재개발, 재건축사업의 신축아파트를 누가 공급 받는가(1)

                                                           -도시개발신문 대표 전 연 규

재개발, 재건축사업을 ‘정비사업’이라 하며, 이 정비구역의 구성원을 ‘토지등소유자’라 한다.

이 중에서 재건축사업의 토지등소유자는 조합설립인가를 받으면 사업에 동의한 자만이 조합원이며, 나머지 사람은 미동의자로 조합원이 아니다. 이 제도를 ‘임의가입제’라고 부른다.

재개발사업의 경우는 어떠한가.

사업의 동의 여부와 관계없이 모두가 조합원이지만(이를 ‘강제가입제’라 함), 관리처분단계에 이르면 분양대상조합원, 청산대상조합원으로 구분한다. 같은 조합원이라도 청산대상의 경우는 신축아파트를 공급받지 못하고 손실보상으로 처리된다.

이렇게 토지등소유자가 조합원을 거쳐 분양대상자로 가는데, 여러 단계를 거쳐야 한다.

그 첫 번째 관문이 토지등소유자가 조합원으로 가는 코스다.

도시정비법 제39조제1항 각 호 3가지인 “①토지나 건축물의 소유권 등이 여러 명의 공유에 속하거나(1호), ②주택을 소유한 여러 명의 토지등소유자가 세대별주민등록표에 등재된 직계존비속 1세대에 속하는 경우, ③조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지나 건축물을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경우” 중 어느 하나에 해당하는 경우다.

위 ①은 2003.7.1 도시정비법 시행부터 있었으며, ②와 ③은 2009.8.7부터 등장했다.

이 경우 실무에서는 대표하는 1명을 대표조합원으로 불러, 그 외 토지등소유자도 조합원으로 생각하고 있다는 것이다.

법률에선 이 3가지에 해당하면 ‘그 여러 명을 대표하는 1명만 조합원’으로 본다. 그 대표하는 1명만 조합원으로 본다면, 나머지 토지등소유자는 조합원이 아니라는 해석이다.

2010.2.22 이에 충실한 해석이 법제처 유권해석이 등장했다.

그 내용은 대표하는 1명만 조합원으로 분양받을 수 있지만, 그 나머지 토지등소유자는 조합원이 아니라 분양받을 수 없다는 실무와 동떨어진 해석이었다.

Q. 조합이 시행하거나 조합이 시장·군수 또는 주택공사 등과 공동으로 시행하는 정비사업의 경우, 도시정비법 19조(현행 39조)1항3호에 따라 조합원이 되지 못한 토지등소유자가 해당 정비사업에 따른 건축물을 같은 법 50조1항에 따라 분양받을 수 있는지?

A. 조합이 시행하거나 조합이 시장·군수 또는 주택공사 등과 공동으로 시행하는 정비사업의 경우에, 도시정비법 19조1항3호에 따라 조합원이 되지 못한 토지등소유자는 해당 정비사업에 따른 건축물을 같은 법 50조1항에 따라 분양 받을 수 없음.