3. 노특법상 사업시행자 지정
노특법 제19조제2항 vs 도시정비법 제28조제1항제2호
노특법
제19조(노후계획도시정비사업의 사업시행자) ① 노후계획도시정비사업은 제2조제6호 각 목의 관계 법령에 따른 사업시행자가 시행한다.
② 지정권자는 제1항에도 불구하고 토지등소유자의 과반수가 동의한 경우에는 다음 각 호의 자를 단독 또는 공동으로 노후계획도시정비사업의 사업시행자로 지정할 수 있다. 이 경우 사업시행자로 지정된 자는 제2조제6호 각 목의 관계 법령에 따른 사업시행자로 본다.
1. 지방자치단체
2. 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
3. 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사
4. 특별정비구역 내의 토지등소유자 또는 토지등소유자가 노후계획도시정비사업을 추진하기 위하여 설립한 조합
5. 신탁업자
6. 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 자가 노후계획도시정비사업을 시행할 목적으로 총지분의 50/100을 초과하여 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)한 법인
7. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자
노특법상 노후계획도시정비사업이란 노후계획도시정비기본계획에 따라 시행하는 것으로, 재개발, 재건축사업의 경우 도시정비법상 사업시행자가 시행하는 것을 원칙으로 한다. 따라서 노특법상 재건축사업시행자는 도시정비법 제35조에 의해 인가받은 조합이다.
도시정비법
제28조(재개발사업ㆍ재건축사업의 사업대행자) ① 시장ㆍ군수등은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등 또는 지정개발자에게 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.
2. 토지등소유자(조합을 설립한 경우에는 조합원을 말한다)의 과반수 동의로 요청하는 경우
▮노특법상 재건축조합 구성
도시정비법 제35조제2항, 같은 법 시행령 제30조제3항
노특법상 재건축사업은 하나의 주택단지가 아닌 통합재건축사업을 일컫는 경우를 의미한다. 이 법에 의한 재건축조합을 구성하려면 당연히 도시정비법 제35조제2항에 의한 동의를 받아야 한다.
▲ 2025.5.1.부터 복리시설(상가)동의율 완화
도시정비법 시행령 제30조제3항
이를 위해서 재건축사업의 추진위원회(추진위원회를 구성하지 않는 경우 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수(복리시설로서 “대통령령으로 정하는 경우”에는 1/3 이상) 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 70/100 이상 및 토지면적의 70/100 이상의 토지소유자의 동의를 받아 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다.
노특법상 재건축조합을 구성하려면 위 규정인 도시정비법 제35조제2항 및 같은 법 시행령 제30조제3항의 동의를 받아야 한다.
2025.5.1. 시행되는 복리시설 동의율이 아래의 경우 1/3로 완화 또는 과반수로 특정하고 있기 때문이다.
▲ 위 “대통령령으로 정하는 경우” 복리시설 동의는 1/3로 완화
법 제35조제3항에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 법 노특법에 따른 노후계획도시정비기본계획의 수립ㆍ고시일을 말하고, 따로 정하는 날이 없는 경우에는 노특법상 정비구역의 지정이 의제되는 특별정비구역의 지정ㆍ고시일의 다음 날부터 조합설립인가 신청일까지 복리시설의 구분소유자가 증가한 경우에는 복리시설 동의율이 1/3로 완화된다.
다만, 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 구분소유자가 증가한 경우로 보지 않기 때문에 법 제35조제3항에서와 같이 과반수 동의가 필요하다.
1. 영업 등 해당 복리시설의 용도로 사용하기 위해 집합건물법 제2조제3호에 따른 전유부분을 분할하였을 것
2. 제1호에 따라 분할된 전유부분을 조합설립인가 신청일까지 영업 등 해당 복리시설의 용도로 사용하고 있을 것
▮ 노특법상 사업시행자 규정의 특례
노특법 제19조의 법률제명은 “노후계획도시정비사업의 시행자”이다.
같은 조 제2항에서는 토지등소유자의 과반수가 동의하면 제4호인 토지등소유자(또는 노후계획도시정비조합)나 제5호인 신탁업자를 단독이거나 공동으로 사업시행자 지정을 할 수 있다고 규정하고 있다.
이 특례 조문은 도시정비법상 사업대행자의 토지등소유자(또는 조합원) 과반수 동의 규정을 끌어다 쓴 것처럼 보인다.
사업시행자를 단독 또는 공동이라고 하는 표현은 사업시행자, 사업대행자를 말하는 것으로도 해석된다. 법 제35조제3항에 대한 특례로의 해석은 아무래도 무리하다.
잘못 만들어진 조문은 해석하기 불가능하다. 빨리 개정되어야 사업시행이 가능할 것이다.
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