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재건축 정비사업 시행자의 조합설립미동의자에 대한 매도청구(1차매도청구)

재건축 정비사업에서의 매도청구소송은 사업시행자(조합)가 ① 사업시행계획인가고시 이후 조합설립에 동의하지 않은 자(이하 ‘조합설립미동의자’)를 상대로 하는 경우와 ② 분양신청기간 내 분양신청을 하지 않거나 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한자, 분양신청을 할 수 없는 자, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자(이하 ‘분양미신청자’)를 상대로 하는 경우로 나누어진다. 실무상‘조합설립미동의자에 대한 1차 매도청구’와 ‘분양미신청자에 대한 2차 매도청구’라고도 한다.

 

‘조합설립미동의자’에 대한 매도청구(1차매도청구)는 사업시행자가 도시정비법에 규정된 절차와 기간을 준수하여 매도청구권을 행사하여야 하며 만약 이를 준수하지 못할 경우에는 매도청구권이 상실되는 불이익을 입게 된다.

 

이에 반하여 ‘분양미신청자’에 대한 매도청구(2차매도청구)의 경우에는 도시정비법에 규정된 법정기간 내에 협의가 되지 않으면(실무상 협의가 되는 경우가 매우 적다), 60일 이내 매도청구소송을 제기하여야 하고, 위 기간을 준수하지 못하고 매도청구소송을 제기하는 경우에는 (1차 매도청구권과 달리) 매도청구권이 상실되는 것은 아니고 법정지연가산금의 지급의무를 부담하게 될 뿐이다.

 

‘조합설립미동의자’에 대한 매도청구에 관하여, 구법 당시 대법원 은 조합설립등기 이후 재건축사업의 진행정도에 비추어 적절한 시점에 재건축참가여부에 대한 회답을 최고(촉구)해야 한다고 해석한바 있다. 그 이후 도시정비법은 재건축사업의 시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립에 동의하지 아니한 자에게 조합설립에 관한 동의여부를 회답할 것을 서면으로 촉구해야 한다고 개정하였고(제64조). 개정법 제64조는 2018. 2. 9. 이후 최초로 조합설립인가를 신청하거나 사업시행자를 지정하는 경우부터 적용된다(부칙 제16조).

 

종래 구법에 따를 경우 토지등소유자는 구체적인 사업시행계획이 수립되기도 전에 조합설립동의여부에 대한 선택을 강요받고, 만약 조합설립에 동의하지 않을 경우에는 매도청구시점을 조합설립직후로 보아 사실상 개발이익이 배제된 내용의 매매계약이 의제되어 토지등소유자가 정당한 보상을 받지 못한다는 비판이 있었는데 이를 입법적으로 해결한 것이다.

 

회답촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 하고, 위 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 토지등소유자는 조합설립에 동의하지 않은 것으로 간주한다.

 

재건축사업은 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자의 경우에 조합원이 될 수 있는바 건축물 또는 토지 중 어느 하나만 소유한자는 조합원이 될 수 없기 때문에 건축물 또는 토지만 소유한 자에 대하여 촉구(최고)가 필요한지 문제가 된다.

 

주택단지 내 토지 또는 건축물만의 소유자는 동의권이 인정되지 아니하므로 촉구(최고)가 불요하나, 주택단지 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우의 토지 또는 건축물 소유자는 동의권이 인정되므로 촉구(최고)가 필요하다.

 

즉, 주택단지가 아닌 지역의 건축물 또는 토지만 소유한자의 경우에는 최고와 회답절차를 거쳐야 하고 회답기간 만료일부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사하여야 하나, 최고할 필요가 없는 주택단지 내 건축물 또는 토지만 소유한자에 대해서는 사업시행계획인가 고시일로부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사하면 된다.

 

만약 매도청구권의 행사기간 내에 행사하지 않아 더 이상 매도청구권을 행사할 수 없다고 하더라도 매도청구권이 영구히 소멸하는 것은 아니다. 구법이 적용되던 사안에서 대법원은 사업시행자가 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 조합설립변경인가를 받은 경우에는 그에 터잡아 매도청구권을 행사할 수 있다고 판시하였는바 개정법하에서는 사업시행자는 새로운 사업시행계획인가로 평가될 수 있는 사업시행계획변경인가를 받아 다시 매도청구를 최고하고 매도청구소송을 제기할 수 있다고 봄이 타당하다.

 

매도청구권 행사시 사업시행자가 간과하기 쉬운 부분이 하나 있는데, 사업시행자가 매도청구권을 행사하면서 반드시 처분금지가처분을 신청하여 그 결정을 받아두어야 한다. 매도청구권행사 중에 해당 부동산의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우가 있는데 포괄승계(예컨대 상속)의 경우에는 큰 문제가 없으나 특정승계(예컨대 매매, 증여)에는 문제가 될 수 있기 때문이다.

 

처분금지가처분등기 이전에 특정승계가 이루어진 경우, 대법원은 이미 진행 중인 매도청구소송에서 특정승계인으로 하여금 매도청구소송을 인수하도록 하는 신청을 할 수 없다고 판시한바 있다. 결국 사업시행자는 특정승계인(양수인)을 상대로 다시 매도청구소송을 제기할 수밖에 없는데, 이 경우 특정승계인에 대한 매도청구권 행사기간에 관하여 ‘사업시행자가 특정승계사실을 안 날로부터 2개월’로 본 하급심 판결이 있다. 만일 양도인에 대한 최고를 기준으로 행사기간을 산정할 경우 사업시행자에게 불측의 손해를 입힐 수 있다는 점에서 타당한 판결이라고 생각한다.

 

매도청구권의 행사 결과 이를 행사한 사업시행자와 상대방인 조합설립미동의자 사이에는 매도청구 의사표시의 도달시점에 매매계약이 성립된 것으로 의제되며, 법원이 지정한 감정인(감정평가사)의 감정평가 및 법원 판결에 의해 확정된다. 감정인의 감정결과는 현저할 잘못이 없는한 이를 존중하는 것이 대법원 판례이고, 감정결과를 번복하는 것은 실무상 어려우므로 매도청구대상자는 반드시 전문성과 경험을 갖춘 변호사를 선임하여 초기 감정절차부터 적극적으로 대응하는 것이 타당하다.