재건축조합이 도시정비법 제73조에 따른 매도청구를 한 경우에 그 매매계약 성립일과 목적물 의 가액 평가 기준시점은 '분양신청기간의 종료일 다음날'이다 (수원지방법원안산지원 2024가단108002 판결)
수원지방법원안산지원 2026. 1. 14. 선고 2024가단108002 판결 (매도청구) : 확정
【판시사항】
재건축조합이 도시정비법 제73조에 따른 매도청구를 한 경우에 그 매매계약 성립일과 목적물 의 가액 평가 기준시점은 '분양신청기간의 종료일 다음날'이다
【판결요지】
1) 대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결은 “도시정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것, 이하 '구 도시정비법'이라 한다) 제47조는 사업시행자인 재건축조합이 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자 등에 대하여 부담하는 현금청산 의무를 규정하는 것에 불과하므로, 재건축조합이 위 조항을 근거로 하여 곧바로 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수는 없다. 한편 구 도시정비법상의 사업시행자인 재건축조합에게는 원칙적으로 정비구역내 부동산에 관한 수용권한도 인정되지 않는 것이고(같은 법 제38조 참조), 같은 법 제39조에서 규정하는 사업시행자의 매도청구권도 원칙적으로 조합원이 아닌 자를 상대로 하는 것으로서 조합설립에 동의한 조합원이었던 현금청산 대상자에 대하여 바로 적용할 수는 없으나, 현금청산 대상자는 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실함에 따라 조합원 지위도 상실하게 되어 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지므로, 매도청구에 관한 같은 법 제39조를 준용하여 재건축조합은 현금청 산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있다고 보아야 한다. 다만, 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 같은 법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 '분양신청기간의 종료일 다음날'이라고 하여야 하고, 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날이므로, 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 한다.”고 판시하였다.
2) 위 대법원 판결은, 구 도시정비법상 재건축조합이 분양신청을 하지 아니한 조합원을 상대로 매도청구를 할 수 있다는 규정은 없으나 조합 설립에 동의하지 아니한 자등에 대한 매도청구 규정인 같은 법 제39조를 준용하여 매도청구를 할 수 있고, 이 경우 매매계약 성립일과 목적물의 가액 평가 기준시점은 '분양신청기간의 종료일 다음날'이라고 판시하였는데, 도시정비법이 2017. 2. 8. 전부개정 되면서 제73조로 분양신청을 하지 아니한 자에 대한 재건축조합의 매도청구권을 명문화하였다. 그러나 아래와 같은 도시정비법령 개정 전후 관련 규정의 내용과 체계, 개정 취지와 이유, 분양신청을 하지 아니한 자에 대한 손실보상(현금청산)의 성격 등을 종합하면, 위 대법원 판결의 법리와 같이 재건축조합이 도시정비법 제73조에 따른 매도청구를 한 경우에도 그 매매계약 성립일과 목적물 의 가액 평가 기준시점은 '분양신청기간의 종료일 다음날'이라고 봄이 타당하다. 결국 원고 조합의 매도청구에 따른 원고와 피고들 사이의 매매계약은 분양신청기간의 종료일 다음날인 2022. 3. 1. 성립 된다고 봄이 타당하다.
가) 구 도시정비법 제47조는 '사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다'고 규정하고 있었고, 구 도시정비법 시행령(2018. 2. 9. 대통령령 제28628호로 전부개정되기 전의 것) 제48조는 '사업시행자가 위 제47조에 따라 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정하고, 이 경우 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다'고 규정하고 있었다.
도시정비법 제73조 제1항도 '사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자 등과 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다'고 규정하고, 같은 법 시행령 제60조도 '사업시행자가 위 제73조 제1항에 따라 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다'고 규정하고 있다.
즉, 도시정비법 제73조 제1항은 구 도시정비법 제47조와 달리 재건축조합에 분양신청을 하지 아니한 자와의 손실보상 협의 의무를 부과하고 있으나, 도시정비법령 개정 전후 위 각 규정은 모두 재건축조합으로 하여금 '관리처분계획인가를 기준으로 90일 이내' 분양신청을 하지 아니한 자와 '협의'하여 청산금액을 산정하도록 하여 현금청산(손실보상) 시기와 방법에 관하여는 큰 차이가 없다. 즉, 도시정비법 제73조 제1항과 같은 법 시행령 제60조는 구 도시정비법 제47조와 같은 법 시행령 제48조의 취지와 내용을 그대로 규정한 것이어서 도시정비법령의 개정으로 재건축조합의 분양신청을 하지 아니한 자에 대한 현금청산(손실보상) 절차에 실질적 변화가 있었다고 보기 어렵다.
나) 도시정비법 제73조 제2항은 재건축조합과 분양신청을 하지 아니한 자와 사이에 손실보상(현금 청산)에 관한 협의가 성립되지 아니하면 협의기간 만료 후 일정기간 내에 수용재결을 신청하거나 매도청구의 소를 제기하도록 규정하였다. 이는 구 도시정비법상 같은 법 제39조를 준용하여 인정되던 분양신청을 하지 아니한 자에 대한 재건축조합의 매도청구를 명문화한 것에 불과하고, 그 개정으로 인하여 비로소 재건축조합이 위와 같은 매도청구를 할 수 있게 된 것도 아니다.
다) 구 도시정비법 제47조와 같은 법 시행령 제48조는 현금청산금 산정 기준일을 명시하지 않았고, 도시정비법 제73조와 같은 법 시행령 제60조 역시 현금청산금 산정 기준일을 명시하지 않았다. 그 밖에 도시정비법령 개정으로 현금청산에 관한 절차, 방법 등에 실질적 변경이 있었다고 보기도 어렵다.
라) 매도청구권 행사시점을 기준으로 현금청산금이 산정된다고 볼 경우 사업시행자가 매도청구권을 행사하는 시점에 따라 현금청산 대상자들의 청산금액이 달라져 부동산의 시가 변동 위험이 전가되는 결과가 발생하고, 이는 통상적으로 조합원들이 분양신청기간 무렵의 부동산 시가를 기준으로 분양신청 여부를 결정하였을 것이라는 점을 감안하면 부당하다.
마) 나아가 조합에서 탈퇴한 조합원 지분은 탈퇴 당시 조합재산상태에 따라 정산되는 것이 원칙이고(민법 제719조), 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 아니한 조합원은 분양신청기간이 종료함에 따라 분양대상자의 지위를 상실함으로써 조합원 지위도 상실하게 되어 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지게 되므로, 분양신청을 하지 아니한 조합원에 대한 현금청산은 조합원 지위 상실에 따른 지분 정산의 성격을 가지는 것으로서 그 청산금의 평가는 조합원 지위를 상실하는 때인 분양신청기간의 종료일 다음날을 기준으로 하는 것이 타당하다.
바) 원고와 피고들 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 2022. 3. 1. 성립되었으므로, 특별한 사정이 없는 한 원고는 피고들에게 2022. 3. 1. 기준 이 사건 부동산의 시가 상당 매매대금을 지급 할 의무가 있다.
