토지 공유자가 공동분양대상자인지 단독분양대상자인지 여부는 개별 토지별로 판단해야 한다고 한 사례 (서울고등법원 2024누71710 판결)
서울고등법원 2025. 9. 12. 선고 2024누71710 판결 (관리처분계획취소)
2025. 10. 10. 상고(대법원 2025두35323)
【기초사실】
1) 피고는 서울 용산구 C 일대 386,395.5㎡(이하 '이 사건 정비구역'이라 한다)에서 주택재개발정비사업(이하 '이 사건 정비사업'이라 한다)을 시행하기 위하여 2012. 9. 4. 용산구청장으로부터 조합설립인가를 받았다. 이 사건 정비구역에 관하여는 2003. 11. 18. 뉴타운지구 지정·고시(서울특별시 고시 G) 및 2006. 10. 19. 재정비촉진지구 지정·고시(서울특별시 고시 H)를 거쳐, 2009. 10. 1. 서울특별시 고시 I로 재정비촉진지구 변경지정 및 재정비촉진계획 결정고시가 이루어졌다.
2) 원고는 이 사건 정비구역에 있는 서울 용산구 D 도로 53㎡, 서울 용산구 E 도로 516㎡, 서울 용산구 F 도로 23㎡(이하 위 각 토지를 통칭하여 '이 사건 각 토지'라 한다)의 각 1/6 지분권자이다.
3) 이 사건 각 토지는 당초 J이 이를 소유하고 있었다가, 1972. 4. 6. J이 사망한 이후 그 상속인들인 K, L, M, N, O, P이 2004. 5. 13. 이 사건 각 토지의 각 1/6 지분에 관하여 1972. 4. 6. 자 협의분할로 인한 재산상속을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤고, 그중 L 명의의 각 1/6 지분에 관하여 2020. 4. 29. 원고 앞으로 증여를 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다.
【판시사항】
토지 공유자가 공동분양대상자인지 단독분양대상자인지 여부는 개별 토지별로 판단해야 한다고 한 사례
【판결요지】
1) 가) 도시정비법 제76조 제1항은 제6호에서 '1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다'고 규정하되, 제7호 가목에서 '제6호에도 불구하고 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다'고 규정하고 있다.
나) 그 위임에 따른 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례(이하 '서울시 도시정비조례'라 한다) 제36조 제2항 제3호는 '1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 보되, 다만 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 예외로 한다'고 규정하고 있다. 그런데 서울시 도시정비조례 부칙(2018. 7. 19.) 제29조 제1, 2항은 '제36조의 개정규정은 서울시 도시정비조례 제5007호 시행 이후 최초로 기본계획을 수립하는 분부터 적용하고, 위 제5007호 조례 시행 전에 기본계획이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정·고시된 지역은 구 서울시 도시정비조례(2010. 7. 15. 서울특별시 조례 제5007호로 개정되기 전의 것) 제27조 및 제28조에 따른다'고 규정하고 있다.
다) 이 사건 정비구역에 관하여 2009. 10. 1. 기본계획의 수립 및 정비구역의 지정이 이루어졌으므로, 서울시 도시정비조례 부칙(2018. 7. 19.) 제29조 제2항에 따라 이 사건 정비사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자 해당 여부에 관하여는 구 서울시 도시정비조례 제27조가 적용된다.
구 서울시 도시정비조례 제27조 제1항 제2호에 의하면, 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 건축조례 제29조 제1호에 따른 규모 이상인 경우에는 공동주택의 분양대상자에 해당하나, 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호는 위 제1항에 불구하고 '하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보되, 다만 2003. 12. 30. 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제29조 제1호에 따른 규모 이상인 경우에는 그러하지 아니하다'라고 규정하고 있다. 그리고 서울특별시 건축조례 제29조 제1호는 주거지역의 경우 90㎡를 그 기준으로 규정하고 있다.
2) 가) 앞서 본 사실관계에 의하면, 원고가 1/6 지분을 가지고 있는 이 사건 각 토지의 면적은 각각 53㎡, 516㎡, 23㎡이고, 그중 원고의 지분면적은 각각 8.83㎡, 86㎡, 3.83㎡(소수 셋째자리 이하 버림), 그 합계는 98.66㎡임을 알 수 있다.
