모아주택? 모아타운? 그것이 궁금하다.(3편)
-권영진 평가사(중앙감정평가법인)
지난 편에서 모아타운이 어떻게 지정되는지 살펴보았다. 이번 호에는 모아타운 지정에 따른 구체적인 관리계획 결정에 대하여 알아본다.
모아타운 지정은 자치구 공모방식과 주민제안방식으로 크게 2가지로 나눌 수 있다고 했다. 자치구 공모방식의 사업절차는 당연히 해당 자치구가 서울시에 공모를 하고 선정위원회를 거친 서울시에서 공모결과를 발표하여 모아타운으로 지정되는 절차를 거친다.어떤 방식이든 간에 지정이후 자치구는 관리계획을 수립하게 된다.
관리계획을 수립한 자치구는 관리계획 승인신청을 서울시에 하게 되고 통합심의 등을 거쳐 관리계획승인과 지형도면 고시의 절차를 거친다. 관리계획은 수립과 심의 그리고 승인 절차를 거치게 된다. 소규모주택정비법 제 43조의2에서는 ‘소규모주택정비 관리계획의 수립’에 대하여, 제43조의3에서는 ‘관리계획의 내용’을 규정하고 있다. 43조의 3항을 살펴본다.
제43조의3(소규모주택정비 관리계획의 내용) 관리계획에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 다만, 제3호 및 제6호부터 제9호까지의 사항은 필요한 경우로 한정한다. 1. 관리지역의 규모와 정비방향 2. 토지이용계획, 정비기반시설ㆍ공동이용시설 설치계획 및 교통계획 3. 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 제17조제3항 또는 제18조제1항에 따라 공동 또는 단독으로 시행하는 소규모주택정비사업(이하 “거점사업”이라 한다)에 관한 계획 4. 거점사업 이외의 소규모주택정비사업에 대한 추진계획 5. 건폐율ㆍ용적률 등 건축물의 밀도계획 6. 제43조의5 또는 제49조에 따른 임대주택의 공급 및 인수 계획 7. 용도지구ㆍ용도지역의 지정 및 변경에 관한 계획 8. 「건축법」 제69조에 따른 특별건축구역 및 같은 법 제77조의2에 따른 특별가로구역에 관한 계획 9. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 [본조신설 2021. 7. 20.] |
1호인 관리지역의 규모와 정비방향은 위치와 규모, 관리계획요건 충족여부 등과 정비의 방향을 주요 내용으로 한다. 2호의 토지이용계획에는 모아타운을 구성하는 각 사업의 전체적인 토지이용과 정비기반시설 등에 관한 내용이 정리된다. 번동의 경우에는 공동주택용지는 5개 구역의 각각의 택지와 합쳐서 정리된 정비기반시설, 시행구역외 대지로 토지이용계획이 정리되었다. 3호는 선택적 사항인데 주로 LH가 시행하는 사업에 관한 내용이다. 4호는 모아타운 내에 구체적으로 진행되어 ‘모은’ 또는 ‘모인’ 모아주택에 관한 구체적인 추진계획의 내용이 담긴다. 예를 들면 모아주택 1구역에서부터 5구역까지의 면적, 기존호수, 시행자, 추진단계, 최초결정일 등이 담긴다.
5호에는 모아주택사업으로 추진될 신축 사업에 대한 ‘허용용도’와 건폐율이 결정된다. 서울시의 경우 서울특별시 도시계획 조례」 제54조 준용하여 결정한다. 43조3의 하이라이트는 역시 용적률이다. 시행구역의 기준 용적률과 법적상한 용적률을 결정한다. 용적률이 모아타운 사업의 승패를 가를 사업성의 핵심 지표라 보면 된다. 소규모주택정비법 제49조에 의거하여 임대주택을 일정 범위로 지으면 용적률 혜택을 가질 수 있다. 혜택은 ‘「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라 시ㆍ도조례로 정한 용적률에도 불구하고 다음 각 호에 따른 용적률의 상한까지 건축할 수 있다.’고 하여 각각의 상한을 열어주고 있다. 기준 용적률은 「서울특별시 도시계획 조례」 제55조에 따른 용적률이 적용되며 상한 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 상한을 적용한다. 모아타운내의 모아주택의 컨디션 별로 각각의 상한 용적률을 전략적으로 계획하는 것이 중요한 대목이다.
즉 종 상향과 같은 용도지역 변경이 없는 경우에는 소규모주택정비 제49조에 따라 임대주택 20%이상 건설‧공급하여 상한용적률을 적용 받을 수 있다. 종상향의 경우 소규모주택정비법 제43조의 5에 따라 상향된 용도지역의 용적률에서 종전 용도지역의 용적률을 뺀 용적률의 100분의 50 범위 내 조례로 정하는 비율에 해당하는 임대주택을 건설‧공급하고 용도지역 변경 후 소규모주택정비법 제49조에 따른 임대주택 20%이상 건설‧공급하여 상한용적률 적용 받을 수 도 있다. 또는 소규모주택정비법 제43조의4(소규모주택정비 관리지역에 대한 특례)에 근거하여 공동이용시설을 설치하는 경우를 적용하여 용적률 혜택을 받을 수 있다.
이러한 용적률 혜택에 따른 전략은 각 사업장의 조건에 맞게 계획을 수립해야 한다. 종상향이 아닌 구역에서 임대주택을 무조건 지어서 용적률을 받는다고 하더라도 임대주택에 따른 단지의 분위기 등 향후 주택의 가치에 영향까지도 충분히 고민해서 결정해야 할 것이다.
6호는 임대주택 세대수와 인수예정자를, 7호는 용도지역 결정(변경 포함)에 관한 사항을, 8호는 특별건축구역 결정 조서와 사유서를 중심으로 「건축법」 제73조에 따른 특별건축구역 특례 및 제74조에 따른 통합적용계획에 대한 사항을 담는다. 기타 모아주택 구역간의 건축협정 내용이 있을 수 있다.
권영진 평가사(중앙감정평가법인)
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