재건축조합에 소유권이전 및 신탁등기된 상태에서 재산세 납부 관련

- 아파트 멸실 후 토지분에 대한 재산세 납부의무자      

1. 들어가기 

재건축사업에 따라 관리처분계획 인가를 받고 이주완료 후에는 주택, 아파트 등이 멸실된다. 아파트 외에 조합원들이 소유하던 토지부분은 재건축조합에 「소유권이전 및 신탁등기」된 이후 등기부상 소유자는 재건축조합이다.  

이 경우 토지분에 대한 재산세 납부 주체에 대해 지방세법에서는 종전에는 위탁자인 주택소유자라고 규정한 바 있지만, 2014.1.1 개정 이후 지방세법 제1항제3호에서 조합이라고 규정하고 있어, 납부의무자는 조합원이 아니라는 주장이 제기되고 있는 등 논란이 있다.  

2. 근거규정  

1) 지방세법

① [시행 2011.1.1] [법률 제10221호, 2010.3.31 전부개정] 

법 제107조(납세의무자) ② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

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5. 「신탁법」에 따라 수탁자명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자. 이 경우 수탁자는 「지방세기본법」 제135조에 따른 납세관리인으로 본다.  

※ 참고) 대법원 판례  

재산세부과처분무효확인·재산세부과처분취소[대법원 2016.12.29선고, 2014두2980,2997판결]

【판시사항】

[1] 구 지방세법 제107조제1항에서 정한 재산세 납세의무자인 ‘사실상 소유자’의 의미

[2] 주택조합이 조합원용 주택에 관한 재산세 납세의무자인 ‘사실상 소유자’에 해당하는지(원칙적 소극)

② 지방세법[시행 2017.1.1] [법률 제12153호, 2014.1.1 일부개정]~ 현재

법 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. <개정 2014. 1. 1.>

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3. 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다  

영 제106조(납세의무자의 범위 등) ① 법 제107조제1항제3호에 따른 납세의무자(위탁자별로 구분된 재산에 대한 수탁자를 말한다. 이하 이 항에서 같다)는 그 납세의무자의 성명 또는 상호(법인의 명칭을 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 다음에 괄호를 하고, 그 괄호 안에 위탁자의 성명 또는 상호를 적어 구분한다. <신설 2014. 1. 1.>  

3. 납부의무자  

1) 법률상 의무자  

지방세법(법률 제12153호, 2014.1.1. 일부개정) 제107조제1항제3호에 의하면 납세의무자는 수탁자라고 규정하여 조합이 그 의무자임을 밝히고 있다.  

그러면서 같은 법 시행령 제106조(납세의무자의 범위 등)제1항에서는 법 제107조제1항제3호에 따른 납세의무자(위탁자별로 구분된 재산에 대한 수탁자를 말함)는 그 납세의무자의 성명 또는 상호(법인의 명칭을 포함한다) 다음에 괄호를 하고, 그 괄호 안에 위탁자의 성명 또는 상호를 적어 구분한다고 규정함에 따라 누가 납세의무자인지 실무상 혼란 있다.  

이 조문은 2014.1.1 개정되면서 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자를 위탁자인 소유자에서 신탁재산의 소유자인 수탁자(재건축조합을 말함)로 변경하였다고 개정이유를 밝혀 더욱 그렇다.  

이는 실제 등기부상 소유자가 재건축조합이면서 토지분 재산세 납부의무자는 조합원 개인에게 부과함에 따라 그 납부 불이행 시 행정청에서 법적조치를 통한 납부 독려가 사실상 불가능하였다. 이에 실제 등기부상 소유자와 납세의무자를 일치시키기 위한 법 개정이었다.  

2) 실질적 납부의무자  

문제는 현실에서 재건축조합, 시공자 및 조합원들과의 합의 여부에 따라 납세의무자가 다를 수 있다.

조합과 시공자와 본 계약을 체결하면서 계약서상 “조합에 지원하는 건설사업비에 조합원의 기존부동산(토지, 건물)의 여러 세금(재산세 등)이 포함”으로 명시되지 않은 한 재산세 납부의무자는 결국 조합원 개개인이라 할 수 있다는 것이 실무의 입장이다.  

재건축조합이 납세의무자라도 실제적으로 납부주체는 조합과 시공자의 협의로 결정된다고 하여, 강동구청은 재산세 고지서를 발송할 때 조합으로 하되 시행령 제106조제1항과 같이 재건축조합 명판의 괄호 안에 소유자 개개인 소유자의 이름으로 하여 고지하고 있다(이는 송파구나 서초구 등에서도 같다).  

예를 들어, 강동구 고덕시영아파트, 미주아파트 재건축조합의 경우 토지분에 대한 재산세를 조합에서 사업비로 일괄 납부하고 추후 조합원의 부담금에 포함시키는 방법으로 진행하였으며, 송파구청으로부터 조합이 고지서를 접수한 후 즉시 개별조합원에게 통보하여 조합으로 개별적으로 송금하도록 조치를 취하기도 한 바 있다.  

4. 납세기준일 및 납기  

재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이며(법 제114조), 재산세의 납기는 다음 각 호와 같다(법 제115조제1항).

1. 토지: 매년 9월 16일부터 9월 30일까지

2. 건축물: 매년 7월 16일부터 7월 31일까지

3. 주택: 해당 연도에 부과ㆍ징수할 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지. 다만, 해당 연도에 부과할 세액이 20만 원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 한꺼번에 부과ㆍ징수할 수 있다.  

재산세는 6월 1일 해당 소유자(등기부상)에게 부과되어 7월(건물분 및 주택분의 1/2)과 9월(토지분 및 주택분의 1/2)에 납부토록 하고 있다. 

5. 정비사업비 예산 항목의 전용 여부  

총 사업비 변경 없는 상태에서 부족한 사업비 항목의 예산을 위해 예비비에서 전용하는 것이 실무의 입장이다.

이를 위해 이사회→대의원회의 의결을 거쳐 총회 추인을 받으면 된다

                                                                            편집부