재건축조합원분 실거주 2년 對 공공재개발(재건축) 일반분양분 거주의무기간 5년

독자 여러분은 지난 2020년 6.17 21번째 부동산대책을 기억도 못할 것이다.

필자가 이를 기억하는 이유를 찾는다면, 법무사 업역을 담당하면서 정비사업 시작부터 조합해산까지 모든 과정에서 변화를 인지(認知)해 스크린 하는 역할이리라.

부동산대책이 나오면 그 후속조치로 법령 개폐가 뒤따르는데, 게을리 하면 신설 조문을 놓쳐 낭패를 보게 된다. 세무, 회계사들도 그렇다.

위 21번째 대책인 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’ 중 재건축 조합원분에 대해 실거주 2년(도시정비법)과 공공재개발(재건축)의 일반분양분 거주의무기간(5년, 주택법령)에 대한 이야기를 하려 한다.

재건축 조합원으로 주택을 소유해도 분양신청까지 2년 실거주 못하면 조합원 자격 상실 및 분양신청 자격이 박탈된다. 하지만 공공재개발(재건축)에선 재건축은 물론이고, 재개발사업의 일분분양분에 의무거주기간 5년이 적용된다.

◆ 재건축 조합원의 실거주 2년(도시정비법)

국토부 보도자료의 내용은 다음과 같다.

□ (현행) 재건축사업에서 거주여부와 관계없이 모든 토지등소유자에게 조합원 자격요건이 부여되고, 상대적으로 낮은 가격에 분양신청 가능

□ (개선) 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주*한 경우에 한하여 분양 신청 허용

* 현재 소유한 주택에서 소유 개시 시점(매각 후 재매입 시에는 재매입 시점부터 기산)부터 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주(연속 거주가 아닌 합산 거주기간)

□ (적용시기) ｢도시정비법｣ 개정(’20.12) 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용

이를 위해 2020.9.10. 도시정비법 개정(안)(조응천 대표발의)이 아직 국회 본회의를 거치지 못한 상태로, 3월에야 통과가 유력하다.

투기과열지구 내 재건축사업의 경우 분양신청 전까지 2년 이상 거주한 조합원에게만 분양신청을 허용하고 거짓 방법등으로 신청을 한 조합원에 해서는 벌칙규정까지 두었다. 그러나 침체된 일부 재건축 조합설립인가를 받음으로써 이를 피했다는 등 역기능 평가를 받은 것도 주지의 사실이다.

◆ 공공재개발, 재건축 일반분양분에 거주의무기간 5년

□ (공공택지) 분양가격이 인근지역 매매가격의 80% 미만인 주택은 5년, 80% 이상 100% 미만인 주택은 3년으로 규정

□ (민간택지) 분양가격이 인근지역 매매가격의 80% 미만인 주택은 3년, 80% 이상 100% 미만인 주택은 2년으로 규정

가로주택정비사업의 경우 분양가상한제 적용이 배제되고, 공공주택과 민간주택 분양가상한제 적용주택 등에 거주의무기간을 두었다. 이 대책에서 처음으로 공공재개발을 통해 도심 내 공공주택을 공급하겠다는 내용도 눈에 띈다.

공공택지 입주자 거주의무기간 5년 관련 주택법령은 2020.8.16. 개정(법 제57조의2)돼 공포 후 6개월 경과한 날부터 시행되며, 오는 2월 19부터 시행 후 입주자모집 승인을 신청하는 경우부터 적용된다(부칙 제3조).

그 내용은 이렇다.

사업주체가 수도권에서 건설ㆍ공급하는 분양가상한제 적용주택의 입주자(상속받은 자는 제외. 이하 “거주의무자”)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 범위에서 해당 주택의 분양가격과 국토부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 거주의무기간 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다(주택법 제67조의3).

이 사업주체는 민간사업시행자로서, 투기과열지구에서 정비조합이 시행자인 재개발, 재건축조합이 포함된다.

조합원분을 제외한 일반분양의 경우 분양가상한제 적용을 받게 되므로, 국가가 24번째 대책으로 내놓은 대책에서 공공재개발에 의한 공공택지의 경우 주택법 시행령에서 5년의 의무거주기간에 거주해야 한다.

◆ 거주의무기간 5년은 재개발, 재건축사업 일반분양분 모두에 적용(조합원분 x)

최신 국토부 유권해석에서도 지역•직장주택조합, 재개발•재건축조합 등의 조합원분에는 적용되지 않는다고 해석하고 있다.

거주의무기간(5년)을 적용받는 일반분양분에 예외규정도 두고 있다.

-근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위해 해외에 체류하는 경우

-세대원의 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위해 세대원 전원이 다른 주택건설지역(수도권 내 제외)에 거주하는 경우

-혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 퇴거하고 해당 주택에 계속 거주하려는 거주 의무자의 직계존속ㆍ비속, 배우자 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 거주 의무기간 중 남은 기간을 승계하여 거주하는 경우 등

그렇지만 이것만으로 공공재개발이 성공될 것인지는 확신하기 어렵다.

공공재개발의 거주의무기간(5년)의 경우 이 사업에서 일반분양 신청을 도외시한 정무적 판단까지 있었는지 생각까지 든다.

법 개정은 기존 질서를 무시한 정치적 판단만으로 서둘러서는 안 된다.

                                                 도시개발신문 대표  전  연  규