국토부 ‘정비사업 표준공사계약서’ 배포
공사비 산출 근거 명확 ‘세부 산출내역서’ 제출
설계 변경에 따른 공사비 조정 기준 마련
물가 변동 반영 방식 현실화
재건축‧재개발 등 정비사업에서 조합과 시공사 간 공사비 분쟁으로 인한 사업 지연을 막고 신속한 사업추진을 유도하고자 정부가 ‘정비사업 표준공사계약서’를 마련했다.
국토부는 정비조합과 시공사가 공사계약을 체결할 때 활용하는 ‘정비사업 표준공사계약서’를 마련해 지방자치단체와 관련 협회 등에 배포한다고 23일 밝혔다. 이는 지난 10일 발표한 ‘주택공급 확대 방안’의 후속 조치로, 조합과 시공사 간 공사비 분쟁을 최소화하기 위한 조치다.
◆공사비 산출 근거 명확 '세부 산출내역서 포함'
먼저 공사비 산출 근거를 명확히 했다. 표준계약서에는 공사비 총액을 바탕으로 시공사를 선정하되, 선정 후 계약 체결 전까지 시공사가 ‘세부 산출내역서’를 제출하도록 했다.
지금까지는 많은 정비사업이 공사비 세부 구성 내역 없이 총액만으로 계약을 체결해왔다. 때문에 향후 설계변경 등으로 시공사가 증액을 요구하더라도 조합측이 증액의 적정성을 판단하기 어려워 분쟁의 원인으로 작용했다.
예를 들어, 총액으로 계약한 이후 ‘조합이 A등급의 자재를 요구’하면 ‘시공사는 당초 총액공사비를 B등급 자재로 산정했다’며 이를 이유로 증액을 요구했다. 이에 따른 증액의 적정성을 조합측이 판단하기 어려워 분쟁으로 번졌다.
‘공사비 세부 산출내역서’는 조합이 기본설계 도면을 제공해야 산출할 수 있기 때문에 도면 제공이 어려울 경우 입찰 제안 때 시공사가 품질 사양서를 제출하도록 했다. 이는 마감재, 설비 등의 명확한 사양을 명시한 서류로 이를 바탕으로 계약이 이루어지도록 했다.
◆설계 변경에 따른 공사비 조정 기준 마련
그동안 다수의 정비사업장에서 설계변경 시 ‘단순 협의’를 거쳐 공사비를 조정토록 해 기준이 모호한 경우가 많았다.
이에 설계변경 사유나 신규로 추가되는 자재인지 등에 따라 공사비 조정기준을 세부적으로 포함하도록 해 원활한 공사비 조정을 유도하도록 했다. 설계변경으로 추가되는 자재가 기존품목인지 신규인지 등에 따른 단가 산정 방법을 제시했다는 게 국토부의 설명이다.
◆물가 변동 반영 방식 현실화
지금까지는 물가 변동에 따른 공사비 조정을 위해 ‘소비자물가지수 변동률’을 적용해 왔다. 하지만 소비자물가지수는 음식, 의류 등 국민이 많이 소비하는 품목의 물가를 나타내는 지수여서 건설공사 물가를 충분히 반영하지 못한다는 지적이 있었다.
이에 물가변동을 공사비에 반영할 때는 ‘국가계약법에 따른 지수조정률 방식’ 등을 활용하도록 했다. 총공사비를 노무비, 경비, 재료비 등 항목별로 나눈 뒤 각각 별도 물가지수를 적용해 물가 상승을 반영하는 방식이다.
특히 착공 이후에는 물가 변동을 반영할 수 없도록 하는 경우가 많았는데, 착공을 했더라도 특정 자재 가격이 급등하는 경우 물가를 일부 반영할 수 있도록 했다.
더불어 증액 소요가 큰 굴착공사 시 지질 상태가 당초 지질조사서와 달라 시공사가 증액을 요청하는 경우 증빙서류를 감리에게 검증받은 후 공사비를 올릴 수 있도록 규정했다. 과도한 증액 요구를 방지할 수 있도록 했다는 게 국토부의 설명이다.
국토부 관계자는 “그동안 내용이 모호하거나 일방에 다소 불리했던 계약 사항들로 인한 분쟁이 줄어들 것으로 기대된다”며 “실제 분쟁이 발생하고 있는 사업장에 대해서는 지자체와 함께 밀착 관리하면서 분쟁조정위원회에 재판상 화해 효력을 부여하는 방안도 추진할 예정”이라고 말했다.
이에 따라 관련업계는, 서울 대형 정비사업장 등 곳곳에서 공사비 갈등으로 차질을 빚고 있어 해결책으로 작용되길 바란다며 정바사업의 탄력으로 이어지길 기대했다.
-편집부-
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