재개발, 재건축사업의 신축아파트를 누가 공급 받는가

-조합원 vs 대표하는 1인 조합원

재개발, 재건축사업을 ‘정비사업’이라 하며, 이 정비구역의 구성원을 ‘토지등소유자’라 한다.

이 중에서 재건축사업의 토지등소유자는 조합설립인가를 받으면 사업에 동의한 자만이 조합원이며, 나머지 사람은 미동의자로 조합원이 아니다. 이 제도를 ‘임의가입제’라고 부른다. 

재개발사업의 경우는 어떠한가.

사업의 동의 여부와 관계없이 모두가 조합원이지만(이를 ‘강제가입제’라 함), 관리처분단계에 서 분양대상조합원, 청산대상조합원으로 구별된다. 조합원이라도 청산대상의 경우, 신축아파트를 공급받지 못하고 손실보상으로 처리된다. 

이렇게 토지등소유자가 조합원을 거쳐 분양대상자로 가는데, 여러 단계를 거쳐야 한다.

그 첫 번째 관문이 토지등소유자가 조합원으로 가는 코스다.

도시정비법 제39조제1항 각 호 3가지인 “①토지나 건축물의 소유권 등이 여러 명의 공유에 속하거나(1호), ②주택을 소유한 여러 명의 토지등소유자가 세대별주민등록표에 등재된 직계존비속 1세대에 속하는 경우, ③조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지나 건축물을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우” 중 어느 하나에 해당하는 경우다.

 위 ①은 2003.7.1 도시정비법 시행부터 있었으며, ②와 ③은 2009.8.7부터 등장했다.

이 경우 실무에서는 대표하는 1명을 대표조합원으로 불러, 그 외 토지등소유자도 조합원으로 생각하고 있다는 것이다. 

법률에선 이 3가지에 해당하면 ‘그 여러 명을 대표하는 1명만 조합원’으로 본다. 그 대표하는 1명만 조합원으로 본다면, 나머지 토지등소유자는 조합원이 아니라는 해석이다.

2010.2.22 이에 충실한 해석이 법제처 유권해석이 등장했다. 

그 내용은 대표하는 1명만 조합원으로 분양받을 수 있지만, 그 나머지 토지등소유자는 조합원이 아니라 분양받을 수 없다는 실무와 동떨어진 해석이었다.

 Q. 조합이 시행하거나 조합이 시장·군수 또는 주택공사 등과 공동으로 시행하는 정비사업의 경우, 도시정비법 19조(현행 39조)1항3호에 따라 조합원이 되지 못한 토지등소유자가 해당 정비사업에 따른 건축물을 같은 법 50조1항에 따라 분양받을 수 있는지?

A. 조합이 시행하거나 조합이 시장·군수 또는 주택공사 등과 공동으로 시행하는 정비사업의 경우에, 도시정비법 19조1항3호에 따라 조합원이 되지 못한 토지등소유자는 해당 정비사업에 따른 건축물을 같은 법 50조1항에 따라 분양 받을 수 없음.

 위 법제처 해석을 뒤집으려는 듯이, 위 ③에 해당하는 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지나 건축물을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우에 대해 2020.1.23. 관리처분취소 및 분양권확인청구 소송인 광주시 학동4구역 재개발사업장에 대한 광주고법 판결이 있었다. 광주광역시는 투기과열지구가 아닌 곳이다.

 결론부터 얘기하자면, 다주택 조합원의 부동산 일부를 매입한 일부 조합원이 분양권 확인청구소송을 제기하고, 광주고등법원이 기존 법제처의 유권해석을 뒤집고 ‘대표조합원이 아닌 토지등소유자도 분양권을 받을 수 있다’고 하여 법제처 해석과 달리 판시하였다.

후에 대법원(2020두35325)에서 그대로 확정되었다. 

그 내용을 살펴보면,

조합원 자격 규정을 수인(여러 명)의 토지등소유자 중 대표 조합원 1인 이외의 나머지 토지등소유자를 재개발조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하겠다는 취지로 해석할 수는 없고,

수인의 토지등소유자 전원이 조합원의 자격은 보유하되 수인을 대리할 대표조합원 1인을 선출하여 그 1인을 조합에 등록하도록 함으로써 조합 운영의 절차적인 편의를 도모하고 있는 것이라는 것이다.

 이 판결 영향으로 작년 11월부터 현재까지 서울시 재개발조합으로부터 질문이 쏟아졌다.

재개발조합설립인가 후 1인의 조합원이 여러 개의 부동산 중 하나를 양도한 경우, 양자는 모두 분양대상자인가, 재개발 조합설립인가 후 A가 소유하고 있던 상가 2개 중 1개를 토지등소유자가 아닌 B에게 매도하였을 때 B는 상가 분양대상자가 될 수 있는지 등이다(투기과열지구로 재건축사업장에선 이 질문에 포함되지 않음).

대법원 판결이 있었으니, 법 제39조제1항의 조문들을 바꿔달라는 요청일 것이다. 

2021.3.8 여당은 기존 법제처 해석대로 여러 명을 대표하는 1명만 대표조합원으로 인정하고, 대표조합원이 아닌 자는 분양신청을 할 수 없도록 ‘도시정비법 일부개정안’을 대표발의했다.

관리처분계획 취소소송에서 광주고등법원의 판결이 법제처의 기존 유권해석과 다르게 대표조합원이 아닌 토지등소유자에게도 분양신청권을 행사할 수 있다고 함으로써 분양권에 관한 혼선을 방지하겠다는 것이다. 

부동산과 법률은 시차를 두고 있는 게임의 법칙이 적용되는 것일까. 

                                                        도시개발신문 대표 전 연 규