■ 12.16 부동산 안정화대책과 재개발 재건축사업(1)

- 2019.10.1. 정부 관계부처 합동에서 “최근 부동산시장 점검 결과 및 보완방안”에서 시동을 걸다.  

문제인 정부 들어서 부동산 안정화대책만 해도 18차례입니다.

강남3구 주택가격 상승의 선도적 역할이 재건축, 재개발조합원 지분의 자유로운 매매 등을 그 이유로 꼽고 있습니다.

그래서 투기과열지구를 확대하여 재건축 재개발조합원 지위 승계금지하고, 이 지역에 대해 분양가상한제 실시와 이주비 대출을 규제하여 정비사업의 진행 자체를 어렵게 하여 부동산 가격을 잡겠다는 것이 주요 방향입니다.

이와 관련,

12.16 대책 2달 전인 2019.10.1. 정부 관계부처 합동에서 “최근 부동산시장 점검 결과 및 보완방안”을 발표한 바 있습니다.

그 이유로 전국적으로 안정세이지만, 서울을 중심으로 국지적 상승세가 이어지면서 그 거래량은 갭투자, 이상거래의 의심사례 증가가 증가됨에 원인으로 꼽고 있습니다.

그 영향으로 바뀌는 제도는 다음과 같습니다.

첫째로는 대출규제 보완방안을 통하여 LTV규제 적용대상 확대하여 투기지역·투기과열지구의 개인사업자 주택담보대출 LTV규제 확대를 선언하였습니다. 

개인사업자 중 주택임대업자의 주택담보대출에 대하여 LTV 40%규제이지만, 주택매매업자에 대해서도 LTV 40%규제를 도입하고, 투기지역·투기과열지구의 법인 주택담보대출 LTV규제 도입도 포함되어 있습니다.

둘째는 투기과열지구에서 분양가상한제 시행입니다.

2019.9월 기준으로 31개 투기과열지구 全지역은 민간택지 분양가상한제 적용지역의 정량 지정요건(개정기준*)을 모두 충족하여, 투기과열지구로서 ①직전 1년간 분양가격 상승률 > 물가상승률 2배 or ②직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률 5:1 이상 or ③직전3개월 거래량 전년比 20%이상 증가를 충족한 곳이라고 하여 분양가상한제 대상이 투기과열지구를 목표로 하였음을 알 수 있습니다.

민간택지에 대해서도 분양가상한제 지역 지정 시 모든 사업에 대해 입주자 모집공고 신청 분부터 적용토록 하고, 재건축·재개발 사업 중 관리처분계획인가을 받은 단지 중 일부(철거 중 단지 등)에 대해서는 시행령 시행 전 관리처분계획인가를 받았거나 인가를 신청한 사업장도 포함되며, 시행령 시행 후 6개월*까지 입주자모집공고를 신청한 경우 상한제 적용을 유예시키겠다는 것입니다.

즉 2019.10.29. 개정, 시행된 주택법 시행령이 그것입니다.

분양가상한제 적용 지역의 지정기준은 투기과열지구 중 분양가상한제 적용 지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달인 직전월부터 소급하여 12개월간의 아파트 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역(이 경우 해당 지역의 아파트 분양가격상승률을 산정할 수 없는 경우에는 해당 지역이 포함된 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도 또는 시·군의 아파트 분양가격상승률을 적용함)이라고 정하고 있습니다.

그러나 관리처분계획 인가를 신청하였거나, 인가를 받은 정비사업에는 경과조치를 둬 분양가상한제의 적용을 제외하였습니다.

도시정비법 제2조제2호 재개발, 재건축 사업시행자로서 2019.10.29 전에 관리처분계획의 인가를 받았거나 신청한 사업시행자인 경우에 시행일부터 6개월이 경과하기 전(2020.4.28.)까지 입주자모집승인을 신청하는 경우에는 분양가상한제를 적용하지 않는 경과조치를 말합니다.

세 번째는 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」과 「주택공급에 관한 규칙」의 개정입니다.

「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」은 민간택지 감정평가 절차, 기준을 개선한 것으로 이 역시 2019.10.29. 개정되었습니다.

공공택지 외의 택지에서 공급하는 분양가상한제 적용주택의 택지비가 적정하게 평가될 수 있도록 감정평가 시 특별시장, 광역시장 등이 추천한 감정평가기관 1인을 포함하도록 하고, 감정평가기관이 제출한 감정평가서를 한국감정원이 검토하도록 하였습니다.

  「주택공급에 관한 규칙」으로 후분양 건축공정 기준이 강화됩니다(지상층 골조공사 2/3이상→완료).

입주자모집 시기가 아파트의 경우 종전 분양주택과 공공임대주택의 경우 전체 동의 지상층 기준 2/3 이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완료된 때이었지만, 2019.12.6. 개정 시행된 주택공급에 관한 규칙에서는 “골조공사가 완료된 때”로 바뀌었습니다.

● 서초, 잠실의 일반분양 통매각 시도 출현

분양가상한제의 시행은 재개발보다는 관리처분계획인가를 받고 이주 준비 중이던 재건축사업에 영향을 주었습니다. 서초구 신반포3차, 경남 재건축조합, 신반포4지구 재건축조합, 반포124재건축조합, 잠실진주아파트재건축조합 등이 대표적이라 할 수 있습니다.

분양가상한제를 피하기 위해 재건축사업에서 일반분양분을 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 임대주택으로 통매각하겠단 계획(일명 “통매각‘이라 함)이 등장했다. 민간임대주택특별법에 명시된 “일반분양 주택을 장기일반 민간임대주택으로 운영하려는 임대사업자에게 주택 전부를 우선적으로 공급할 수 있다”는 내용이 근거입니다.

이 중에서 통매각을 추진한 사업장은 잠실진주아파트재건축조합과 서초구 신반포3차, 경남 재건축조합이었지만, 먼저 잠실진주아파트 재건축조합은 중도포기했습니다. 

반면 서초구 신반포3차, 경남 재건축조합은 계속 추진해 나가며, 관리처분계획 변경인가 신청 관련 최근 행정소송을 취하하였습니다. 

추진사유를 살펴보면, 주택도시보증공사(HUG) 분양가 상한선은 3.3㎡당 4891만원이지만, 분양가격을 평형대 별로 특정가격 이상을 받지 못하도록 규제하는 분양가상한제를 적용하면 3.3㎡당 3000만원대까지 떨어질 수 있어 조합원들의 추가분담금이 가중되기 때문이라는 것입니다.

반면 일반분양 대신 기업형 임대사업자에 넘기면 3.3㎡당 6000만 원 수준에 매각이 가능하며, 3.3㎡당 1500만 원, 전용면적 84㎡ 기준 4억8000만 원 정도 이익이 생기기 때문에 조합 전체로는 4000억 원이 이득이 있다는 주장입니다.

반면 임대주택 공급에 관한 서울시의 정비계획 및 사업시행·관리처분계획 변경인가를 받아야 하며, 서초구의 정관 변경인가 및 관리처분계획 변경인가를 받아야 하는 절차가 기다리고 있습니다. 특히 서울시의 절차는 통과하기가 어려워 결국 포기를 한 것으로 보입니다.

관리처분계획의 단계까지 정비사업장에 소급적용하고 이와 관련 부동산 세금증액을 꾀하려는 정부의 정책이 자유시장경제원칙에 정면으로 배치된다는 것이 필자의 생각입니다.

-전연규 대표(도시개발신문, 법무사법인 기린)