▮ 정비기본계획 수립(변경), 정비예정구역의 행위제한
◾ 정비기본계획 수립(변경)·고시 후 일정한 기간 뒤 행위제한
정비기본계획 수립(2010,4,30) 후 2015.12.10 행위제한 준비
과천시 고시 제2015– 호/정비예정구역 내 행위제한을 위한 주민공람공고
과천시고시 제2010-17(2010.4.30.)호로 고시된 과천 주공10단지 정비예정구역에 대하여 주택재건축사업을 위한 정비계획 수립 중에 있어 도시정비법 제5조에 따라 행위제한을 하고자 「토지이용규제기본법」 제8조 및 같은 법 시행령 제6조에 의거 아래와 같이 주민의견을 청취하고자 함.
2015년 12월 10일
과천시장
1. 공람기간 : 2015.12.10〜12.24(14일간)
2. 공람 내용
〇 행위제한 지역
〇 행위제한 사유
2020 과천시 정비기본계획 상 정비계획수립 시기가 도래한 정비예정구역에 대하여 정비구역 지정 시까지 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 방지하여 지역 주민들의 권익보호와 원활한 정비사업 추진을 도모하고자 함.
〇 제한근거: 도시정비법 제5조제7항
〇 제한기간: 고시일부터 3년간, 필요 시 1년 연장(단, 정비구역 지정 시까지)
〇 제한내용
가. 건축물의 건축(건축법 제11조에 따른 건축행위)
나. 토지분할(일반건축물을 집합건축물로 용도변경 및 전환 포함)
3. 편입 토지 및 관계도면 : 과천시청 도시정비과 비치
4. 기타사항
〇 본 공람내용에 대하여 의견이 있을 경우, 공람기간 내 과천시청 도시정비과에 의견서를 제출할 수 있음.
◾ 정비기본계획 수립(변경)·고시와 동시에 행위제한
안양시 2030 정비기본계획 변경고시와 동시 행위제한
2025.4.16 안양시는 2030 정비기본계획을 수정·공람하였으며, 총 24개의 신규 정비예정 구역을 신설하였다. 같은 해 6월 2030 정비기본계획 변경·고시하면서 행위제한을 예고하였다.
안양시 공고 제2025–832호
2030 안양 도시‧주거환경정비기본계획(변경안) 및 행위제한 재공람 수정 공고
안양시 공고 제2025-347호(2025.2.19.)로 공람 공고된 “2030 안양 정비기본계획(변경안) 및 행위제한”에 대하여 2025년 제1회 도시계획위원회(2025.3.19.) 심의 결과에 따라 변경된 사항을 재공람하여 주민의견을 청취하고자 도시정비법 제6조 및 같은 법 시행령 제16조에 의거하여 다음과 같이 공고합니다.
2025년 4월 16일
안 양 시 장
1. 재공람기간 : 2025.4.16 ~ 2025.4.30(15일간)
2. 재공람장소 : 안양시청 도시정비과, 안양시 홈페이지(www.anyang.go.kr)
3. 재공람사유 : 2025년 제1회 도시계획위원회 심의결과 반영에 대한 재공람
4. 재공람내용
가. 신규 정비예정구역 지정 및 단계별 추진계획(구역계 변경 등)
나. 건폐율 및 용적률 등 밀도계획
다. 정비예정구역 행위제한 등
5. 관련 도서 : 공람장소(도시정비과)에 비치(요약본 시 홈페이지 게재)
2030 안양 정비기본계획(변경)[주민재공람 요약보고서 2025.4월]에서 정비기본계획(변경)」을 하여 신규로 확대된 정비예정구역(24개소)에 대해 행위제한 대상으로 하였다.
제한근거로 도시정비법 제19조제7항 및 같은 법 시행령 제16조: 정비예정구역에 대하여 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 방지하기 목적으로 하고 있다.
또한, 제한대상 행위로 건축물의 건축, 토지의 분할 외에도 건축법 제38조에 따른 건축물대장 중 일반건축물대장을 집합건축물대장으로 전환, 건축법 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분 분할을 대상으로 하고 있다.
제한기간은 정비기본계획 수립(변경)·고시일로부터 3년(1회에 한해 1년 연장 가능)으로 하고 있다.
4. 2024.1.30~ 현재
강남구를 비롯한 공동주택 재건축사업에서 가장 장애물로 나타난 것이 주택단지 내 상가지분쪼개기의 성행으로, 이를 규제하려는 움직임으로 법 개정이 이루어졌다.
법[시행 2024.1.30] [법률 제20174호, 2024.1.30 일부개정]
제19조(행위제한 등) ①~⑥(종전과 같음)
⑦ 국토부장관, 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 자치구 구청장은 비경제적인 건축행위 및 투기수요 유입을 막기 위하여 제6조제1항에 따라 기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대하여 3년 이내의 기간(1년의 범위에서 한 차례만 연장 가능)을 정하여 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 다음 각 호의 행위를 제한할 수 있다.
1.·2. (종전과 같음)
3. 건축법 제38조에 따른 건축물대장 중 일반건축물대장을 집합건축물대장으로 전환 <신설>
4. 건축법 제38조에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분 분할 <신설>
그동안 상가지분쪼개기의 규정이 없다가 신설되면서 이를 관리처분계획 수립기준으로 하여 이에 해당하는 경우에는 현금청산할 수 있는 규정을 두었다.
또한, 상가분할을 위한 토지소송의 법 제67조 및 제77조인 권리산정기준일 관련 규정을 규제할 수 있는 틀을 만들었다.
특히, 권리산정기준일의 다음 날 이후에 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유권을 취득한 자는 제외하도록 해서 상가 토지분할소송 요건을 완화했다.
법 제67조(재건축사업의 범위에 관한 특례) ④ 시장ㆍ군수등은 제3항에 따라 토지분할이 청구된 경우에 분할되어 나가는 토지 및 그 위의 건축물이 다음 각 호의 요건을 충족하는 때에는 토지분할이 완료되지 아니하여 제1항에 따른 동의요건에 미달되더라도 「건축법」 제4조에 따라 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)에 설치하는 건축위원회의 심의를 거쳐 조합설립인가와 사업시행계획인가를 할 수 있다.
1. 해당 토지 및 건축물과 관련된 토지등소유자(권리산정기준일의 다음 날 이후에 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유권을 취득한 자는 제외)의 수가 전체의 1/10 이하일 것
또한, 현금청산 대상자로 그 대상자를 포함시켰다.
법 제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.
3. 너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집합건물의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다.
법 제19조제7항의 “건축물대장 중 일반건축물대장을 집합건축물대장으로 전환, 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분 분할”의 경우, 이와 관련해 중가된 사람에게는 권리산정기준일에서 제외하겠다는 것이다.
법 제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일) ① 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 제6조제1항에 따른 기본계획 수립을 위한 주민공람의 공고일 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다.
1.3.·4 (현행과 같음)
2. 집합건물법에 따른 집합건물이 아닌 건축물이 같은 법에 따른 집합건물로 전환되는 경우
5. 집합건물법 제2조제3호에 따른 전유부분의 분할로 토지등소유자의 수가 증가하는 경우
<계속>
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