(재개발)표준정관제6조제1항
제6조(시행방법) ① 조합원은 소유한 토지, 건축물 또는 지상권을 조합에 현물로 출자하고, 조합은 법 제23조제2항에서 정한 방법으로 사업을 시행한다.
정비사업의 가장 근본적인 작동 원리인 ‘현물출자 방식의 사업 시행’을 선언한 핵심 조항이다.
1. 규정의 의의
정비사업의 법적·본질적 개념 정립: 재개발·재건축조합원이 돈을 내서 건물을 짓는 것이 아닙니다. 자신이 가진 기존의 낡은 부동산(토지·건물 등)을 조합에 자본금으로 내놓고(현물출자), 조합은 이를 허물어 새 아파트를 지은 뒤 지분대로 나누어 갖는 일종의 ‘동업 계약’임을 명시한 것이다.
조합원의 본질적 의무(협력의무) 규정: 조합원이 되었다면 사업의 성공을 위해 자기 재산을 조합에 출자(신탁등기 및 인도)해야 할 법적 의무가 발생함을 정관에 대외적으로 선언하는 역할을 한다.
시행방식의 예견가능성 확보: "법 제23조 제2항에서 정한 방법"에 따라 관리처분계획 방식으로 사업을 시행한다고 밝힘으로써, 조합원이 향후 어떤 절차(종전자산평가→분양신청→신축 아파트 배정)로 자신의 재산을 돌려받게 되는지 정관상 예측할 수 있도록 만든다.
2. 법적 근거 규정
도시정비법 제23조(정비사업의 시행방법) 제2항(재개발사업): 재개발사업은 정비구역에서 ‘인가받은 관리처분계획에 따라 주택, 부대·복리시설 및 오피스텔을 건설하여 공급하는 방법’ 또는 ‘환지로 공급하는 방법’으로 시행할 수 있다고 규정합니다. 정관 제6조 제1항의 후반부는 이 법 조항을 직접 인용한 것이다.
도시정비법 제40조(정관의 기재사항) 제1항 제5호에 조합의 ‘조합원의 자격에 관한 사항’, 제7호에 ‘정비사업의 시행방법 및 시공자 선정에 관한 사항’을 정관에 반드시 기재하도록 강제하고 있어 본 조항의 직접적인 근거가 된다.
민법 제703조 (조합의 의의) 민법상 조합(동업)의 정의에 따라 "2인 이상이 상호 출자하여 공동사업을 경영할 것을 약정"하는 취지가 정비사업 조합에도 그대로 준용된다.
3. 관련 대법원 핵심 판례
대법원은 이 조항을 바탕으로 조합원의 현물출자 의무에 대해 매우 엄격하고 구체적인 법리를 확립했다.
① 현물출자 의무의 실질 = ‘신탁 소유권 이전등기’ 및 ‘부동산 인도’ 의무(대법원 1997. 5. 30. 선고 96다23887 판결 등)
법리: "재건축·재개발조합의 조합원은 조합의 사업 목적 달성에 협력할 의무가 있고, 정관에 규정된 현물출자 의무는 원활한 사업 수행을 위하여 ‘신탁(Trust)’을 목적으로 조합원 소유의 토지를 조합에 이전하고 건물을 인도할 의무를 포함한다"고 판시했다.
실무적 효력: 조합원이 마음이 바뀌어 땅을 넘기지 않거나 집을 비워주지 않으면, 조합은 이 정관 조항을 근거로 조합원을 상대로 ‘소유권이전등기 및 명도(인도)소송’을 제기하여 강제 집행할 수 있다.
② 현물출자는 양도소득세 과세 대상인 '유상 양도'에 해당(대법원 2002. 4. 23. 선고 2000두5852 판결 등)
법리: "조합에 대한 자산의 현물출자는 자산의 유상이전으로서 양도소득세의 과세원인인 ‘양도’에 해당하며, 그 양도시기는 조합에 현물출자를 이행한 때(신탁등기를 넘겨준 때)이다"라고 보았다. (다만, 실제 조합원이 새 아파트를 받는 경우에는 환지 처분으로 보아 소득세법상 양도세 부과를 이연해 줍니다.)
③ 분양신청을 하지 않은 자(현금청산자)는 현물출자 의무 소멸(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결)
법리: "조합원이 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 된 경우, 조합원 지위를 상실하므로 정관에 따른 현물출자(신탁등기) 의무를 더 이상 부담하지 않는다"고 판시했다.
실무적 효력: 현금청산자에게는 정관 제6조 제1항의 출자 의무를 물을 수 없고, 대신 도시정비법상 수용재결 절차나 매도청구에 따른 '청산금 지급과 현물 인도'라는 동시이행 관계로 전환된다.
요약
서울시 표준정관 제6조제1항은 단순한 안내 문구가 아니라, "조합원은 무조건 자기 땅과 건물을 조합에 넘겨야 하고(대법원 판례), 조합은 법이 정한 관리처분 방식으로 새 건물을 지어 돌려준다(도시정비법)"는 정비사업의 가장 강력한 대원칙을 선언한 조항이다.
(재건축)표준정관제6조제1항 및 주석(오피스텔 공급)
제6조(시행방법) ① 조합원은 소유한 토지 및 건축물을 조합에 현물로 출자하고, 조합은 법 제23조제3항에서 정한 방법으로 사업을 시행한다.
