재개발, 재건축 정비사업 협력업체 선정시 주의할 점
-유재벌 변호사(법무법인 센트로)
사업시행자(특히 조합 임원)는 재개발, 재건축 정비사업을 진행하는 과정에서 여러 형사처벌의 위험이 있다. 그중에서도 압도적으로 비율이 높은 것은 도시정비법상 정보공개의무를 위반하는 것과 협력업체를 선정하면서 도시정비법령을 위반하는 것이다.
예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약이 주로 문제되는데, 이러한 계약은 총회의 전속의결사항이며 대의원회에서 대행할 수 없다. 이때 총회의 의결정족수는 정관에 다른 규정이 없으면 ‘전체 조합원 10% 이상이 직접 출석’하여 ‘조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수’의 의결을 받아야 한다. 다만 시공사 선정은 ‘전체 조합원의 50% 이상이 직접 출석’하여 ‘조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수의 의결을 받아야 한다는 점을 유의해야 한다. 총회의 의결을 거치지 않고 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약을 체결한 조합임원은 형사처벌 대상이다.이와 달리 예산 범위 내의 협력업체 선정 및 계약 체결은 대의원회가 대행할 수 있다.
조합은 예상치 못한 정비사업비의 지출을 위해 예비비 항목으로 예산을 수립할 수 있고, 조합은 예비비 사용이 필요한 정당한 사유가 있으면 예비비 항목의 예산을 사용하여 예산에 없는 항목의 계약을 체결하고 예비비를 사용할 수 있으므로 예비비 범위 내의 계약체결도 대의원회의 의결로 가능하다. 대법원도 같은 입장이다. 다만 예비비 항목이 모두 지출되어 소진되었다면 통상 예비비 항목의 예산으로 지출되어 온 업무에 대한 지출 내지 계약 체결이라고 하더라도 이는 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약’에 해당한다.
위와 같은 절차 외에도 도시정비법 제29조와 국토교통부가 고시한 ‘정비사업 계약업무처리기준’을 준수해야 한다. 도시정비법 제29조 제1항에 따른 계약의 방법을 위반하여 계약을 체결한 추진위원장, 조합임원(청산인 포함), 토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 경우의 그 대표자는 형사처벌의 대상이 된다. 다만 도시정비법 제29조나 정비사업계약업무처리기준의 문언상 주민대표회의는 적용되지 않는다고 보며, 국토교통부 유권해석도 같은 입장이다.
추진위원장 또는 사업시행자(청산인 포함)은 도시정비법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 계약을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 하며, 다만 계약규모, 재난의 발생 등 대통령령으로 정하는 경우에는 지명경쟁입찰이나 수의계약으로 할 수 있다.
계약의 규모와 관련해서 도시정비법 시행령 제24조는 추정가격이 1억 원 이하의 용역계약인 경우에는 지명경쟁입찰을 할 수 있고, 추정가격이 5천만 원 이하의 용역계약인 경우에는 수의계약을 할 수 있다고 규정하고 있다. 이때 추정가격은 부가세를 제외한 가액을 기준으로 해석하는 것이 타당하며, 국토교통부의 유권해석도 동일한 입장이다. 필자의 사견으로는 지명경쟁입찰이나 수의계약이 가능한 추정가격은 현실에 맞게 상향될 필요가 있다고 본다.
소송, 재난복구 등 예측하지 못한 긴급한 상황에 대응하기 위하여 경쟁에 부칠 여유가 없는 경우에도 수의계약을 할 수 있다. 이 사유에 해당하면 추정가격과 무관하게 수의계약이 가능하다.
다만 최근 하급심은 환급채권의 소멸시효가 임박한 상황에서 조합이 회계법인과 수의계약을 체결한 사건에서 위임계약 체결 경위나 계약 체결 후 수행한 업무내용 등을 종합하여 수의계약 사유에 해당한다고 볼 수 없다고 판시한 바 있다. 긴급한 상황에서 수의계약으로 진행하기 위해서는 어떠한 긴급상황에 따라 수의계약을 하였는지, 또 어떠한 조치를 취했는지 그 근거를 상세히 남겨두는 것이 바람직하다고 본다.
조합은 등기 업무를 위해서 법무사 선정 및 계약을 진행하는데, 이때 주의해야 할 점이 있다. 간혹 법무사 용역계약서에 ‘(일괄)명도소송 소장 작성 및 제출’이라는 항목이 추가된 초안에 대하여 이를 자세히 보지 않고 계약을 체결하는 경우가 많다. 그러나 명도소송은 해당 시기가 되면 별도의 입찰을 통해 해당 업무를 수행할 전문 변호사(법무법인)를 선정해야 하기 때문에 위 항목을 제외하는 것이 타당하다. 명도소송은 법무사의 소장 대필에서 끝나는 것이 아니라 결국 전문 변호사(법무법인)를 선임하여 해결할 수밖에 없고, 법무사 보수규정의 제한을 받는 법무사에 비하여 전문 변호사(법무법인)가 가격 경쟁력 측면에서도 훨씬 유리하기 때문이다.
재개발·재건축에 관련된 규정과 절차는 다양하고 복잡할 뿐만 아니라, 관련 규정의 해석에 관해서도 분쟁이 많다. 협력업체를 선정하고 계약하는 과정에서 발생할 수 있는 형사처벌의 위험성을 최소화하기 위해서는 미리 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 전문 변호사의 조력을 받는 것이 무엇보다 중요하다고 본다.
- 법무법인 센트로 유재벌 변호사
(yjbeol@centrolaw.com)
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