최신 판례 소개 및 해설(1)

재개발조합이 정비구역 내 도로부지를 소유하고 있던 국가 및 지방자치단체와 정비구역 내 토지에 관한 매매계약을 체결한 후 소유권이전등기를 마쳤다면, 이후 조합설립이 무효가 되도, 매매계약을 취소할 수 없다(서울북부지법 2022가합25664판결)

서울북부지방법원 2023.8.10선고 2022가합25664판결 매매대금반환, 민사

동대문구 소재 재개발조합인 원고가 토지소유자인 국가(피고1) 및 지방자치단체(피고2)와 각 매매계약을 체결한 후 설립절차의 하자를 이유로 조합설립이 무효가 되자 각 매매계약의 무효 또는 취소를 주장한 사안에 대한 매매계약의 효력에 대해 판단

【판시사항】

재개발조합이 재개발사업을 시행하기 위해 정비구역 내 도로부지를 소유하고 있던 국가 및 지방자치단체와 정비구역 내 토지에 관한 매매계약을 체결한 후 소유권이전등기를 마쳤는데, 이후 조합설립인가처분의 하자를 이유로 조합설립이 무효가 되자,

위 조합이 국가 및 지방자치단체를 상대로 위 매매계약은 위 조합이 정비사업을 정상적으로 시행하는 것을 정지조건으로 하는 조건부계약인데, 위 조합에 대한 조합설립인가처분이 취소되어 정지조건이 성취되지 않았으므로 위 매매계약은 무효이고, 위 토지는 구 도시정비법(2007.12.21 법률 제8785호로 개정되기 전의 것) 제65조제2항에 따라 위 조합에 무상양도 되어야 하는 것임에도 불구하고 국가 및 지방자치단체가 위 조합에 위 토지를 매도하였으므로,

위 매매계약은 강행규정인 구 도시정비법 제65조제2항을 위반하여 무효이며, 위 매매계약이 유효하다고 하더라도 위 조합에 대한 조합설립인가처분이 취소되어 더이상 정비사업을 시행할 수 없게 되었는바, 이는 법률행위의 중요부분에 착오가 있는 때에 해당하므로 이를 취소한다고 주장하며 매매대금의 반환을 구한 사안에서,

정지조건 불성취로 인한 무효 주장은 받아들이지 아니하고, 위 토지가 구 도시정비법 제65조제2항이 정한 무상양도의 대상이 되는 정비기반시설에 포함된다고 볼 수 없으며, 위 조합은 조합설립인가처분이 실효되었음을 내세워 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 없다

【판결요지】

재개발조합이 정비구역 내 도로부지를 소유하고 있던 국가 및 지방자치단체와 정비구역 내 토지에 관한 매매계약을 체결한 후 소유권이전등기를 마쳤는데, 이후 조합설립인가처분의 하자를 이유로 조합설립이 무효가 된 경우,

① 위 매매계약 체결 당시 재개발조합에 정비사업의 정상적인 진행이라는 조건을 붙이고자 하는 의사가 있었더라도 그 의사가 외부에 표시되지 않는 이상 이는 위 매매계약 체결의 동기에 불과하다고 할 것이고, 달리 위 매매계약에 위 조합이 주장하는 바와 같이 조건이 붙어있다고 인정할 아무런 증거가 없으므로, 정지조건 불성취로 인한 무효 주장은 받아들이지 아니한다.

② 정비사업의 시행으로 인하여 용도폐지 되는 정비기반시설에 도로 일부가 포함되는 사실을 인정할 수 있으나, 위 토지가 위 용도폐지 되는 정비기반시설에 포함되거나 위 토지에 관하여 구 도시계획법(2002.2.4. 법률 제6655호 국토계획법 부칙 제2조로 폐지)에 정해진 절차에 따라 도로가 설치되었다거나 도로법상 노선 지정⋅인정 공고와 도로구역 결정⋅고시가 있었음을 인정할 만한 증거도 없으므로, 위 토지가 구 도시정비법 제65조제2항이 정한 무상양도의 대상이 되는 정비기반시설에 포함된다고 볼 수 없다.

③ 매매계약 당시 당사자들이 위 조합이 장차 정비사업을 정상적으로 추진하는 것을 의사표시의 내용으로 삼았다고 볼 만한 뚜렷한 증거가 없을 뿐만 아니라 위 조합에 대한 조합설립인가처분에 당초부터 중대하고 명백한 하자가 있었음이 확인된 이상 위 조합에 그에 관한 중대한 과실이 있으므로, 위 조합은 조합설립인가처분이 실효되었음을 내세워 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 없다.

