공공재건축, 재건축부담금 면제 여부가 핵심이다  

신축년(辛丑年) 새해가 밝았다.

올해는 독자 여러분의 재건축, 재개발사업이 불의의 규제를 받지 않고 잘 진행될 수 있도록 진심으로 기원한다.  

공공재개발의 태동→공공재건축으로 비화 

｢수도권 주택공급 기반 강화 방안(20.5.6)｣에 뒤이어, 지난 해 6월 17일 SH본사 사옥에서 개최한 공공재개발사업 정책 설명회에서 공공재개발이란 용어가 태동되었다.   

낙후지의 주거환경을 개선하기 위해 LH나 SH인 공공시행자가 공공재개발사업에 참여하여 도심 내 주택공급을 촉진하겠다는 사업이라며, 이를 위해 ‘주택공급활성화지구’로 지정하여 용적률 상향, 인허가 절차 간소화, 분양가상한제 제외, 사업비 융자 등 각종 지원을 제공할 계획이라고 국토교통부는 발표한 바 있다.   

이를 구체화ㅎ기 위해 2020년 9월 1일, 도시정비법 일부개정 법률안(천준호)이 발의되어 국회에 계류 중이다.  

이후 언제부터인지 공공재건축이란 용어가 뒤따라 다녔다.

국토교통부 보도자료나 도시정비법 개정(안)에도 없는 용어지만, 은마아파트를 비롯한 강남의 재건축아파트도 마치 공공재건축사업에 뛰어들 것처럼 보도된 바 있다.   

공공시행자란 무엇인가  

도시정비법상 ‘사업시행자’란 정비사업을 시행하는 자이다.

재개발, 재건축사업은 조합이 사업시행자인 원칙이지만, 조합과 함께 LH 또는 SH가 함께 시행할 수도 있다, 이를 ‘공동시행자’라 한다.  

LH나 SH가 참여한다고 해도, ‘공공시행자’는 공동시행자와 다르다.

조합을 구성하지 않고 LH나 SH등이 사업시행자인 경우가 공공시행자다(법 제26조 참조).

이를 위한 요건이 8가지 있는데, “추진위원회가 승인을 받은 날부터 3년 이내에 조합설립인가를 신청 않거나 인가받은 날부터 3년 이내에 사업시행계획인가를 신청 못할 때, 토지면적 1/2 이상 및 토지등소유자 수의 2/3 이상에 해당하는 자가 공공시행자를 사업시행자로 지정해 줄 것을 요청하는 때‘가 대표적이다.  

공공시행자는 해당 구청장으로부터 지정을 받게 되는데, 지정받으면 종전의 추진위원회나 조합은 ‘취소’된 것으로 간주된다.

아예 처음부터도 가능하지만, 추진위원회나 조합이 있더라도 지정받으면 공공시행자만 남게 된다.

공공재건축사업의 경우 시공자 선정(‘사업시행계획인가→공공시행자 지정), 시기만 앞당기면 문제가 해결되나  

2021년 1월 5일 국토교통부 주관으로 '주택공급 기관 간담회'가 열렸다.

이 자리에서 한국주택협회는 도심 주택공급 확대를 위해 서울 공공재건축사업장에 대한 규제 개선이 필요하다며 LH와 SH 공공시행자로 지정받은 시점에 시공자 선정기기를 앞당길 수 있도록 건의했다.  

이는 사업시행계획인가 이후 뽑는 시공자 선정시기를 공공시행자로 지정되면 바로 선정할 수 있도록 하자는 내용이고, 국토교통부는 적극적으로 검토하겠단다.   

시공자가 선정돼야, 선정된 다른 협력업체들의 비용도 지불할 수 있고 이주도 가능하다. 따라서 정비조합과 시공자는 필수불가결의 관계다. 도시정비법상 시공자 선정시기는 지금도 조합이 설립되면 가능하다고 돼 있다.  

이것을 서울시가 흔들었다.

2010년 4월 15일 공공관리(현재의 ‘공공지원’을 말함)를 신설해 시공자 선정기시를 조합설립인가가 아닌 사업시행계획인가 이후 조례로 늦출 수 있도록 요청하여 개정됐다.

같은 공공지원제도를 수용하고 있지만, 전국 어느 곳도 조례로 시공자를 사업시행계획 인가 이후에 뽑는 곳은 없다. 서울시만 유독 그렇다.

예를 들어, 서초구 양재동쪽은 사업시행인가 이후이지만, 길 하나 건너 과천시의 경우에는 조합만 만들어지면 바로 시공자를 선정해 사업이 진행된다.  

즉 이 시스템을 공공재건축이 이뤄지는 사업장에 대해 정부는 추진위원회 단계라도 공공시행자로 선정되면 그때부터 시공사를 선정할 수 있도록 앞당기는 방안을 생각하고 있다는 것이다.   

문제는 재건축부담금이다.  

재건축초과이익환수법상 “재건축초과이익”이란 도시정비법에 따른 재건축사업이나 소규모재건축사업으로 인하여 정상주택가격 상승분을 초과하여 도시정비법에 따라 설립된 재건축조합(지정개발자로 지정된 신탁업자 포함) 및 소규모재건축조합에 귀속되는 주택가액의 증가분으로서 산정된 금액이다.

이 재건축부담금은 종전평가에 따른 추가부담금과는 다르다.  

조합 없이 신탁회사를 지정개발자로 지정된 경우에도 재건축부담금 대상이지만, 공공시행자인 재건축사업은 제외된다.

조합이 해산되거나 신탁이 종료돼도 부과대상이지만, 공공시행자로 지정되면 해산이 아닌 취소된 것이므로 대상 자체가 안 된다.  

이럴 경우 재건축사업은 일대 혼란이 있게 된다.

민간인 재건축조합이 시행하면 1인 당 수억 원이 부담되지만, 공공시행자인 경우에는 면제된다면 헌법 제11조제1항인 “모든 국민은 법 앞에 평등하다. 누구든지 성별ㆍ종교 또는 사회적 신분에 의하여 정치적ㆍ경제적ㆍ사회적ㆍ문화적 생활의 모든 영역에 있어서 차별을 받지 아니한다.”는 규정에 배치될 수 있다.  

조합과 함께 공공시행자가 공동으로 시행하는 것을 의미한다면 조합이 있으므로 당연히 재건축부담금이 부과된다. 이 경우 시공자 선정시기만 앞당긴다고 효과가 있겠는가.

다른 시도와 달리 불리하게 정해놓은 시기를 앞당긴다고 공공재건축사업이 활성화될 수 있을지 생각해 보시라.  

이런 점을 생각지 못했다면, 이제라도 수면위에 올려놓고 숙고해야 한다.