재개발사업에서 전환다세대주택의 분양자격(1)

얼마 전 대법원이 다주택자의 개별 분양자격을 인정했다는 기사를 보았다. 광주광역시 재개발사업장의 경우를 말하고 있지만, 서울특별시 재건축사업장에도 같은 효력이 있냐는 질문이 필자에게 쏟아졌다.

2020년 12월 30일 서울특별시는 국토교통부에 “도시정비법 제39조제1항제3호 조합원이 아닌 토지등소유자의 분양자격”을 질의하였지만, 아직까지는 회신이 없는 상태다.

결론부터 말하자면 투기과열지구 아닌 광주광역시 재개발사업장과 달리, 서울특별시 전역이 투기과열지구인 재건축사업장에는 위 판례를 적용할 수 없다.

도시정비조례 상 분양대상자를 가리는 규정을 공동주택 재건축사업에는 적용할 수 없다는 서울특별시 주거정비과 유권해석이 있기 때문만은 아니다.

이를 가리는 근거로 구 도시정비법 제19조제1항제3호 및 같은 조 제2항(현행 도시정비법 §39①3, §39②)을 들 수 있다.

이 제1항제3호는 2009년 2월 6일 신설되었다.

종전에는 공유인 경우만 해당되었지만, ‘1세대’와 함께 다음 사항이 추가되어 대표하는 1인만이 조합원이라는 규제다.

‘조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때’에 매도인과 매수인 중 대표하는 1인만이 조합원이다. 유관기관은 1조합원은 대표하는 1조합원만이 주택도 공급받는다는 의미라고 못 박고 있다.

개정 당시에도 투기과열지구 내 재건축사업에선 조합설립인가 이후 이혼이나 상속 등 특수한 경우 이외엔 양도가 불가능했다(법 §19②).

그러나 서울특별시 강남구, 서초구, 송파구를 제외하고는 투기과열지구가 다 해제되었기 때문에 이 조문은 사실상 있으나 마다였다. 이 제1항제3호가 신설된 것도 반작용 때문이 아닐까 추측된다.

(재개발, 재건축)조합설립인가 후에는 1인이 소유하고 있는 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 여러 사람이 양수하는 경우, 대표하는 1인만 조합원이라는 것은 앞서 설명한 바와 같다(대표하는 1인만 조합원이지 다른 사람은 조합원 아닌 토지등소유자라 해석된다. 한편 대표조합원 1인이라고도 하는데, 이는 잘못된 표현이다. 다른 사람도 조합원이란 의미가 내재될 수 있기 때문이다).

또한 한 사람이 여러 주택을 소유하다가 조합설립인가 후에 여러 사람에게 양도하여 각각 소유한 경우에도 대표하는 1인만 조합원이라는 것이 법제처의 해석이다.

문제의 제1항제3호에 재개발에만 국한되느냐에 대해서도 재건축사업도 포함된다는 것이 국토교통부나 서울특별시의 일관된 태도이다.

대법원 판례 대상인 광주광역시 학동4구역 재개발사업장은 투기과열지구가 아니다.

문제의 주택은 1988년 8월경 1층(96.24㎡)· 2층(96.24㎡) 2세대만 거주하는 ‘다세대주택’으로 준공허가를 받았으면 등기상 집합건축물대장으로 등록돼야 하는데, 일반건축물대장으로 분류됐다는 것이다(즉 다가구주택이라는 것임).

조합인가 후인 2013년 6월경 A부부가 이 주택을 매입하면서 주택건축물대장 표기 변경신청과 함께 1층과 2층인 2세대를 1층 4세대, 2층 2세대를 추가하여 총 6세대로 확대하는 세대 변경 신청도 함께 냈는데, 해당 구청에서 이를 해 줘 4세대가 늘어났다.

조합에서는 조합설립인가 후 다가구를 다세대로 전환해 2주택→6주택으로 증가하여, 늘어난 4주택을 구입한 사람들에 대한 조합원 지위를 인정하지 않았다.