󰁾 조건(條件)

정지조건

효력 발생에 관한 조건/조건이 성취되면→효력발생

어떠한 법률행위가 정지조건부 법률행위에 해당한다는 사실에 대한 주장 및 입증책임은 누구에게 있는지?

어떠한 법률행위가 조건의 성취시 법률행위의 효력이 발생하는 소위 정지조건부 법률행위에 해당한다는 사실은 그 법률행위로 인한 법률효과의 발생을 저지하는 사유로서 그 법률효과의 발생을 다투려는 자에게 주장 및 입증책임이 있다(대법원 1993. 9. 28. 선고 93다20832 판결).

2. 해제조건

효력 취소에 관한 조건/조건이 성취되면→효력소멸

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상가조합원에게 무상품목에 대해 부당하게 과대 부담시킨 사항은 사회관념상 현저히 형평에 반한다고 인정될 때에는 무효이다(인천지법 2021구합53577)

인천지방법원 2023. 8. 17 선고 2021구합53577 판결 [관리처분계획 일부 무효]

【판시사항】

재건축조합의 총회 결의가 상가조합원들에게 무상품목에 관한 비용을 부당하게 과다히 부담시켜 재산권의 본질적인 부분을 침해하고 조합원들 간 권리배분의 왜곡을 불러와 형평의 원칙에 현저히 반하는 것이어서 무효라고 봄이 타당하다

【판결요지】

재건축에 있어 그 비용의 분담과 구분소유권의 귀속에 관한 사항은 조합원들 사이에 형평성을 갖추도록 정하여야 하는 것이다. 재건축 조합이 재건축 비용의 분담과 구분소유권의 귀속에 관한 사항을 정함에 있어서 형식적인 산술적 형평의 원칙을 적용하여 사소한 형평의 불만족을 이유로 그 결의를 무효로 돌릴 것은 아니지만, 재건축사업 시행의 제반 조건, 조합원들 간 형평의 차이가 발생하게 된 경위, 조합원들의 재산적 가치에 대한 불균형의 정도, 그 불균형을 줄일 수 있는 다른 방법의 존재 가능성, 불이익을 입은 조합원들에 대한 적절한 보상 여부, 다수 조합원이 소수 조합원에게 부당한 불이익을 강요하는지 여부 등 재건축사업의 다양한 사정을 종합하여 사회관념상 현저히 형평에 반한다고 인정될 때에는 이를 무효라고 판단할 것이다.

이 사건 총회 결의는 특별한 이유 없이 상가조합원들에게 무상품목에 관한 비용을 부당하게 과다히 부담시켜 재산권의 본질적인 부분을 침해하고 조합원들 간 권리배분의 왜곡을 불러와 형평의 원칙에 현저히 반하므로 무효라고 봄이 타당하다.

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토지보상법에 따른 지장물 보상을 한 사업시행자가 현금청산대상자에 대하여 이전대상 건물 및 토지의 점유로 인한 부당이득반환을 구한 사건(대법원 2021다249810)

대법원 2023. 8. 18. 선고 2021다249810 판결 [부당이득금]

【판시사항】

[1] 타인 소유의 토지 위에 권원 없이 건물을 소유하는 자는 그 자체로 법률상 원인 없이 타인에게 토지 차임 상당의 손해를 주고 있는 것인지(원칙적 적극)

[2] 간접점유에서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우, 간접점유의 점유매개관계가 단절되는지 여부(소극)

[3] 도시정비법에 따른 정비사업의 시행자가 지장물에 관하여 토지보상법 제75조 제1항 단서 제1호 또는 제2호에 따라 지장물의 가격으로 보상한 경우, 지장물의 소유자는 같은 법 제43조에 따라 사업시행자에게 지장물을 인도할 의무가 있는지(원칙적 적극)

[4] 도시정비법 제81조제1항 단서 제2호에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되기 위해서는 협의나 수용재결 등에 따른 주거이전비 등의 지급이 이루어져야 하는지(적극) 및 주거이전비 등의 지급이 이루어지지 않은 경우, 관리처분계획의 인가·고시가 있더라도 종전 토지 또는 건축물의 소유자·임차권자 등 권리자가 종전 토지나 건축물을 사용·수익할 수 있는지(적극) / 주거이전비 등을 지급할 의무가 있는 사업시행자가 종전 토지나 건축물을 사용·수익하고 있는 현금청산대상자를 상대로 불법점유로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지(소극)

