조합설립인가 후 양도‧증여‧판결 등으로 인하여 건축물 또는 토지의 소유권이 이전된 때에는 조합원의 지위는 양수인에게 승계되며, 그 양수인은 조합원으로서 권리‧의무를 취득한다.

다만, 주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서는 일정한 시점 이후부터는 조합원 지위 양도가 제한된다는 점을 주의해야 한다. 실제로 많은 조합원들이 이 점을 간과하고 조합원 지위를 양도‧양수하여 의도치 않게 현금청산대상자가 된 사례가 많다.

투기과열지구 내 재건축 사업은 조합설립인가 후, 재개발 사업은 관리처분계획 인가 후부터 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수하더라도 그 양수인은 조합원이 될 수 없고 현금청산자가 된다. 이때 ‘양수’에는 매매‧증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위가 포함되나 상속‧이혼으로 인한 양도‧양수의 경우에는 조합원 지위를 양수할 수 있다.


만약 투기과열지구 내 조합원 지위 승계 제한에 해당되는 증여를 철회하거나 매매 계약을 해제한 경우, 그 소급효에 따라 양도인이 조합원 지위를 회복한 것으로 볼 수 있을까? 이에 관하여 최근 하급심은 양수인은 이미 조합원 자격을 상실하였고, 계약해제의 소급효도 제3자의 권리를 해할 수 없는 범위로 제한되므로 조합원 지위를 소급적으로 회복할 수 없다고 보았다.

다만, 양도인이 법정 요건을 충족하는 경우에는 양수인이 조합원 자격을 예외적으로 취득할 수 있다. 실무상 가장 대표적인 것은 양도인이 1세대 1주택자로서 양도하는 주택의 소유기간(10년 이상) 및 거주기간(5년 이상) 요건을 충족하는 경우이다. 이는 조합원이 투기 목적 없이 실제 거주지를 이전하기 위하여 정비구역 내 부동산을 양도하고 새로운 주택을 양수하는 것에 어려움이 없도록 고려하기 위한 규정이다.

이때 거주기간은 주민등록표를 기준으로 하되, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산하며, 소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에도 피상속인의 주택 소유기간 및 거주기간을 합산한다. 1세대 1주택과 관련하여, 양도인이 다른 주택의 지분을 보유한 경우에도 이는 소유한 주택 수에 포함되어야 하므로 1세대 1주택에 해당하지 않는다고 보아야 한다는 것이 하급심의 태도이다.

투기과열지구 재건축 구역에서 양도인이 공유자인 경우, 일부 공유자(대표조합원)는 소유기간 및 거주기간을 충족하였으나 다른 공유자는 이를 충족하지 못한 경우에는 비록 공유자 전부로부터 공유지분 전부를 양수하였다고 하더라도 소유기간 및 거주기간을 충족한 지분에 한하여만 조합원 지위를 승계받게 된다는 것이 최근 대법원 판결이다.

해당 정비사업이 일정 기간 지연되는 경우에도 조합원 지위 양도가 가능하도록 한 규정이 있다.

① 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축 사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우, ② 사업시행계획인가일부터 3년 이상 착공하지 못한 재건축 사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우, ③ 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업‧재건축 사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우이다.

투기과열지구 내 조합원 지위 승계 제한의 예외 규정에 따라 조합원 지위가 승계 자체는 가능하더라도, 다물권자의 양도‧양수 제한 규정은 적용받는바, 양도인이 해당 구역 내 다물권자라면 다물권자로부터 일부 부동산을 양수받은 양수인은 조합원 지위 승계는 가능하지만 양도인과 합하여 1인의 조합원으로 취급된다는 점을 주의할 필요가 있다.

투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 부동산 거래의 신고를 한 경우에는 그 양수인은 조합원의 지위를 승계한다. 다만 이때 양도 계약은 계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다. 그러나 투기과열지구 해제 이전에 구역 내 부동산을 양수하여 현금청산자가 된 경우에는, 사후적으로 투기과열지구 지정이 해제되었다고 하더라도 양수인이 다시 조합원의 지위를 취득할 수 없고, 현금청산대상자로 보아야 한다는 것이 법제처와 하급심의 태도이다

재개발·재건축 관련 규정은 다양하고 복잡하기 때문에 위와 같은 여러 규제 조항을 사전에 제대로 확인하지 않을 경우에는 불측의 손해를 입을 수 있다. 따라서 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받아 분쟁을 예방하는 것이 무엇보다도 중요하다.