 제49조, 주택법 제76조 제5항), 민법은 사단법인의 청산에 관하여 청산 중 법인의 재산으로 그 채무를 완제하기에 부족한 경우 청산인으로 파산신청을 하도록 하고 있을 뿐, 법인과 별개의 법적주체인 사원들에게 부담하고 있지 않다.
즉, 조합은 민법상 법인으로서 조합의 채권자(시공자, 정비업체, 협력업체)에 대한 계약의 당사자로서 채무부담의 주체이고, 조합의 구성원인 조합장, 조합임원, 조합원은 조합의 채권자에 대하여 직접 채무(예컨대 대여금)를 부담하지 않는다.
조합과 대부계약을 체결한 대부업체가 조합원들에 대하여 계약의 효력을 주장하며 직접 대부금의 반환을 청구한 사안에서, 서울고등법원은 위와 같은 이유로 조합의 구성원인 조합원들은 그 조합원의 고유재산으로 조합채무에 대하여 책임을 지지 않는다고 판시하였고 대법원에서 심리불속행 기각판결로 확정되었다.
위와 같이 조합원은 조합의 채무에 대하여 직접 책임을 부담하지는 않지만 정관(또는 규약)에 따라 조합에 부과금 또는 부담금을 납부할 의무가 있다. 조합이 채권자에게 변제해야할 차입금을 조합원들에게 구체적으로 어떻게 분담하게 하는가는 정관(또는 규약)에 따라 조합원총회 등에서 그 금액을 결정하고 분담시키는 결의를 하였을 때 비로소 확정적으로 발생한다. 따라서 조합원총회에서 조합원의 분담금을 정하지 아니한 이상 채권자가 임의로 조합원의 각 지분비율에 따른 분담금을 확정할 수도 없다. 이는 조합이 실질적인 활동을 하지 않는 상태이고 조합원들이 총회를 개최하여 분담금을 정할 가능성이 없다고 하더라도 마찬가지다.
또한 같은 취지에서, 조합에게 부과된 개발부담금을 조합원들에게 어떻게 분담하는가는 전적으로 조합원총회의 결의나 조합규약에 정하는 절차를 거쳐야만 확정할 수 있는데, 그러한 절차를 거쳐 조합원의 분담금 채무가 확정되지 아니한 이상 국가 및 지방자치단체가 조합원 지분에 따라 분담금을 임의로 확정하여 국세징수법상 채권압류 및 통지를 하였다 하여 조합원에게 그 효력이 미친다고 볼 수 없다.
최근 인가취소로 재개발 조합이 해산되자 조합이 조합원들을 상대로 정관 제63조(채무변제 및 잔여재산의 처분) 규정에 근거하여 각 권리가액의 비율에 따른 잔존채무분담금을 청구한 사건에서, 인천지방법원 항소부는 조합정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정으로 미리 정하였다는 등의 특별한 사정이 없다면 재개발 조합이 조합원들에게 잔존 채무에 대한 청산금을 구할 수 없고, 정관 제63조는 준공인가 후 조합을 해산하는 경우에 적용되는 규정이지 공사완료 전 조합설립인가가 취소됨으로써 해산하는 경우의 규정으로 해석되지 않는다고 판시하였고, 이는 대법원에서 확정되었다.
실무상 재개발·재건축 정비사업조합, 리모델링주택조합이 시공사나 협력업체로부터 운영비·사업비를 차용하면서 조합임원들이 연대보증하는 경우가 많고 대여금 등 약정서에 연대보증한 조합임원은 조합의 채권자에게 연대보증에 따라 채무를 변제할 책임을 부담한다. 만약 연대보증한 임원들이 시공사 등에 대하여 대여금을 반환하거나 손해배상을 한 경우, 자신이 변제한 금원 상당(구상권)을 조합에 청구할 수 있다.
이때 연대보증인의 책임범위에 관하여는 보증계약에 나타난 당사자의 의사에 의하여 결정되나, 원칙적으로 보증채무는 피보증인(조합)의 주채무에 종속되는 채무인 손해배상채무에도 미치는 것이 원칙이다(민법 제429조). 책임범위와 관련하여, 대구고등법원은 “공사도급계약서에 연대보증인인 조합임원이 ‘조합의 계약의무불이행에 따른 채무’에 관하여 연대책임을 진다고만 규정되어 있는 경우에는 ‘시공사의 채무불이행으로 인한 계약해제에 따른 원상회복의무’에 대하여는 보증책임이 미치지 않는다”고 판시한바 있다.
결국 연대보증채무를 이행하여 조합에 대하여 구상권을 취득한 조합임원은 조합원총회 결의 등으로 조합원들의 개별 분담금이 확정된 후에만 채권자 대위권을 행사하여 직접 조합원을 상대로 분담금을 청구할 수 있고, 조합원총회의 결의 등으로 개별분담금을 확정하지 않는 한, 조합원이 조합이나 조합의 채권자에 대하여 분담금 채무를 부담하지 않는다.
조합의 채권자들 역시 정비사업이나 주택사업의 전문가로서 사업의 경제성, 조합의 존속가능성을 판단하여 다양한 계약을 체결한 것이고, 만약 사업이 원활하게 이루어지지 않을 경우를 대비하여 채권보전조치를 적절히 취할 수도 있어 민법상의 일반 채권자들보다 우선하여 보호할 필요성이 있다고 볼 수 없는바 위와 같은 판결들은 타당하다고 본다.
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