[5] 갑 재개발조합이 시행하는 정비사업을 위하여 지방토지수용위원회가 을 등이 소유하는 토지를 수용하고 지장물로 분류된 그 지상 건물을 이전하는 내용의 수용재결을 함에 따라, 갑 조합이 을 등을 피공탁자로 하여 수용재결에 따른 손실보상금을 공탁한 다음, 위 토지 및 건물에 관하여 수용을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤는데, 수용재결 전 을 등으로부터 위 건물의 각 층을 임차한 병 등 임차인들이 수용개시일 이후에도 임차부분을 더 점유·사용하다가 퇴거하자, 갑 조합이 수용을 통해 소유권을 취득한 후에도 을 등이 위 토지와 건물을 불법점유 하였다며 을 등을 상대로 차임 상당의 손해배상을 구한 사안에서,

위 건물은 지장물 보상대상으로 분류되어 이전할 대상이 되었을 뿐 소유권이 여전히 을 등에게 있고, 설령 갑 조합이 위 건물을 수용으로 원시취득하였다고 보더라도 을 등은 수용개시일 이후에도 임차인들을 통해 위 건물을 간접점유하고 있었다고 볼 수 있으므로,

결국 을 등은 갑 조합이 토지를 수용한 이후에도 건물의 소유를 위하여 대지인 토지를 권원 없이 점유하고 있었고, 손실보상 이후 위 토지 외에 지장물인 건물을 갑 조합에 인도할 의무도 있었으므로, 임차인들에게 임대보증금을 반환하면서 적시 인도를 위해 노력했다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 을 등은 갑 조합에 인도하지 않은 토지의 차임 상당액 등의 손해를 배상할 의무가 있다고 볼 수 있는데도, 이와 달리 보아 갑 조합의 청구를 배척한 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다

【판결요지】

[1] 사회통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없으므로 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 볼 것이고, 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 아니하고 있더라도 건물의 소유를 위하여 그 부지를 점유한다고 볼 수 있다. 따라서 타인 소유의 토지 위에 권원 없이 건물을 소유하는 자는 그 자체로써 건물 부지가 된 토지를 점유하고 있는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 할 것이다.

[2] 민법상 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요한데 간접점유에서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 해지 등의 사유로 종료되더라도 직접점유자가 목적물을 반환하기 전까지는 간접점유자의 직접점유자에 대한 반환청구권이 소멸하지 않는다.

따라서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우에는, 간접점유자의 반환청구권이 소멸한 것이 아니므로 간접점유의 점유매개관계가 단절된다고 할 수 없다.

[3] 도시정비법 제65조제1항에 따라 준용되는 토지보상법 제43조는 “토지소유자 및 관계인과 그 밖에 토지소유자나 관계인에 포함되지 아니하는 자로서 수용하거나 사용할 토지나 그 토지에 있는 물건에 관한 권리를 가진 자는 수용 또는 사용의 개시일까지 그 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다.”고 규정하고 있다.

정비사업의 시행자가 사업시행에 방해가 되는 지장물에 관하여 토지보상법 제75조 제1항 단서 제1호 또는 제2호에 따라 물건의 가격으로 보상한 경우, 사업시행자가 당해 물건을 취득하는 위 단서 제3호와 달리 수용의 절차를 거치지 아니한 이상 사업시행자가 그 보상만으로 당해 물건의 소유권까지 취득한다고 보기는 어렵지만, 지장물의 소유자가 토지보상법 시행규칙’ 제33조 제4항 단서에 따라 스스로의 비용으로 철거하겠다고 하는 등 특별한 사정이 없는 한 사업시행자는 자신의 비용으로 이를 제거할 수 있고,

지장물의 소유자는 사업시행자의 지장물 제거와 그 과정에서 발생하는 물건의 가치 상실을 수인하여야 할 지위에 있다. 따라서 사업시행자가 지장물에 관하여 토지보상법 제75조제1항 단서 제1호 또는 제2호에 따라 지장물의 가격으로 보상한 경우 특별한 사정이 없는 한 지장물의 소유자는 사업시행자에게 지장물을 인도할 의무가 있다.

[4] ‘도시정비법’ 제81조제1항 단서 제2호에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되려면 협의나 수용재결에서 정해진 토지나 건축물 등에 대한 보상금의 지급 또는 공탁뿐만 아니라 주거이전비 등에 대한 지급절차까지 이루어져야 한다.

만일 협의나 재결절차 등에 따라 주거이전비 등의 지급절차가 이루어지지 않았다면, 관리처분계획의 인가·고시가 있더라도 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·임차권자 등 권리자는 종전의 토지나 건축물을 사용·수익할 수 있다. 위와 같이 주거이전비 등을 지급할 의무가 있는 사업시행자가 종전 토지나 건축물을 사용·수익하고 있는 현금청산대상자를 상대로 불법점유로 인한 손해배상을 청구하는 것은 허용되지 않는다.

