재개발사업에서 전환다세대주택의 분양자격(2)

다가구 → 다세대주택으로 전환, 광주광역시 조례에 경과조치 없어

서울특별시는 도시정비조례 부칙 제27조에서 다세대주택으로 전환된 주택의 분양기준에 관한 경과조치를 두고 있다.

2009년 7월 30일 일부개정조례 시행 당시 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택이 건축허가 받은 가구 수의 증가 없이 다세대주택으로 전환된 경우에는 가구별 각각 1명을 분양대상자로 하여 적용한다는 것이다.

광주광역시에는 이러한 규정 자체가 조례 제정(2004년 3월 25일)부터 현재까지 전혀 없다.

다만 제정 시부터 현재까지 관리처분계획기준일 현재 “단독주택 또는 다가구주택이 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우 여럿의 분양신청자 중 1인을 분양대상자로 한다(조례 §37②1).”는 규정을 두고 있다.

이 규정에 따라 늘어난 4가구를 제외한 것으로 판단된다.

관리처분계획기준일 vs 권리산정기준일의 경합

도시정비법령이 여러 차례 개정되었지만, 아직까지 모든 시도 조례에선 분양대상 기준일이 관리처분계획 기준일이라 정하고 있다.

즉, 서울특별시, 광주광역시 등 모든 시도에서 관리처분계획기준일이란 ‘분양신청 기간이 만료되는 날’이라고 규정하고 있다. 이 기준일 전까지만 요건에 충족되면 각자가 분양대상이라는 것이다.

그러면서 세부적으로 분양대상을 제한하는 조문에서 ‘권리산정기준일’을 기준으로 이후 다가구를 다세대로 전환 시에는 1인만 분양대상자로 하고 있다.

이 권리산정기준일은 조례 아닌 도시정비법(§77)상 정비구역 지정고시일(조합설립인가 훨씬 이전) 이후 다세대로 전환하면 1인만 분양대상자라고 강제하고 있지만, 대법원은 관리처분계획 기준일에 맞춰 요건이 충족돼 있으면 가능하다는 조례를 이유로 고등법원의 판결에 손을 들어준 것이다.

이제라도 도시정비법령에 맞춰 도시정비조례 손질해야, 실무에 맞는 대법원 판례 나온다.

도시정비법 §39①1~3에 해당하면 투기과열지구 지정과 관계없이 모든 재개발, 재건축사업장에서 단독으로 조합원의 지위를 가질 수 없으며(공유), 대표하는 1인의 조합원이 아니면 분양신청도 불가능하다는 것이 국토교통부나 서울특별시의 입장이다.

그 후 투기과열지구로 지정되면 대표하는 1인의 물권에 대해서 또다시 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분계획인가일 이후 제한하고 있다. 그러면서도 분양대상 기준일을 조례상 관리처분계획 기준일로 하고, 권리산정기준일이란 잣대로 세부적으로 가늠하여 혼란을 초래하고 있다.

법원에서 현실과 동떨어진 판결이 나오지 않도록 이제라도 법령에 맞춰 도시정비조례 손질을 보아야 할 것이다.

서울특별시 재건축사업장에선 이 대법원 판례(2020두35325판결)의 적용이 어렵다.