그런데 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호 본문은 '하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우'에 관한 내용이므로, 같은 조례 제27조 제2항 제3호 단서 역시 '하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우'에 관한 규율로 보아야 한다. 이에 따라 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호 본문 및 단서를 조화롭게 해석하여 보면, '한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보는 것이 원칙이지만, 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우에도 공유지분으로 소유한 한 필지 토지의 지분면적이 90㎡ 이상인 경우에는 수인의 분양신청자를 분양대상자로 본다'는 의미로 해석된다. 이처럼 토지 공유자가 공동분양대상자인지 단독분양대상자인지 여부는 개별 토지별로 판단해야 한다고 보는 것이 타당한데, 원고는 이 사건 각 토지 중 어느 토지에 관하여도 90㎡ 이상의 면적을 확보하지 못하였으므로, 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호 본문에 따라 독립된 분양자격을 갖는다고 볼 수 없다.
나) 원고는, 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호 본문이 '하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우'에 관한 내용이므로, 위 조례 제27조 제2항 제3호 단서 역시 '하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우'에만 적용되는 것으로 본다면, 수 필지의 토지를 수인이 공유하는 경우에는 제27조 제2항 제3호가 적용될 수 없게 되어 같은 조 제1항의 적용을 받게 되는데, 같은 조 제1항 제2호에서는 '분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자'는 분양대상자가 될 수 있다고 규정하고, 여기서의 '총면적'은 공유토지의 지분을 합산한 면적으로도 해석할 수 있으므로 원고는 단독분양대상자에 해당한다고 주장한다.
그러나 구 서울시 도시정비조례 제27조 제3항 제3호는, 같은 조 제1항 제2호의 종전 토지의 총면적을 산정함에 있어 1필지의 토지를 2003. 12. 30. 이후 분할 취득하거나 공유지분으로 취득한 토지는 포함하지 않는다고 규정하고 있는바, 앞서 본 바와 같이 원고가 2020. 4. 29. 이 사건 각 토지의 각 1/6 지분을 증여로 취득한 이상, 이 사건 각 토지 중 원고가 소유한 각 1/6 지분은 위 규정에 따라 원고의 종전토지의 총면적 산정에 포함시킬 수 없다고 할 것이다.
나아가 토지 공유자가 공동분양대상자인지 단독분양대상자인지 여부는 개별 토지별로 판단해야 함은 앞서 본 바와 같으므로, '수 필지의 토지를 수인이 공유하는 경우'도 각 필지별로 본다면 '한 필지를 수인이 소유하고 있는 경우'에 해당하여 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호가 적용된다고 할 것이다. 따라서 수 필지의 토지를 수인이 공유하는 경우에는 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호의 적용이 배제됨을 전제로 하는 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.
다) 또한 원고는, 공유지분권자가 소유하는 개별 토지들 각각이 90㎡ 이상의 지분면적에 이르지 못하지만 총 지분면적을 합산하면 90㎡ 이상이 되는 경우에 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호의 단서가 정한 '공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 90㎡ 이상' 이라는 요건을 충족하지 못하였다고 해석하는 것은 정비사업으로 인한 개발이익의 공평한 분배라는 구 서울시 도시정비조례의 취지에 반한다고 주장한다. 그러나 원고의 주장대로 공유지분권자가 소유하는 토지들의 총 지분면적 합산이 90㎡ 이상이 되는 경우에도 구 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호 단서에 따라 단독분양대상자가 된다고 해석한다면, 이 사건 각 토지와 같이 총면적이 592㎡인 경우에는 총 3개의 필지에 불과함에도 지분면적 합산이 90㎡ 이상인 단독분양대상자가 최대 6명까지 발생할 수 있게 되는바, 이는 오히려 정비사업으로 인한 개발이익의 균등한 배분이라는 측면에서 형평에 맞지 아니하게 되고, 투기 목적 등으로 무분별하게 공유지분을 분할하는 이른바 '지분쪼개기'를 방지한다는 위 조항의 취지를 몰각시키는 결과가 발생할 수 있으므로, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.