[5] 갑 재개발조합이 시행하는 정비사업을 위하여 지방토지수용위원회가 을 등이 소유하는 토지를 수용하고 지장물로 분류된 그 지상 건물을 이전하는 내용의 수용재결을 함에 따라, 갑 조합이 을 등을 피공탁자로 하여 수용재결에 따른 손실보상금을 공탁한 다음, 위 토지 및 건물에 관하여 수용을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤는데, 수용재결 전 을 등으로부터 위 건물의 각 층을 임차한 병 등 임차인들이 수용개시일 이후에도 임차부분을 더 점유·사용하다가 퇴거하자, 갑 조합이 수용을 통해 소유권을 취득한 후에도 을 등이 위 토지와 건물을 불법점유 하였다며 을 등을 상대로 차임 상당의 손해배상을 구한 사안에서,

위 건물은 지장물 보상대상으로 분류되어 이전할 대상이 되었을 뿐 사업시행자가 해당 물건을 취득하는 수용재결이 내려지지 않았으므로 위 건물의 소유권은 여전히 을 등에게 있고, 설령 갑 조합이 위 건물을 수용으로 원시취득하였다고 보더라도 ‘도시정비법’ 제70조제1항 및 제81조 제1항에 따르면 종전 토지 또는 건축물의 소유자·임차권자 등 권리자는 손실보상이 완료되기 전까지 계속 그 토지나 건축물을 사용·수익할 수 있고 임차권자는 그의 선택에 따라 임대차계약을 해지할 수 있을 뿐이며,

점유매개 관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우에는 간접점유의 점유매개 관계가 단절된다고 할 수 없으므로, 갑 조합의 건물 소유권 취득만으로 을 등과 임차인들 사이의 임대차계약이 토지보상법 제45조 제1항에 따라 곧바로 소멸된다고 볼 수는 없고,

을 등은 수용개시일 이후에도 임차인들을 통해 위 건물을 간접점유하고 있었다고 볼 수 있으므로, 결국 을 등은 갑 조합이 토지를 수용한 이후에도 건물의 소유를 위하여 대지인 토지를 권원 없이 점유하고 있었고, 손실보상 이후 위 토지 외에 지장물인 건물을 갑 조합에 인도할 의무도 있었으므로,

임차인들에게 임대보증금을 반환하면서 적시 인도를 위해 노력했다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 을 등은 갑 조합에 인도하지 않은 토지의 차임 상당액 등의 손해를 배상할 의무가 있다고 볼 수 있는데도, 이와 달리 보아 갑 조합의 청구를 배척한 원심판단에 법리오해 등의 잘못이 있다.

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재개발조합설립 단계에서의 소위 ‘지분쪼개기’ 사건

대법원 2023. 8. 18. 선고 2022두51901판결[주택재개발정비사업조합설립인가처분취소] (자) 상고기각

【판시사항】

[1] 재개발조합설립인가 신청에 대한 행정청의 조합설립인가 처분이 설권적 처분의 성질을 가지는지(적극)

[2] 오로지 재개발조합설립을 위한 동의정족수를 충족하게 하거나 재개발사업 진행 과정에서 주도적 지위를 차지하기 위한 목적으로 형식적인 증여, 매매 등을 원인으로 하여 밀접한 관계에 있는 사람 등의 명의로 과소지분에 관한 소유권이전등기를 마치는 방식을 통하여 인위적으로 토지등소유자 수를 늘리고 그들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것이 탈법행위에 해당하는지(적극) 및 위와 같이 늘어난 토지등소유자들은 동의정족수를 산정함에 있어 전체 토지 등 소유자 및 동의자 수에서 제외되어야 하는지(적극)/

과소지분의 형식적 이전을 통해 인위적으로 부풀린 토지 등 소유자들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것이 탈법행위에 해당하는지 판단하는 기준

【판결요지】

[1] 재개발조합설립인가신청에 대한 행정청의 조합설립인가처분은 단순히 사인의 조합설립행위에 대한 보충행위로서의 성질을 가지는 것이 아니라 법령상 일정한 요건을 갖추는 경우 행정주체로서 공법인의 지위를 부여하는 일종의 설권적 처분의 성질을 가진다.

