혼돈의 개발시대

기성기사지의 정비도 그야말로 혼돈의 개발시대다.

얼마 전 독자 한분이 찾아왔다.

자신이 “강남구 일원동 대청마을”에 연립주택 건축허가를 받았는데, 내년 초에나 준공할 예정이란다. 그런데 공공재개발이 되면 새 아파트를 받을 수 있느냐는 것이다.

그러니까 연립주택을 지으려는 것(실제로는 속칭 신축쪼개기를 말함)은 새로운 공공재개발로 건축하여 그 수만큼 새 아파트를 공급받겠다는 생각일 것이다.

그런데 개발사업은 그 근거 법에 따라 공급규정이 달라진다.

앞서 독자가 말한 공공재개발은 「도시 및 주거환경 정비법」(이하 “도시정비법”이라 함)을 근거로 하며, 이는 2021년 7월 14일 개정, 시행되고 있다.

이 법의 적용을 받으려면 노후불량 등 재개발구역 지정 요건에 맞아야 되는데, 대부분 1종 일반주거지역이어서 과소필지, 호수밀도 등이 그 요건에 못 미친다.

필자도 궁금해 강남구 의회 홈페이지 및 국토교통부 민원마당에 확인해 보니, 도심공공주택복합개발사업(일명 “도심복합개발사업”이라 함)을 해 달라는 청원에 수없이 제기돼 있었다.

그렇다.

이 지역의 개발구상은 도심복합개발사업이며, 그 근거법령은 공공주택특별법이다.

정부는 부동산24대책을 통하여 공공이 직접 시행하는 재개발(재건축)사업과 도심복합개발사업 등을 발표하였다. 특히 도심복합개발사업은 52개의 후보지를 이미 선정한 상태였고, 일원동 대청마을을 후보지에서 빠져 있었다.

이 사업은 관리처분계획 방식이 아닌 수용방식이다.

양자의 극명한 차이점은 사업계획이나 진행을 소유자들의 의사가 개입될 수 없는 공공기관의 사업이다.

예전 70년대 토지구획정리사업방식으로 진행하다가, 사업이 지체된다는 이유를 들어 80년 들어서면서 수용방식으로 방향을 틀어버린 것과 유사하다. 그렇게 개발됐던 지역들이 분당과 함께 강남의 개포지구 등이다. 지금 얘기하는 일원동 대청마을도 이때 건설됐던 곳이다.

질문으로 돌아가, 2021년 7월 건축허가를 낸 상태에서 내년에 도심복합개발사업에 포함되는 경우 위 독자는 향후 건축될 아파트를 공급받을 수 있을까?

24대책에 들어간 도심복합개발사업의 근거인 공공주택특별법은 2021년 7월 20일 공포, 오는 9월 21일부터 시행되고 있다. 원래 이는 그 대상이 도심 아닌 공공택지를 개발하는 법이어서, 시행일인 9월 21일을 기산점으로 하여 3년간 효력을 가진다(법 부칙 제2조).

공공재개발이 권리산정기준일이라 부르는 것에 반해, 이 법에서는 새 아파트를 받을 수 있은 현물보상(일명 우선공급권)기준일은 국회가 의결한 날의 다음날부터 취득한 경우로 하고 있다. 여기서 국회가 의결한 날이란 2021년 6월 29일이며, 그 다음날인 7월 1일부터 적용돼 공급받지 못한다(부칙 제4조제1항).

추가로 부칙 제4조제2항에 예외규정을 두었다. 신축쪼개기 방지 조문이다.

2021년 2월 4일까지 건축법 제2조제2항제2호에 따른 공동주택의 건축을 위한 건축허가(주택법 제19조에 따라 주택사업계획승인을 받아 건축허가가 의제되는 경우를 포함한다)를 받은 주택에 대하여 복합지구별로 국토부장관이 고시하여 정하는 날 이전에 분양계약을 체결하고 지구 지정 전까지 공동주택의 소유권을 이전받는 자는 제40조의10제3항의 개정규정에 따라 건축물로 보상을 받을 수 있다.

자 그러면 질문에 대한 답이 자명해 졌다.

2021년 6월 29일 이전에 기존 단독주택 소유권을 이전한 상태라면 해당이 되겠지만, 이를 멸실하고 연립주택을 신청하기 위해(즉 수를 늘리기 위해) 건축허가를 7월에 받아둔 상태라면 부칙 제4조제2항에 의거 해당되지 않을 것이다.

                                                 도시개발신문 대표  전 연 규