▪ 표준정관제6조제1항
이 조항은 재건축조합원들이 가진 기존의 부동산(아파트 및 대지 지분)을 조합이라는 법인에 어떻게 내놓고, 조합은 그것을 받아 어떤 방식으로 새 아파트를 짓는지 선언하는 재건축 사업의 가장 기본적인 비즈니스 메커니즘을 정의한 규정이다.
1. 규정의 의의
'현물출자'를 통한 공동사업체 구성: 재건축은 조합원 개개인이 돈을 출자하는 것이 아니라, 자신이 가진 노후 주택과 토지(부동산)라는 현물을 조합에 출자(투자)하는 방식으로 참여합니다. 조합원은 투자자(주주)가 되고, 조합은 이 출자 자산을 기초로 사업을 시행하는 사단법인이 된다.
재건축사업의 성격 명시: 조합원은 종전자산을 내놓고, 조합은 이를 헐어 새 아파트와 상가를 지어 배분(관리처분계획)하는 방식으로 사업을 시행한다는 점을 명확히 하여 사업의 기본 틀을 제공한다.
재개발과의 차별화: 앞서 보신 재개발과 달리 출자 대상에 '지상권'을 제외하고 오직 '토지 및 건축물'만 명시함으로써, 재건축은 반드시 부속토지와 건물을 함께 소유한 자들로만 구성된다는 점을 공고히 한다.
2. 법적 근거
도시정비법 제23조 제3항 (재건축의 시행방법)
조문에서 명시한 '법 제23조 제3항'에 따르면 "재건축사업은 조합이 시행하거나 조합원 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 정관 제6조는 이 법령에 따라 조합이 단독 또는 공동으로 재건축 사업을 시행할 법적 권한이 있음을 선언한 것이다.
도시정비법 제35조 제3항(재건축조합 설립인가)
재건축조합이 설립되려면 주택단지 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 등의 동의를 받아야 합니다. 이 설립인가를 통해 조합은 법인격(공법인)을 취득하고, 조합원들로부터 현물출자를 받을 수 있는 적법한 주체가 된다.
도시정비법 제40조 제1항 제3호 및 제6호:정관에 반드시 '조합원의 권리·의무'와 '정비사업비의 부담'을 기재하도록 강제하고 있어, 현물출자 의무를 정관에 필수적으로 규정하게 만드는 법적 바탕이 된다.
3. 관련 판례 및 세무적 태도
법원과 과세당국은 이 '현물출자' 조항의 성격과 효력 범위에 대해 다음과 같은 명확한 기준을 제시하고 있다.
① 현물출자의 범위='소유권 이전'뿐만 아니라 '물리적 인도(명도)'까지 포함 (하급심 법리)
판례의 태도: 재건축결의에 찬성하고 정관에 동의한 조합원 중 일부가 "내 부동산에 신탁등기(소유권 이전)는 해주겠지만, 집은 비워줄 수 없다"며 이주를 거부하는 경우가 있다.
법원의 판단: 법원은 정관 제6조 제1항에 규정된 '현물출자의무'는 단순한 명의 변경(등기)만을 의미하는 것이 아니라, 건물을 철거하고 새 건물을 지을 수 있도록 그 목적물을 조합에 물리적으로 인도(명도)할 의무까지 당연히 포함된다고 판결합니다. 따라서 이주를 거부하는 조합원을 상대로 조합은 건물명도 청구 소송을 제기해 승소할 수 있다.
② 세법상 현물출자의 시기 결정 (국세청 서면-2018-법인-2041 등)
해석의 태도: 조합원이 조합에 토지와 건물을 현물출자할 때, 세법(법인세 및 양도소득세)상 조합이 이 자산을 취득한 시점이 언제인지가 문제가 된다.
세무적 판단: 과세당국과 판례는 재건축 조합원이 토지를 현물출자하는 경우, 조합의 토지 취득 시기를 '조합설립인가일' 또는 출자한 토지의 '신탁등기 접수일' 중 빠른 날로 보는 것이 타당하다고 일관되게 해석하고 있다.
③ 관리처분계획에 의한 신축 아파트 취득은 양도세 대상이 아님 (대법원 및 국세청 서면2팀-2436)
판례의 태도: 조합원이 정관 제6조에 따라 자산을 조합에 현물출자하고, 사후에 관리처분계획에 따라 신축 아파트를 분양받는 행위는 재산권의 완전한 유상 양도가 아니라 '종전자산의 형태 변경'으로 본다.
의미: 따라서 조합에 부동산을 출자하는 시점에는 원칙적으로 양도소득세를 부과하지 않으며, 추후 새 아파트가 완공되어 이를 최종적으로 제3자에게 매도할 때 비로소 양도소득세를 계산하게 된다.
즉, 재건축 표준정관 제6조 제1항은 조합원들에게 "우리가 새 아파트를 짓기 위해 당신의 현 부지를 조합에 투자(출자 및 신탁)하고, 이주할 의무를 지라"는 강력한 자치법규적 의무를 부과하는 조항입니다. 법원은 이를 근거로 이주 거부자에 대한 명도 청구를 인용하는 등 조합의 손을 들어주고 있다.
- 다음 편에는 "서울시 재개발 표준정관 제6조제2항"부터 진행됩니다.