[2] 구 도시정비법(2019. 4. 23. 법률 제16383호로 개정되기 전의 것) 제2조제9호 (가)목, 제35조 제2항, 제36조제4항, 도시정비법 시행령 제33조제1항제1호 (가)목, (다)목의 규정 내용과 취지, 체계, 조합설립인가처분의 법적 성격 등을 종합하면, 오로지 재개발조합설립을 위한 동의정족수를 충족하게 하거나 재개발사업 진행 과정에서 주도적 지위를 차지하기 위한 목적으로 형식적인 증여, 매매 등을 원인으로 하여 밀접한 관계에 있는 사람 등의 명의로 과소지분에 관한 소유권이전등기를 마치는 방식을 통하여 인위적으로 토지등소유자 수를 늘리고 그들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것은 조합설립을 위한 동의정족수 및 동의자 수 산정 방법을 엄격히 규정하고 있는 도시정비법령의 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다고 볼 수 있다.

따라서 위와 같이 늘어난 토지등소유자들은 동의 정족수를 산정함에 있어서 전체 토지등소유자 및 동의자 수에서 제외되어야 할 것인데, 이처럼 과소지분의 형식적 이전을 통해 인위적으로 부풀린 토지등소유자들로 하여금 조합설립에 동의하는 의사표시를 하도록 하는 것이 도시정비법령의 적용을 배제하거나 잠탈하기 위한 탈법행위에 해당한다고 보기 위해서는,

토지 또는 건축물에서 과소지분이 차지하는 비율 및 면적, 과소지분을 취득한 명의자가 이를 취득하기 위해 실제로 지급한 가액, 과소지분을 취득한 경위와 목적 및 이전 시기, 과소지분을 취득한 데에 합리적 이유가 있는지,

과소지분 취득자들이 토지 등 소유자의 수에 산입됨으로써 전체 토지등소유자의 수에 미친 영향, 과소지분 취득자들이 조합설립에 동의하는 의사를 표명한 정도 및 그 의사가 조합설립을 위한 동의정족수에 미친 영향, 과소지분 취득자와 다수 지분권자의 관계 등 관련 사정을 종합하여 개별 사안에 따라 구체적으로 판단하여야 한다.

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임시총회 소집청구 절차를 정한 사단법인 정관의 효력이 문제된 사건(대법원 2023그608결정)

대법원 2023. 8. 18.자 2023그608 결정 [임시총회소집허가]

【판시사항】

민법 제70조의 입법취지 및 목적에 반하는 사단법인 정관의 효력(원칙적 무효)

【판결요지】

민법 제70조제2항 후문에서 정관으로 임시총회 소집 권한을 부여한 소수사원의 범위를 증감시킬 수 있음을 명시하였더라도, 민법 제70조의 입법취지 및 목적에 비추어 소수사원에게 부여된 임시총회 소집 권한을 박탈하거나 이를 해치는 수준에 이르지 못한다는 내재적 한계를 가진다.

사단법인의 정관에서 임시총회 소집 권한을 가지는 사원의 정수를 ‘총사원의 1/2 이상’으로 정하거나, 소집 절차 중 ‘회의의 목적사항 제시’ 요건을 구체화하는 등 절차적 요건을 보다 구체화하거나 명확히 하는 것 이외에 사실상 소수사원으로 하여금 총회 소집 권한을 행사하는 것을 어렵게 하거나 그 부담을 과도하게 가중시키는 임시총회 소집 요건 또는 절차적 요건을 부과하는 것은 민법 제70조의 입법취지 및 목적에 반하여 원칙적으로 무효라고 보아야 한다.

【원심 및 대법원의 판단】

○ 원심은, 특별항고인의 정관 중 “임시총회는 조합원 5분의 1 이상이 총회소집 요청이 있을 시는 조합장은 요청한 날로부터 2주일(14일) 내에 총회를 소집 집행절차를 진행하여야 하며 불응 시 감사 3인 중 2인 의결로 법원의 허가를 받아 이를 소집할 수 있다.”는 규정(제25조 제4항)에 대하여,

소수사원의 임시총회 소집 청구권을 보호하는 민법 제70조제3항의 취지에 비추어 감사들이 의결 자체를 하지 않는 경우에는 조합원 5분의 1 이상이 법원의 허가를 받아 임시총회를 소집할 수 있다고 판단하였음

○ 대법원은, 특별항고인의 정관 제25조제4항은 민법 제70조제2항에서 정한 ‘조합원 5분의 1 이상의 총회소집 요청’ 이외에 ‘감사 3인 중 2인의 의결’이라는 추가적인 임시총회 소집 요건 또는 절차적 요건을 부과한 것인바,

이는 소수 조합원의 임시총회 소집 청구권의 행사를 사실상 어렵게 하거나 그 부담을 과도하게 가중시키는 경우에 해당하여 민법 제70조 제2항 및 제3항에 반하여 허용될 수 없다고 보아 특별항고를 기각함