재개발 현금청산, 

지목이 달라도 재개발 현금청산자에게 유리하게 일단지로 평가 가능한 사례

 -유재벌 변호사(법무법인 센트로) 

재개발 사업의 시행자는 정비구역에서 정비사업을 시행하기 위하여 토지보상법 제3조에 따른 토지·물건 또는 그밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있으며, 이 경우 도시정비법에서 규정된 사항을 제외하고는 토지보상법을 준용한다(법 제63조, 제65조 제1항). 이와 달리 재건축 사업의 경우에는 천재지변 등의 사유로 인하여 공공시행자나 지정개발자가 시행하는 재건축 사업에 한정하여 수용·사용권이 인정되며(법 제63조), 그 외에는 수용에 관한 규정이 유추적용되지 않는다는 것이 대법원의 태도이다(2012다62561). 헌법재판소 역시 관리처분계획인가고시가 있으면 별도의 영업손실보상 없이 재건축 사업 구역내 임차권자의 사용·수익을 중지시키는 현행 도시정비법에 대하여 합한결정을 한바 있다(2018헌가17)

최근 대구지방법원의 한 재판부가 재건축 매도청구 사건에서 상가 소유자의 상가영업손실에 대한 감정신청을 채택하면서 이슈가 되었다. 현행 법체계상 토지보상법이 준용되는 재개발과 달리, 재건축은 수용에 관한 규정이 유추적용이 되지 않기 때문에 영업손실에 대한 법원감정을 진행하는 것은 적절하지 않다고 보이나, 재판부로서는 법원감정결과를 판결로 인용하는 것은 별개의 문제이고, 조합과 상가소유자의 협의를 위한 기준을 확인하는 측면을 고려한 것으로 추측된다.

현행 도시정비법은 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음날(또는 분양신청기간 종료일 다음날)부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자 등과 손실보상에 관한 협의를 하여야 하고, 만약 협의가 성립되지 않으면 그 기간의 만료일 다음날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나(재개발), 매도청구소송을 제기(재건축)하여야 한다고 규정하고 있다. 만약 사업시행자가 위 60일의 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 지연일수에 따른 이자를 지급하여야 한다. 이때 이자는 대통령령으로 정하는 이율을 적용한다.

현행 시행령은 재개발 사업의 경우에는 토지보상법 제68조 제1항에 따라 감정평가법인 등을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰한 후 그 감정평가액을 기준으로 협의를 하여야 한다고 규정함과 아울러 현금청산대상자들의 감정평가법인 등의 추천권을 명문화하였는바 현금청산대상자들은 이러한 추천권을 적극적으로 활용할 필요가 있다.

만약 협의가 성립하지 않거나 협의를 할 수 없는 때에는 사업시행자는 사업시행계획인가(사업시행계획변경인가를 포함)를 한때 정한 사업시행기간 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있고(법 제65조 제3항), 사업시행자가 수용개시일까지 관할토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하거나 공탁하면 수용개시일에 그 토지나 물건의 소유권을 취득한다(토지보상법 제45조 제1항). 이에 대하여 현금청산자는 이의신청을 하거나 행정소송을 제기할 수 있으나 이의신청이나 행정소송을 제기하더라도 토지의 수용을 정지시키지는 아니함을 명시하고 있다(토지보상법 제88조)

이의신청은 재결서 정본을 송달받은 날부터 30일 이내에 하여야 하고, 지방토지수용위원회의 재결에 이의가 있는 자는 해당 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있다. 행정소송(보상금 증액소송)의 경우에는 수용재결에 불복할 때에는 재결서를 받은 날부터 90일 이내에, 이의신청을 거쳤을 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 제기하여야 한다. 이의신청이나 행정소송을 제기한 이후라 하더라도 공탁에 대해 아무런 이의를 유보하지 않은 채 수령하면 재결에 승복한 것으로 보기 때문에(90누6125), 반드시 이의를 유보하고 공탁을 수령해야 함을 유의하여야 한다.

재개발 구역 내 현금청산자의 손실보상금 산정을 위해서는 매 단계마다 감정평가를 실시한다. 이때 2개 이상의 토지 등에 대한 감정평가는 개별평가를 원칙으로 하되, 예외적으로 2개 이상의 토지 등에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에는 일괄평가가 허용되어, 현금청산자에게 유리한 결과가 나올 수 있다.

필자가 재개발 구역 내 현금청산자를 대리하여 행정소송(보상금증액소송)을 수행한 최근 사건에서, 1심 재판부는 A토지, B토지, C토지의 지목은 ‘전’, D토지, E토지의 지목은 ‘대’이므로 지목이 상이하여 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계에 있다고 보기 어렵다고 보았으나, 2심 재판부는 토지의 위치나 현실적 이용상황 등에 비추어 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 있다고 보아 일단지로 보아 일괄 평가한 법원감정결과에 따라 손실보상금을 증액하였고(이의재결 대비 23% 증액), 재결 단계에서 누락된 영업보상 항목을 추가하여 이를 인정 받았다(이의재결 대비 261% 증액).

재개발 현금청산 분야는 일반적인 부동산 사건에 비하여 보다 더 전문성과 경험을 요하는 영역이고, 그 결과 역시 확연히 차이가 날 수밖에 없다. 따라서 현금청산을 선택하였거나 부득이 현금청산될 수밖에 없는 상황이라면 미리 많은 지식과 경험을 가진 법률전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다. 사업시행자(조합)의 경우, 현금청산 관련분쟁(보상금증액소송)을 명도소송에 비해 등한시하는 경우가 많은데, 제대로 대응하지 못할 경우에는 현금청산 보상금이 과도하게 높게 인정되어 사업성이 심각하게 악화될 수 있다. 따라서 많은 지식과 경험을 가진 법률전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.