재건축정비사업 조합의 조합원 제명에 관한 법적쟁점(1)

-유재벌 변호사(법무법인 센트로)

도시정비법은 재건축 정비사업의 조합원은 재건축 정비사업에 동의한 토지등소유자이며(법 제39조 제1항), 재건축 사업의 토지등소유자란 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자이라고 규정하면서도(법 제2조 제9호 나목), 조합원의 자격, 제명·탈퇴 및 교체에 관해서는 조합 정관에 필요적 기재하도록 하고 있다(법 제40조 제1항 제2호, 제3호)

국토교통부는 재건축 조합 표준정관을 고시하였고, 이에 재건축 조합은 국토교통부 고시 표준정관의 대부분을 해당 조합의 정관으로 그대로 활용하고 있다. 표준정관은 조합설립에 동의하지 아니한 자도 조합원분양신청기한까지 조합설립동의서를 제출하여 조합원이 될 수 있다고 규정하고 있는바(정관 제9조 제1항 단서), 분양신청종료 이전에 조합설립동의서와 분양신청서를 제출하여 조합원의 지위를 취득할 수 있다.

이에 관하여 최근 대법원은 조합이 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자를 상대로 매도청구권을 행사하여 그 판결이 확정되었더라도 조합이 매매대금을 지급하지 않아 토지등소유자가 소유권을 보유하고 있는 동안에는 그 토지등소유자도 분양신청기간까지 조합설립동의서와 분양신청서를 제출하는 방식으로 조합원이 될 수 있다는 취지로 판시한 바 있다(대법원 2022다232369).

표준정관은 조합원이 건축물의 소유권이나 조합원입주권을 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실하고, 관계법령 및 정관에서 정하는 바에 따라 조합원의 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동상실한다고 규정하고 있다(정관 제11조 제1항, 제2항).

이는 조합원의 권리나 지위 등을 양도하였을 경우 또는 관계법령 및 정관에서 정한 사유에 해당하여 조합원에 해당하지 않게 된 경우에 조합원의 자격이 총회 등 내부절차나 변경신고 등 행정절차를 받을때까지 지속되는지 여부에 대한 논란이 많은 점을 감안하여 표준정관에서 명확히 한 것이다.

표준정관은 조합원 제명에 관하여도 규정하고 있다. 제명이란 조합 정관이 정하는 제명사유에 해당하는 경우 이를 이유로 조합원 자격을 박탈하는 제도이다. 표준정관은‘조합원으로서 고의 또는 중대한 과실 및 의무불이행 등으로 조합에 대하여 막대한 손해를 입힌 경우’에는 총회 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있도록 하고 있다. 다만 제명 전에 해당 조합원에 대해 청문 등 소명기회를 부여하여야 하며, 청문 등 소명기회를 부여하였음에도 이에 응하지 아니한 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 본다(정관 제11조 제3항).

이는 소수 조합원이 의무 등을 불이행하여 피해를 주고 있는 사례가 많아 이러한 피해를 최소화 하기 위한 것이나, 조합이 이를 남용할 소지도 있으므로 청문등 소명기회를 부여한 것이다.

재건축 조합이 재건축에 찬성하여 조합원이 된 자를 그 의사에 반하여 제명하기 위해서는 그 조합원을 제명하지 않으면 재건축사업의 시행이 불가능해지거나 현저히 곤란해지는 등의 불가피한 사유가 있는 경우에 최종적인 수단으로서만 인정되어야 하고, 정관에 그 제명사유가 규정되어 있다고 하더라도 이를 엄격하게 해석하여야 하며, 제명처분이 정당하다는데 대한 증명책임은 이를 주장하는 측, 즉 조합에게 있다.

재건축정비사업 조합의 조합원 제명의 절차상 요건을 살펴보면, 총회의결에 따라 조합원을 제명하기 전에는 해당 조합원에 대하여 청문 등 소명 기회를 부여하여야 하는데, 해당 조합원이 소명기회를 부여 받기 전에 조합이 서면결의서를 징구함으로써 제명 의결전에 제명사유에 관하여 충분히 해명할 기회를 가지지 못한 경우에는 중대한 절차상 하자가 존재한다고 본 사례가 있다

조합 총회에서 다수의 서면결의서에 의해 안건이 통과되고 있는 실정을 감안하면, 적어도 조합원들이 해당 조합원의 소명의견을 접한 후 서면결의서를 작성할 수 있도록 하여야 실질적인 소명기회가 부여된다고 볼 수 있기 때문에 총회 책자에 해당 조합원의 소명 내용이 담겨있어야 한다. 만약 소명자료가 총회책자와 별도로 우편발송될 경우에는 조합원들로 하여금 이를 간과하는 것을 용이하게 함으로써 해당 조합원들에게 실질적인 소명기회가 부여되었다고 보기 어렵다고 판시한 바도 있다.