재개발(도시정비형 재개발사업 포함)정비사업과 지상권(1)

1. 지상권(地上權)
 1) 도시정비법상 지상권의 기능과 존속 기한
 2) 구분지상권자도 동의, 의결권이 있다
2. 법정지상권
3. 관습상 법정지상권
 1) 강제경매와 관습상 법정지상권
  ① 미사용승인건축물인 경우
  ② 무허가건축물인 경우
 2) 특정무허가건축물, 미사용승인건축물 소유자는 분양대상
4. 도시정비법 관련 규정

1. 지상권(地上權)

지상권은 토지에만 인정되는 것으로, “타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유”하기 위한 권리다(민법 제279조). 이 목적이 아닌 저당권 등은 지상권이 아니다.

소유권의 여러 가지 권원 중 사용, 수익의 용익물권(用益物權)인 지상권은 지역권, 전세권과 함께 3개 중 하나인 제한물권이다. 당연히 물권이므로 등기가 필요하다.

약정지상권이란 용어와 구별된다.

이는 토지, 건물 소유자 간 계약에 의해 생성되는 것으로 등기를 하지 않는다면, 이는 임차권이라는 채권이므로 물권인 지상권과 구별된다.  

1) 도시정비법상 지상권의 기능과 존속 기한

이 지상권은 재개발, 가로주택 정비사업에 등장한다.

토지등소유자의 구성원으로 “재개발정비구역이나 가로구역에서 토지. 건축물 소유자 및 지상권자”의 구성원이다(도시정비법 제2조)  

정비구역 지정고시 이후 정비구역의 범위와 그 범위에 존재하는 토지, 건축물소유자 및 지상권자는 그 기능을 발휘한다.   

재개발추진위원회 구성 승인을 위해 동의서의 권리내역 중 소유권 현황 권리내역에 토지, 건축물 외에도 지상권(건축물 외 수목 또는 공작물의 소유목적)을 소유한 자 총수의 과반수 동의로 승인을 받는다(규칙 별지3호 서식).

즉 재개발정비구역 내 토지소유자 100명, 건축물 소유자 100명, 토지와 건축물 소유자 50명, 지상권자 50명이라면 총 토지등소유자 수는 300명이 된다.

이 300명의 과반수인 151명이면 재개발추진위원회 구성 승인을 받을 수 있다. 가로주택 정비사업도 이와 다르지 않지만, 정비구역 지정 단계가 없다는 점에서 구별된다.  

토지등소유자는 조합원으로서 분양대상자로서, 그 구성원으로 동의나 의결권을 행사하며, 지상권자도 이와 같다.

토지에 지상권이 설정되어 있으면 토지소유자와 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 한정하여야 한다(영 제33조제1항제1호 나목). 또한 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 사람으로 공유된 경우에는 관계인이 협의하여 그 중 1인을 대표자인 조합원으로 선정해야 동의나 의결권을 행사하게 된다(법 제39조제1항제1호).   

그러나 관리처분계획인가 후 분양 단계에서는 지상권자는 더 이상 토지등소유자가 아닌 자로 떨어져 나가게 된다(영 제63조제1항제3호).

토지등소유자의 구성원으로서의 권리와 의무를 다한 것이다.  

2) 구분지상권자도 동의, 의결권이 있다

이 지상권 중 구분지상권이 있는데, 민법의 규정은 이렇다.

지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 것이다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다(민법 제289조의2제1항).  

이를 위해선 당연히 등기를 요한다.  

이 구분지상권은 지하, 지상의 공간을 약정에 의해 그 범위를 정하고, 약정기간에 따라 그 존속기간이 30년, 15년, 5년이다.

시골의 땅을 임차해서 인삼밭으로 사용하거나, 송전탑 등 사례가 있지만, 사실상 국가기관등이 사실상 토지의 지배력을 확보하기 위한 방법의 일종이다. 현재 고가의 서울 등지에서 이런 지상권을 설정하는 사례를 찾기 어렵다.   

최근 개발 예정인 재개발사업이나 구역이 넓은 재정비촉진진사업장에서 지하철 등 노선에 따른 구분지상권을 설정한 사례가 있다.

성북구 보문A구역 재개발사업이나 송파구 거여·마천재정비촉진구역 B재개발사업장에서 구분지상권을 설정한 것이 대표적 사례다.

조합설립을 위해 이 지상권자의 동의가 필요한 것은 두말할 필요가 없다.

2. 법정지상권

위에서 설명한 지상권 외에도 법정지상권, 관습상 법정ㄷ지상권이 있는데, 재개발사업에서의 무허가건축물로서 서울시 도시정비조례에서 분양대상자 여부와 관계를 갖는다.  

민법 제366조에서의 개념은 이렇다.

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.  

법정지상권은 토지와 건축물의 소유자가 동시에 동일한 소유자에게 존재하였으나, 저당권 실행을 위한 임의경매로 소유권이 변동되는 경우에 발생된다. 임의경매로 건축물을 경락받은 건축물 소유자가 “법정지상권자”로, “토지소유자의 건축물 철거 요구권”을 배제할 수 있는 권리다. 즉 임의경매로 경락받은 건축물소유자가 가지는 철거 받지 않을 권리다.  

토지, 건축물의 소유자가 A이었으나, 건축물이 있는 상태에서 토지만을 근저당 설정한 경우 법정지상권이 인정된다. 이 법정지상권에서의 건축물은 준공여부와 관계없이 설립된다.

따라서 건축물이 있어도 토지에만 저당권을 설정한 이유는 ‘무허가건축물이거나 미사용승인 건축물’의 경우가 일반적이다.   

반면 토지를 소유한 A가 건축물을 지으려고 근저당 설정을 하여 건축한 경우에는 법정지상권이 존재하지 않는다.

                                                                     전  연  규