국토부 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 마련
특별법 적용 대상, 20년 이상 경과한 100만㎡
‘특별정비구역’ 지정 시 안전진단 면제·용적률 등 특례
신속한 사업 추진 위해 ‘통합심의’ 적용
국회 협의절차를 거쳐 2월 중 특별법 발의 계획
정부가 1시 신도시 등 노후화된 계획도시를 특별정비구역으로 지정하고 안전진단과 용적률을 높여주는 법안을 추진한다. 특별법 적용 대상은 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 노후계획도시로 정했다.
7일 국토교통부는, 전날 열린 ‘1기 신도시 정비 민관합동TF’ 제7차 전체회의에서 이러한 내용을 담은 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’의 주요 골자를 확정했다고 밝혔다.
앞서 국토부는 1기 신도시 등 노후화 도시의 재정비 요구에 따라 지난해 5월부터 ‘1기 신도시 정비 민관합동 TF’를 운영했으며, 지난해 11월 ‘1기 신도시 정비기본방침 수립 및 제도화 방안’ 연구용역에 착수해 특별법 내용을 검토했다.
이에 따라 ▲특별법 적용대상 ▲기본방침 및 기본계획 추진체계 ▲특별정비구역 특례 및 지원 ▲단일사업시행자·총괄사업관리자 제도 ▲이주대책 추진 및 지원 등을 담은 법안을 마련했다.
◆특별법 적용 대상, 택지조성사업 완료 후 20년 이상 100만㎡ 이상
먼저 정부는 특별법이 적용되는 '노후계획도시'를 '택지개발촉진법' 등 관계 법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 지난 100만㎡ 이상의 택지 등으로 한정했다. 통상적인 시설물 노후도 기준인 30년이 아닌 택지조성사업 완료 후 20년 이상으로 기준을 설정해 도시가 노후화되기 이전에 체계적인 계획수립과 대응이 가능하도록 했다. 이에 대한 세부 기준은 시행령에서 규정할 예정이다.
면적기준인 100만㎡는 수도권 행정동 크기(인구 2만5000명, 주택 1만가구 내외)로 도시 단위 광역적 정비가 필요한 최소 규모에 해당한다는 게 국토부의 설명이다.
그러나 택지지구를 분할해 개발한 경우 시행령을 통해 하나의 인접·연접한 2개 이상의 택지 면적의 합이 100만㎡ 이상인 경우를 포함하고, 택지지구와 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심(시행령에서 구체화) 등도 하나의 노후계획도시에 포함될 수 있도록 할 계획이다.
◆국토부 수립 가이드라인 따라 지자체가 기본계획 수립
질서 있고 체계적인 정비를 위해 국토부 수립 가이드라인인 ‘노후계획도시정비기본방침(기본방침)’을 세우면 지자체가 ‘노후계획도시정비기본계획(기본계획)’을 수립하는 순서로 ‘투트랙’ 체계를 명확히 했다.
먼저 국토부 장관이 수립하는 ‘기본방침’은 모든 지자체가 수립하는 기본계획의 가이드라인으로, 노후계획도시정비의 목표와 기본방향, 기본전략, 기반시설 확보와 이주대책 수립, 선도지구 지정의 원칙, 도시 재창조 사업 유형 등이 제시된다.
시장·군수 등 지정권자가 수립하는 ‘기본계획’은 특정 노후계획도시의 공간적 범위, 해당 지역 내 특별정비(예정)구역 및 선도지구 지정계획, 기반시설 확충 및 특례 적용 세부 계획 등이 담긴다. 이는 시장·군수가 수립한 후 도지사의 승인(도지사는 국토부 장관과 협의)을 받아 최종 확정되며, 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사는 별도 승인 없이 국토부장관과 협의해 수립한다.
기본계획은 특정 노후계획도시를 대상으로 시장·군수가 수립하는 행정계획으로 기본방침과 같이 10년 주기로 수립하며 5년마다 그 타당성을 검토한다.
또 기본계획, 기본방침 등을 심의하기 위한 심의기구로 국토부에 ‘노후계획도시정비특별위원회(특별위원회)’와 실무위원회, 지자체에 ‘지방노후계획도시정비위원회(지방위원회)’를 설치하기로 했다.
◆‘특별정비구역’ 지정 시 안전진단 면제·용적률 등 특례
특별법은 기본계획 수립 과정에서 시장·군수 등 지정권자가 ‘노후계획도시특별정비구역’을 지정할 수 있도록 했다. 특별정비구역은 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충, 이주단지 조성 등 도시 기능 강화를 위한 다양한 사업이 추진되는 구역을 말한다.
특별정비구역은 주민 지정 제안 또는 지정권자 직권으로 지방위원회 심의 및 시·도지사 협의를 거쳐 지정·고시되며, 지정 후 구체적인 개발계획인 특별정비계획을 수립해야 한다. 원칙적으로는 지정권자가 이를 주도하되 국가에서도 관계 지원체계를 마련해 구역지정, 계획 수립, 인·허가 절차 등을 적극적으로 지원할 계획이다.
특별정비구역으로 지정되면 각종 특례와 지원사항이 부여된다. 먼저 재건축 안전진단이 면제 또는 완화된다.
특별정비예정구역으로 지정되면 지정권자는 ‘도시정비법’에서 정하는 기준보다 완화된 안전진단 기준(시행령 규정 예정)을 적용할 수 있으며, 자족기능 향상·대규모 기반시설 확충 등 사업 공공성이 확보되는 경우 안전진단을 면제하고 곧바로 특별정비구역 지정·계획수립 등 사업 절차를 진행할 수 있다. 이에 대한 세부요건은 대통령령·기본방침에서 제시할 예정이다.
또 용적률, 용도지역 등 도시·건축규제도 완화된다. 용적률 규제는 시행령 규정을 통해 종상향 수준(2종→3종·준주거 등)으로 완화하며, 용도지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능하도록 한다.
이어 직주근접, 고밀·복합개발 등 새롭고 창의적인 공간전략이 제시될 수 있도록 특별정비구역을 ‘국토계획법’ 상 ‘입지규제최소구역’으로 지정 가능하도록 했으며, 리모델링 역시 특별정비구역 내 세대수 추가 확보 효과를 고려해 현행(15% 이내 증가)보다 세대수 증가를 허용하기로 했다. 구체적 범위는 시행령에서 규정할 예정이다.
◆특별정비구역, 신속한 사업 추진위해 ‘통합심의’ 적용
특별정비구역 내에서 진행하는 모든 노후계획도시정비사업은 신속한 사업 추진을 위해 통합심의 절차를 적용한다. 이에 건축법, 경관법, 국토계획법, 광역교통법 등 개별사업법에서 정하는 인·허가의 각종 심의·지정·계획 수립 등을 통합해 심의할 방침이다.
또 기본계획 수립 등에 수반되는 각종 비용을 국가 또는 지자체가 지원할 수 있도록 보조 및 융자 규정을 마련했으며, 다른 사업법과 유사한 수준으로 각종 부담금 등을 감면할 수 있는 조항을 마련했다.
특별정비구역은 다수의 단지를 통합 정비하기 때문에 기본적으로 하나의 사업시행자(조합 등)가 사업을 추진하도록 할 계획이다. 다만 하나의 조합 구성이 어려울 경우 시장·군수가 통합 조합, 신탁업체, 공공기관 등 통합개발 추진역량을 갖춘 자를 단일사업시행자로 지정할 수 있도록 했다. 아울러 불가피하게 다수 사업시행자가 사업을 시행하는 경우 구역별로 특별정비구역 지정단계 초기부터 사업 전 단계를 관리하고 사업시행자를 지원하는 ‘총괄사업관리자’ 제도도 도입한다.
◆이주대책 수립 의무, 지자체 주도‧정부 지원
그동안 사업시행자의 몫이었던 이주대책 수립 의무는 지자체가 주도하고 정부가 지원하는 형태로 바뀐다.
국토부는 기본방침을 통해 지자체가 수립하는 이주대책의 원칙을 제시하고, 지자체는 기본계획에서 이주대책 세부 추진계획을 수립한다. 정부와 지자체는 이주대책이 계획대로 실행되도록 ‘이주대책사업시행자’를 지정해 이주단지 조성과 순환형 주택의 공급을 추진하게 한다.
마지막으로 특별정비구역은 각종 특례가 집중됨에 따라 적정 수준의 초과이익을 환수, 지역 간 형평성을 확보하고 기반시설 재투자 재원 등으로 활용할 수 있는 근거를 마련했다. 공공임대주택 외에도 공공분양, 기반시설, 생활SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납이 가능하다.
국토부 관계자는 “이번에 발표한 특별법의 주요 내용에는 주민과 지자체의 목소리를 충실히 반영했다”며 “앞으로 차질 없이 이행될 수 있도록 국회 발의 이후에도 국회와 긴밀히 협조해 특별법이 조속히 통과될 수 있도록 최선을 다하겠다”고 말했다.
이에 따라 특별법은 앞으로 ‘국토부장관-1기 신도시 지자체장 간담회’ 논의 및 최종의견을 수렴한 후, 국회 협의 절차 등을 거쳐 2월 중 발의할 계획이다.
-편집부
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